Коммерческая недвижимость, расположенная в Йоханнесбурге, оценивается примерно на R196 миллиардов ниже уровня, скорректированного относительно Кейптауна. Этот вывод сделан на основе нового исследования, проведенного южноафриканской компанией Gmaven, специализирующейся на данных о коммерческой недвижимости.
Сравнение рынков Йоханнесбурга и Кейптауна
William Harris, генеральный директор Gmaven, отметил, что хотя Йоханнесбург долгое время считался рынком с потенциалом роста, масштаб этого разрыва ранее не был очевиден. Сравнивая эквивалентные объекты и завершенные сделки, компания смогла количественно оценить дисконт Йоханнесбурга по отношению к Кейптауну и определить сегменты рынка, которые могут способствовать восстановлению стоимости.
Исследование опирается на базу данных Gmaven и анализирует 25 700 объектов недвижимости в двух муниципалитетах, а также 1 706 высокоценных сделок с коммерческой недвижимостью, зарегистрированных с 2020 года. Объекты сопоставлялись по категории, классу, размеру, местоположению и, при необходимости, по подсегменту розничной торговли для сравнения аналогичных активов.
Различия в площади и стоимости
Йоханнесбург располагает на 54% больше квадратных метров арендуемого коммерческого пространства (44,9 млн кв. м) по сравнению с Кейптауном (29,2 млн кв. м). Несмотря на эту разницу в площади, Gmaven оценивает оба рынка примерно в одинаковой стоимости: R376 миллиардов для Йоханнесбурга и R365 миллиардов для Кейптауна.
Наибольшее расхождение наблюдается в офисных помещениях. По данным Gmaven, офисные площади в Йоханнесбурге с 2020 года торговались со средневзвешенной ценой в R10 121 за квадратный метр, тогда как в Кейптауне эта цена составляла R20 524. Компания привела в пример недавнюю покупку здания класса А в Сандтоне банком Capitec, который приобрел 21 946 квадратных метров за R245 миллионов, что эквивалентно R11 164 за квадратный метр с учетом парковки. Gmaven полагает, что строительство аналогичного здания сегодня обойдется минимум в R28 000 за квадратный метр, еще до учета земли.
Распределение дисконта и влияние условий
Анализ охватывает офисы, промышленные помещения, розничную торговлю и специальную категорию, включающую отели, больницы, образовательные учреждения и склады. Компания отмечает, что дисконт распределен неравномерно: офисная недвижимость составляет более 40% от предполагаемого разрыва в R196 миллиардов, в то время как розничные и другие коммерческие активы вносят наибольший вклад в оставшуюся часть.
Промышленная недвижимость, которая чаще всего используется собственниками, сохранила большую часть своей стоимости в Йоханнесбурге. Gmaven утверждает, что расхождения указывают на то, что местные условия, включая эффективность муниципальной администрации, влияют на стоимость активов. Harris предупреждает, что цифра в R196 миллиардов не должна рассматриваться как гарантированная прибыль или немедленный прогноз, а скорее как масштаб потенциального пересмотра стоимости при улучшении муниципального управления, что поможет восстановить деловую уверенность, спрос арендаторов, инвестиции и активность в сфере развития.
Дополнительные рыночные события
По оценкам Gmaven, полная замена существующего фонда коммерческой недвижимости Йоханнесбурга обойдется примерно в R857 миллиардов, по сравнению с его текущей рыночной стоимостью около R376 миллиардов. При этом офисные и розничные активы торгуются значительно ниже стоимости замены. В то же время, Трибунал по конкуренции одобрил слияние, согласно которому Vukile Property Fund Ltd получит полный контроль над торговым центром Botshabelo от Liberty Group Ltd. Эта сделка добавит общественный торговый центр в Ботшабело, крупнейший поселок в Фри-Стейт, в портфель розничной недвижимости Vukile. Vukile является трастом инвестиций в недвижимость, котируемым на Йоханнесбургской фондовой бирже (JSE) и Намибской фондовой бирже (NSX), с операциями в Южной Африке и Испании.



