IBBI नियामक ने रियल एस्टेट क्षेत्र में दिवालियापन के निपटान की प्रक्रिया में तेजी लाने के उद्देश्य से अपने नियामक दस्तावेजों में संशोधन को मंजूरी दी है। इन परिवर्तनों में प्रत्येक परियोजना के लिए व्यक्तिगत दृष्टिकोण, सूचना प्रकटीकरण के स्तर को बढ़ाना, आवास खरीदारों की भागीदारी को मजबूत करना और अधिक यथार्थवादी प्रस्तावों को आकर्षित करने के लिए लागत का विस्तृत मूल्यांकन शामिल है।
ये परिवर्तन रियल एस्टेट क्षेत्र में समस्याग्रस्त परियोजनाओं के सामने आने वाली समस्याओं, कठिनाइयों और देरी के मद्देनजर किए गए हैं, जिसका नकारात्मक प्रभाव आवास खरीदारों पर पड़ रहा है। एक पर्यवेक्षी निकाय के रूप में, IBBI ने कॉर्पोरेट संस्थाओं के दिवालियापन समाधान प्रक्रिया से संबंधित नियमों को संशोधित किया है।
IBBI दिवाला संहिता (IBC) के कार्यान्वयन में एक प्रमुख संस्थान है, जो बाजार-उन्मुख और समयबद्ध तरीके से समस्याग्रस्त परिसंपत्तियों के समाधान के लिए रूपरेखा स्थापित करता है। शनिवार को एक बयान में, IBBI ने उल्लेख किया कि संशोधनों का उद्देश्य रियल एस्टेट परियोजनाओं के अधिक सूचित और व्यवहार्य समाधान को बढ़ावा देना, पारदर्शिता और जवाबदेही बढ़ाना, साथ ही दिवालियापन निपटान प्रक्रिया में आवास खरीदारों और अन्य हितधारकों के हितों को मजबूत करना है।
इन परिवर्तनों को ध्यान में रखते हुए, IBBI व्यक्तिगत परियोजनाओं के स्तर पर वित्तीय प्रबंधन और निगरानी को मजबूत करने, रियल एस्टेट परियोजनाओं के समापन की तकनीकी मूल्यांकन और मूल्य निर्धारण को लागू करने, और इन परियोजनाओं से संबंधित जानकारी के प्रकटीकरण में सुधार करने का प्रयास करती है।
इसके अलावा, ये संशोधन आवास खरीदारों की भागीदारी को प्रोत्साहित करने, दिवालियापन निपटान प्रक्रिया के दौरान निरीक्षण को मजबूत करने और परियोजना स्तर पर प्रत्येक समाधान योजना के लिए आवश्यकताओं का प्रावधान करने के लिए डिज़ाइन किए गए हैं।
IBBI के आंकड़ों के अनुसार, संशोधित नियम समाधान प्रक्रिया के हिस्से के रूप में परियोजनाओं की पहचान और बाहर करने की प्रक्रिया को आसान बनाएंगे, साथ ही आवास खरीदारों को स्वामित्व हस्तांतरण को भी सरल बनाएंगे। प्रक्रियाओं को बेहतर बनाने के लिए कुछ अन्य परिवर्तन भी किए गए हैं।
IBC के तहत, दिवालियापन प्रक्रिया का पर्यवेक्षण समाधान पेशेवर या अस्थायी समाधान पेशेवर (IRP) द्वारा किया जाता है, और समाधान योजना का निर्णय ऋणदाता समिति (CoC) द्वारा लिया जाता है। इस योजना को कंपनी कानूनों के न्यायाधिकरण (NCLT) द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए, जो मध्यस्थ के रूप में कार्य करता है।
रियल एस्टेट में कई परियोजनाओं से जुड़े कॉर्पोरेट दिवालियापन समाधान प्रक्रिया (CIRP) के नियमों में मुख्य संशोधन
वित्तीय अनुशासन
दिवालियापन की स्थिति में कॉर्पोरेट देनदार के प्रत्येक रियल एस्टेट परियोजना के लिए एक अलग बैंक खाता बनाए रखना आवश्यक है। समाधान पेशेवर को प्रत्येक परियोजना पर ऋणदाता समिति को वित्तीय जानकारी प्रस्तुत करनी होगी, और समाधान प्रक्रिया के दौरान RERA अधिनियम के अनुसार धन के उपयोग की आवश्यकता का पालन किया जाना चाहिए। यह सुनिश्चित करेगा कि परियोजना के लिए जमा की गई धनराशि का उपयोग वास्तव में उस परियोजना के लिए किया जाए, जिससे वित्तीय अनुशासन बढ़े और आवास खरीदारों और ऋणदाताओं का परियोजना निधि के उपयोग पर विश्वास मजबूत हो।
बाधाओं को कम करना
समाधान पेशेवर को पहली बैठक में ऋणदाता समिति को परियोजनाओं के बारे में सभी जानकारी प्रस्तुत करनी होगी, जिसमें समापन चरण और स्वामित्व और कब्जे की स्थिति शामिल है। यह ऋणदाता समिति को यह निर्धारित करने में मदद करेगा कि क्या किसी परियोजना को समाधान प्रक्रिया से बाहर करने की आवश्यकता है, और ऐसे निर्णय को मध्यस्थ द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए। यह प्रणाली रियल एस्टेट में दिवालियापन का व्यक्तिगत समाधान करने की अनुमति देगी, पूर्ण और कब्जे वाली परियोजनाओं में रुकावटों को कम करेगी और समाधान के प्रयासों को उन परियोजनाओं पर केंद्रित करेगी जिन्हें वास्तव में हस्तक्षेप की आवश्यकता है।
यथार्थवादी प्रस्तावों को सुनिश्चित करना
ऋणदाता समिति की पूर्व स्वीकृति के बाद, समाधान पेशेवर को रुचि व्यक्त करने से पहले प्रत्येक परियोजना के स्तर पर तकनीकी मूल्यांकन और परियोजना समापन लागत मूल्यांकन करने के लिए स्वतंत्र विशेषज्ञों को नियुक्त करना होगा। इस मूल्यांकन को परियोजना ज्ञापन में शामिल किया जाना चाहिए और संभावित खरीदारों के लिए उपलब्ध कराया जाना चाहिए। नए नियम हितधारकों के बीच सूचना विषमता को कम करने और उच्च गुणवत्ता वाले और यथार्थवादी प्रस्ताव प्राप्त करने में मदद करेंगे।
विस्तृत जानकारी प्रदान करने के लिए, परियोजना ज्ञापन में प्रत्येक परियोजना के बारे में विस्तृत जानकारी होनी चाहिए, जिसमें पूर्ण और निर्माणाधीन दोनों संपत्तियों की जानकारी शामिल हो।
आवास खरीदार
आवास खरीदारों के अधिकृत प्रतिनिधियों को समाधान पेशेवर को ऋणदाताओं के साथ अपनी बैठकों के प्रोटोकॉल प्रदान करने होंगे, जिसे बाद में ऋणदाता समिति को प्रस्तुत किया जाएगा। ऋणदाता समिति की बैठकों के प्रोटोकॉल में संबंधित ऋणदाताओं की ओर से अधिकृत प्रतिनिधियों द्वारा व्यक्त किए गए विचारों, चिंताओं और दृष्टिकोणों को दर्ज किया जाना चाहिए। ये उपाय पारदर्शिता बढ़ाने और यह सुनिश्चित करने के उद्देश्य से हैं कि आवास खरीदारों और अन्य ऋण वर्गों की समस्याओं को ऋणदाता समिति के समक्ष प्रस्तुत किया जाए।
परियोजना स्तर पर समाधान योजनाओं की निगरानी और आवश्यकताएं
समाधान योजना के कार्यान्वयन निगरानी समिति में आवास खरीदारों के अधिकृत प्रतिनिधियों और, यदि प्राधिकरण सहमत हो तो, संबंधित RERA के प्रतिनिधि होने चाहिए। IBBI ने कहा कि आवास खरीदारों और नियामक निकायों की भागीदारी से परमिट, नियमों के अनुपालन और निर्माण चरणों से संबंधित मुद्दों का समाधान करने में मदद मिलेगी, जिससे कार्यान्वयन में देरी और विवाद कम होंगे। प्रत्येक समाधान योजना में प्रत्येक परियोजना के लिए समापन और स्वामित्व हस्तांतरण की समय-सीमा का विवरण होना चाहिए, चाहे वह चरणों में हो या टावरों में, लागू होने के आधार पर। इसके अलावा, प्रगति रिपोर्ट नियमित रूप से निगरानी समिति को प्रस्तुत की जानी चाहिए। IBBI ने जोर दिया कि परियोजना स्तर पर स्पष्ट प्रतिबद्धताएं और समय-सीमा आवास खरीदारों में अधिक विश्वास पैदा करेंगी और स्वीकृत निर्णय के कार्यान्वयन के संबंध में विवादों को कम करेंगी।
