न्यायालय के फैसले किरायेदारों को बेदखल करने की प्रक्रिया निर्धारित करते हैं, मकान मालिकों की आवश्यकताओं पर प्रकाश डालते हैं

दक्षिण अफ्रीका में किराएदार लगातार बढ़ती किराए की दरों के कारण बढ़ते दबाव का सामना कर रहे हैं, जिसमें 2026 की दूसरी तिमाही में 16.9% किरायेदारों पर बकाया था। PayProp के नवीनतम किराये सूचकांक के अनुसार, ऐसे किरायेदारों का हिस्सा पहली तिमाही (16.7%) की तुलना में थोड़ा बढ़ा है, हालांकि यह ऐतिहासिक निम्न स्तरों के करीब बना हुआ है। जिन किरायेदारों पर बकाया था, उन्होंने औसतन मासिक किराए का 73.5% बकाया चुकाया, जो पिछली तिमाही के 74.3% से कम है।

दूसरी तिमाही में औसत आवासीय किराया रिकॉर्ड R9,715 तक पहुंच गया, जो पिछली तिमाही की तुलना में R133 अधिक और पिछले वर्ष की तुलना में 5.2% अधिक है। हालांकि, उन किरायेदारों के लिए जो समय पर भुगतान नहीं कर सकते हैं, बकाया होने का मतलब यह नहीं है कि मकान मालिक उन्हें बस बेदखल कर सकता है।

उच्च न्यायालय के दो हालिया आदेश दर्शाते हैं कि किराए का भुगतान न करना अंततः बेदखली का कारण बन सकता है, लेकिन मकान मालिकों को किसी व्यक्ति को आवास से वंचित करने से पहले स्थापित प्रक्रिया का पालन करना होगा। यदि कोई किरायेदार छह महीने से अधिक समय तक संपत्ति में रहता है, तो मौजूदा कानून अदालत को संबंधित परिस्थितियों पर विचार करने के लिए बाध्य करता है।

बकाया राशि में वृद्धि

पिछले सप्ताह दिए गए एक फैसले में, क्वज़ुलु-नटाल उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि जो किरायेदार डरबन में 12 से अधिक वर्षों से बिना किराया दिए रह रहे थे, उन्हें संपत्ति खाली करनी होगी। Strydom N.O और Another बनाम Phili and Others मामले में विवाद 2014 में शुरू हुआ था, किराएदारी समझौते को समाप्त करने के असफल प्रयास के बाद।

2019 में, उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि समाप्ति अवैध थी क्योंकि मकान मालिक ने अनुबंध समाप्त करने से पहले किरायेदारों को उल्लंघन को दूर करने के लिए पर्याप्त नोटिस प्रदान नहीं किया था। किरायेदार संपत्ति में रहे और किराया देना जारी रखा। 2025 में, मकान मालिकों ने फिर से उल्लंघन की सूचना दी, समस्या को ठीक करने के लिए एक महीना दिया, और फिर किरायेदारों को बाहर निकलने के लिए एक और महीना दिया। इस बार अदालत ने अनुबंध को वैध रूप से समाप्त माना। अदालत ने कहा कि किरायेदारों ने संपत्ति में बिना भुगतान के रहने के लिए कोई वैध कानूनी तर्क प्रस्तुत नहीं किया था, और उन्हें 15 अक्टूबर 2026 तक जाने का आदेश दिया। गैर-भुगतान से किराए के समझौते का रद्द होना और अंततः बेदखली का न्यायिक आदेश हो सकता है।

बारह साल बाद

जोहान्सबर्ग का मामला, जिसे 23 जुलाई 2026 को निपटाया गया था, समान परिणाम पर पहुंचा जब किरायेदार बकाया राशि में चूक गया। RED R7 (Pty) Ltd बनाम Seroka and Another मामले में, Gauteng उच्च न्यायालय ने माना कि किरायेदार ने कब्जा करने के तुरंत बाद देरी की थी। इसके बाद समाप्ति की मांगें और नोटिस आए, और अंततः मकान मालिक ने जुलाई 2024 में बेदखली का मुकदमा दायर किया।

अप्रैल 2025 तक, मकान मालिक के खाते में R188,579.96 का बकाया था, हालांकि किरायेदार ने इस राशि को चुनौती दी, यह दावा करते हुए कि प्रीपेड बिजली खरीद से कटौतियों को गलत तरीके से हिसाब किया गया था। मामले ने यह भी दिखाया कि बेदखली मामलों की अदालत मकान मालिक और किरायेदार के बीच सभी वित्तीय विवादों को हल करने के लिए बाध्य नहीं है इससे पहले कि वह यह तय करे कि क्या किरायेदार संपत्ति में रह सकता है। अदालत ने सटीक ऋण राशि पर निर्णय नहीं दिया, यह टिप्पणी करते हुए कि मकान मालिक अलग से ऋण वसूली का दावा कर सकता है, और किरायेदार इन कार्यवाही के हिस्से के रूप में प्रीपेड बिजली खरीद से कटौतियों के मुद्दे को उठा सकता है।

कानून का अनुप्रयोग

आवासीय बेदखली भूमि से अवैध बेदखली और अवैध कब्जे की रोकथाम अधिनियम (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act), जिसे PIE के नाम से जाना जाता है, द्वारा नियंत्रित होती है, जिसके लिए अवैध रूप से कब्जा किए गए निवासी को बेदखल करने से पहले न्यायिक आदेश की आवश्यकता होती है। संवैधानिक न्यायालय ने पोर्ट एलिजाबेथ नगर पालिका बनाम विभिन्न कब्जेदार मामले में दो दशक से अधिक समय पहले इस कानून के सिद्धांतों पर विचार किया था। अदालत ने फैसला सुनाया कि PIE अदालतों को स्वामित्व के अधिकार और अवैध कब्जे को स्थापित करने से परे जाकर यह जांच करने के लिए बाध्य करता है कि क्या ऐसी परिस्थितियों में बेदखली उचित और न्यायसंगत होगी।

यदि कोई निवासी छह महीने से अधिक समय तक संपत्ति में रहता है, तो PIE अदालत से सीधे तौर पर संबंधित परिस्थितियों पर विचार करने की मांग करता है, जिसमें भूमि या वैकल्पिक आवास के उचित प्रावधान की संभावना शामिल है।

अधूरे मामले

हाल के मामलों से यह भी पता चलता है कि मकान मालिक मुश्किल में पड़ सकते हैं यदि वे न्यायिक प्रक्रिया को दरकिनार करने का प्रयास करते हैं। Lukhele and Others बनाम Humayl Properties मामले में, रेंडबर्ग में निवासियों को बेदखल कर दिया गया था जबकि उनके खिलाफ बेदखली आवेदन विचाराधीन था। Gauteng उच्च न्यायालय ने बेदखली को अवैध पाया और संपत्ति पर तत्काल कब्जा बहाल करने का आदेश दिया। इसने संपत्ति के मालिकों को मुकदमेबाजी के दौरान किरायेदारों के कब्जे में हस्तक्षेप करने से भी प्रतिबंधित किया, जैसे कि ताले बदलना, उपयोगिताओं को बंद करना, सामान जब्त करना या उन्हें धमकाना।

इस निर्णय ने स्पष्ट रूप से संकेत दिया कि यह दावा कि निवासियों का पैसा बकाया है या उनका रहने का अधिकार नहीं है, मालिक को बेदखली के न्यायिक आदेश को दरकिनार करने की अनुमति नहीं देता है।

बच्चों से संबंधित मुद्दे

बेदखली आवेदन में बकाया राशि पर विवाद ने उसे किराए के समझौते के रद्द होने के बाद रहने का अधिकार नहीं दिया। परिवार में दो नाबालिग बच्चे थे, और किरायेदार ने तर्क दिया कि बेदखली परिवार को बेघर कर देगी। अदालत ने नोट किया कि बच्चों की उपस्थिति बेदखली आदेश की संरचना निर्धारित करने में एक महत्वपूर्ण कारक है, लेकिन इसने बेदखली आदेश जारी करने में बाधा नहीं डाली। मकान मालिक ने भी Seroka के काले सूचीकरण को दो महीने के लिए अस्थायी रूप से हटाना स्वीकार किया ताकि उसे वैकल्पिक आवास खोजने में मदद मिल सके। अंततः, अदालत ने मकान मालिक द्वारा मांगे गए 30 दिनों के बजाय, परिवार को 21 सितंबर 2026 तक जाने का समय दिया। ये दो मामले दर्शाते हैं कि मकान मालिक किराए के भुगतान न करने से सीधे किरायेदार को शारीरिक रूप से बेदखल नहीं कर सकता है।

PIE के तहत, किरायेदार और नगर पालिका को सुनवाई से कम से कम 14 दिन पहले मुकदमेबाजी के बारे में लिखित और प्रभावी नोटिस प्राप्त करना आवश्यक है।

अनधिकृत कार्रवाई

किरायेदार से केवल चले जाने की मांग करना भी PIE का अनुपालन करने के लिए पर्याप्त नहीं है। Dikgwathle बनाम Phetheni मामले में, जिसे 12 जून 2026 को निपटाया गया था, उत्तरी वेस्ट उच्च न्यायालय ने बेदखली को रद्द कर दिया, यह पाते हुए कि निजी निकासी नोटिस कानून द्वारा आवश्यक अदालत द्वारा अधिकृत नोटिस नहीं है। PIE के तहत, किरायेदार और नगर पालिका को सुनवाई से कम से कम 14 दिन पहले मुकदमेबाजी के बारे में लिखित और प्रभावी नोटिस प्राप्त करना आवश्यक है।

अन्य बातों के अलावा, नोटिस में यह बताना आवश्यक है कि कार्यवाही कब और कहाँ होगी, संभावित बेदखली के आधारों को स्पष्ट करना और निवासियों को अदालत में उपस्थित होने और अपना मामला बचाव करने के अपने अधिकार के बारे में सूचित करना, साथ ही, यदि आवश्यक हो तो कानूनी सहायता के लिए आवेदन करना। अदालत ने पाया कि ये आवश्यकताएं पूरी नहीं की गई थीं, और बेदखली आदेश को रद्द कर दिया।

कोई रास्ता नहीं

बेदखली को नियंत्रित करने वाले नियम भी बदल सकते हैं। कैबिनेट ने 25 मार्च 2026 को अपनी बैठक में भूमि से अवैध बेदखली और अवैध कब्जे की रोकथाम अधिनियम में संशोधन विधेयक को सार्वजनिक चर्चा के लिए मंजूरी दी। प्रस्तावित परिवर्तन भूमि पर अवैध अतिक्रमण और गृहस्वामियों के अधिकारों की समस्याओं को हल करने का इरादा रखते हैं, साथ ही मनमाने ढंग से बेदखली से सुरक्षा बनाए रखते हैं। वे बेदखली आवेदनों पर निर्णय लेते समय अदालत को विचार करने वाली बातों और वैकल्पिक आवास से संबंधित प्रावधानों में भी बदलाव का प्रस्ताव करते हैं।

किराए के भुगतान में कठिनाई का सामना कर रहे किरायेदारों के लिए, हाल के न्यायिक फैसलों ने बकाया होने और बेदखली की प्रक्रिया के बीच अंतर किया है। गैर-भुगतान से किराए के समझौते का रद्द होना और अंततः बेदखली का न्यायिक आदेश हो सकता है। लेकिन जब तक इस प्रक्रिया से नहीं गुजरा जाता है और बेदखली का आदेश जारी नहीं किया जाता है, तब तक मकान मालिक मनमाने ढंग से कार्य नहीं कर सकता है।