क्या दुबई में निर्माण के चरण में अनुबंधों पर छूटे हुए भुगतानों के बारे में प्रश्न उठते हैं? क्या दुबई के डेवलपर को खरीदार द्वारा भुगतान चूकने पर संपत्ति खरीद समझौते को रद्द करने और पैसे रखने का अधिकार है? संक्षिप्त उत्तर नकारात्मक है, हालांकि प्रक्रिया स्वयं महत्वपूर्ण है।
निर्माण के चरण में संपत्ति खरीदना दुबई में स्वामित्व प्राप्त करने के सबसे लोकप्रिय तरीकों में से एक बन गया है, जो निवेशकों को परियोजना के शुरुआती चरणों में संपत्तियां खरीदने और निर्माण के चरणों के अनुसार भुगतानों को वितरित करने की अनुमति देता है। फिर भी, जब खरीदार भुगतान में देरी करता है, तो कानून डेवलपर्स को असीमित शक्तियां प्रदान नहीं करता है।
वकील अहमद अल ज़ारूनी, फर्म अहमद अल ज़ारूनी एडवोकेट्स एंड लीगल कंसल्टेंट्स के संस्थापक, का तर्क है कि खरीदार द्वारा वित्तीय दायित्व का पालन न करना डेवलपर को अनुबंध को रद्द करने या पहले से जमा किए गए भुगतानों को रोकने का पूर्ण अधिकार नहीं देता है।
उन्होंने समझाया कि कानून ने इन शक्तियों के कार्यान्वयन को कुछ प्रक्रियाओं के अधीन कर दिया है, जो सीधे संपत्ति की तैयारी के प्रतिशत पर निर्भर करती हैं।
यह मुद्दा दुबई में रियल एस्टेट के अस्थायी रजिस्टर पर कानून संख्या 13/2008 द्वारा शासित होता है, जिसे कानून संख्या 19/2017 द्वारा संशोधित किया गया था।
खरीदार द्वारा दायित्वों का पालन न करने पर, डेवलपर को पहले दुबई लैंड डिपार्टमेंट (DLD) को सूचित करना होगा, जिसमें दोनों पक्षों, संपत्ति और उल्लंघन किए गए दायित्वों के विवरण प्रदान किए जाएंगे। फिर DLD गैर-अनुपालन की जांच करता है और एक आधिकारिक सूचना भेजता है, जिससे खरीदार को ऋण चुकाने या मैत्रीपूर्ण समझौता करने के लिए 30 दिन मिलते हैं। किसी भी सहमत समाधान को दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध के परिशिष्ट के रूप में औपचारिक रूप दिया जाना चाहिए।
यदि 30 दिन की अवधि बिना भुगतान या समाधान के समाप्त हो जाती है, तो DLD एक आधिकारिक प्रमाण पत्र जारी करता है जो डेवलपर द्वारा उचित प्रक्रिया का पालन करने की पुष्टि करता है, और संपत्ति की पूर्णता का प्रतिशत इंगित करता है, जो डेवलपर की आगे की कार्रवाई को निर्धारित करता है।
यदि पूर्णता की डिग्री 80 प्रतिशत से अधिक है, तो डेवलपर के पास तीन विकल्प होते हैं: अनुबंध बनाए रखना और बकाया राशि की मांग करना, ऋण वसूली के लिए संपत्ति की सार्वजनिक नीलामी का अनुरोध करना, या एकतरफा रूप से अनुबंध रद्द करना, संपत्ति के मूल्य का 40 प्रतिशत से अधिक नहीं रोककर। इस बीच, शेष राशि को रद्दीकरण के एक वर्ष के भीतर या नए खरीदार को पुनर्विक्रय के 60 दिनों के भीतर खरीदार को वापस कर दी जानी चाहिए, जो भी पहले हो।
यदि तैयारी 60 से 80 प्रतिशत की सीमा में है, तो डेवलपर एकतरफा रूप से अनुबंध रद्द कर सकता है, 40 प्रतिशत तक रोक सकता है, और शेष राशि समान समय सीमा में वापस कर सकता है।
यदि निर्माण शुरू हो गया है, लेकिन तैयारी 60 प्रतिशत से कम है, तो एकतरफा रद्दीकरण संभव रहता है, लेकिन अधिकतम प्रतिधारण राशि संपत्ति के मूल्य का 25 प्रतिशत तक कम हो जाती है।
यदि डेवलपर के नियंत्रण से बाहर कारणों से और उसकी लापरवाही के बिना काम शुरू नहीं हुआ है, तो डेवलपर अनुबंध रद्द कर सकता है और खरीदार द्वारा जमा की गई राशियों का 30 प्रतिशत तक रोक सकता है, जबकि शेष राशि रद्दीकरण की तारीख से 60 दिनों के भीतर वापस कर दी जानी चाहिए।
यदि परियोजना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) के उचित निर्णय के कारण रद्द कर दी जाती है, तो डेवलपर को दुबई में रियल एस्टेट विकास के लिए एस्क्रो खातों पर कानून संख्या 8/2007 के अनुसार खरीदारों से प्राप्त सभी राशियों को पूरी तरह से वापस करना होगा।
अल ज़ारूनी ने जोर देकर कहा कि इन प्रक्रियाओं का महत्वपूर्ण कानूनी महत्व है, यह बताते हुए कि कानून उन्हें सार्वजनिक व्यवस्था के मुद्दे के रूप में देखता है, जिससे कोई भी उल्लंघन अमान्य हो जाता है। खरीदार भी मुकदमा या मध्यस्थता कार्यवाही दायर करने का अधिकार सुरक्षित रखते हैं यदि डेवलपर अपनी शक्तियों का दुरुपयोग करता है, जैसा कि अनुच्छेद 11 के स्पष्टीकरण नोट में पुष्टि की गई है।
अल ज़ारूनी ने निष्कर्ष निकाला: 'किसी भी प्रकार का स्वामित्व कानूनी जागरूकता की मांग करता है जो निवेश निर्णय के अनुरूप हो। खरीदार द्वारा भुगतान न करने पर डेवलपर के खिलाफ कार्रवाई करने का अधिकार निरपेक्ष नहीं है। यह एक शक्ति है जिसके सीमाएं और प्रक्रियाएं कानून द्वारा निर्धारित की गई हैं।'