दक्षिण अफ्रीका में किरायेदारों को बेदखल करने के कानूनी पहलू: कानून की आवश्यकताएं और न्यायिक मिसालें

दक्षिण अफ्रीका में किराएदार लगातार बढ़ते किराए के दबाव का सामना कर रहे हैं, जबकि दूसरी तिमाही 2026 में 16.9% किरायेदारों पर बकाया था। PayProp के नवीनतम किराये सूचकांक के अनुसार, ऐसे किरायेदारों का हिस्सा पहली तिमाही (16.7%) की तुलना में थोड़ा बढ़ा है, हालांकि यह ऐतिहासिक निम्न स्तरों के करीब बना हुआ है। जिन किरायेदारों पर बकाया था, उन्होंने औसतन मासिक किराए का 73.5% बकाया चुकाया, जो पिछली तिमाही के 74.3% से कम है।

दूसरी तिमाही में औसत आवासीय किराया रिकॉर्ड R9,715 तक पहुंच गया, जो पिछली तिमाही की तुलना में R133 अधिक और पिछले वर्ष की तुलना में 5.2% अधिक है। हालांकि, उन किरायेदारों के लिए जो बिलों का भुगतान नहीं कर सकते हैं, बकाया होने का मतलब यह नहीं है कि मकान मालिक उन्हें बस बेदखल कर सकता है। उच्च न्यायालय के दो हालिया फैसलों से पता चलता है कि किराए का भुगतान न करना अंततः बेदखली का कारण बन सकता है, लेकिन मकान मालिकों को किसी व्यक्ति को आवास से वंचित करने से पहले कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया का पालन करना होगा।

बकाया राशि में वृद्धि

पिछले सप्ताह दिए गए एक फैसले में, क्वज़ुलु-नटाल उच्च न्यायालय ने डरबन में संपत्ति छोड़ने के लिए किरायेदारों को आदेश दिया, जहाँ वे 12 से अधिक वर्षों से किराए का भुगतान किए बिना रह रहे थे। Strydom N.O और Another बनाम Phili and Others मामले पर विवाद 2014 में शुरू हुआ था, किराएदारी समझौते को समाप्त करने के असफल प्रयास के बाद। 2019 में, उच्च न्यायालय ने फैसला सुनाया कि समाप्ति अवैध थी क्योंकि मकान मालिक ने अनुबंध समाप्त करने से पहले किरायेदारों को उल्लंघन को दूर करने के लिए पर्याप्त नोटिस प्रदान नहीं किया था।

किराएदार परिसर में रहना और किराया न देना जारी रखते रहे। 2025 में, मकान मालिकों ने फिर से उल्लंघन की सूचना दी, समस्या को ठीक करने के लिए एक महीने का समय दिया, और फिर किरायेदारों को बाहर निकलने के लिए एक और महीना दिया। इस बार अदालत ने अनुबंध को वैध पाया। अदालत ने टिप्पणी की कि किरायेदारों ने संपत्ति में बिना भुगतान के रहने की अनुमति देने वाले कोई वैध कानूनी तर्क प्रस्तुत नहीं किए थे, और उन्हें 15 अक्टूबर 2026 तक जाने का आदेश दिया।

बारह साल बाद

जो मामला 23 जुलाई 2026 को जोहान्सबर्ग में देखा गया, वह एक समान परिणाम पर पहुंचा जब एक किरायेदार ने भुगतान में चूक की। RED R7 (Pty) Ltd बनाम Seroka और Another मामले में गौतेंग अदालत ने माना कि किरायेदार ने कब्जा करने के तुरंत बाद भुगतान नहीं किया था। इसके बाद मांगें और समाप्ति नोटिस जारी किए गए, और अंततः मकान मालिक ने जुलाई 2024 में बेदखली की प्रक्रिया शुरू की।

अप्रैल 2025 तक, मकान मालिक के खाते में R188,579.96 का बकाया था, हालांकि किरायेदार ने इस राशि को चुनौती दी, यह दावा करते हुए कि प्रीपेड बिजली खरीद से कटौती को गलत तरीके से हिसाब किया गया था। इस मामले ने यह भी प्रदर्शित किया कि बेदखली मामलों की अदालत को मकान मालिक और किरायेदार के बीच सभी वित्तीय विवादों को हल करने की आवश्यकता नहीं है इससे पहले कि वह यह तय करे कि क्या किरायेदार संपत्ति में रह सकता है। अदालत ने सटीक ऋण राशि पर कोई निष्कर्ष नहीं निकाला, यह कहते हुए कि मकान मालिक अलग से ऋण वसूली का दावा कर सकता है, और किरायेदार इन कार्यवाही के हिस्से के रूप में प्रीपेड बिजली खरीद से कटौतियों के मुद्दे को उठा सकता है।

कानून में परिचय

आवासीय बेदखली भूमि से अवैध बेदखली और अवैध कब्जे की रोकथाम अधिनियम (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act), जिसे PIE के नाम से जाना जाता है, द्वारा नियंत्रित होती है, जिसके लिए अवैध रूप से कब्जा करने वाले निवासी को बेदखल करने से पहले अदालत के आदेश की आवश्यकता होती है। संवैधानिक न्यायालय ने पोर्ट एलिजाबेथ नगर पालिका बनाम विभिन्न कब्जेदार मामले में इस कानून के सिद्धांतों पर बीस साल से अधिक समय पहले विचार किया था। अदालत ने निर्धारित किया कि PIE अदालतों को स्वामित्व और अवैध कब्जे को स्थापित करने से परे जाकर यह जांच करनी चाहिए कि क्या दी गई परिस्थितियों में बेदखली उचित और न्यायसंगत होगी।

यदि कोई निवासी छह महीने से अधिक समय से संपत्ति में रहता है, तो PIE अदालत से संबंधित परिस्थितियों पर विचार करने की मांग करता है, जिसमें भूमि या वैकल्पिक आवास के उचित प्रावधान की संभावना शामिल है ताकि पुनर्वास किया जा सके।

परिवर्तनों की प्रतीक्षा

हाल के मामलों से पता चलता है कि मकान मालिक भी मुश्किल में पड़ सकते हैं यदि वे न्यायिक प्रक्रिया को दरकिनार करने का प्रयास करते हैं। Lukhele and Others बनाम Humayl Properties मामले में, रेंडबर्ग में निवासियों को बेदखल कर दिया गया था, जबकि उनके खिलाफ बेदखली आवेदन विचाराधीन था। गौतेंग अदालत ने बेदखली को अवैध पाया और तत्काल कब्जे को बहाल करने का आदेश दिया। इसके अलावा, संपत्ति मालिकों को मुकदमेबाजी के दौरान किरायेदारों के कब्जे में हस्तक्षेप करने, जैसे कि ताले बदलने, उपयोगिताओं को काटने, संपत्ति जब्त करने या उन्हें धमकाने से प्रतिबंधित कर दिया गया था।

इस निर्णय ने स्पष्ट रूप से दिखाया कि यह दावा कि निवासियों का कर्ज है या उनका रहने का अधिकार नहीं है, मालिक को बेदखली के न्यायिक निर्णय को दरकिनार करने का अधिकार नहीं देता है। यह भी स्थापित किया गया कि केवल किरायेदार से जाने की मांग करना PIE का अनुपालन करने के लिए अपर्याप्त है। Dikgwathle बनाम Phetheni मामले में, जो 12 जून 2026 को सुनाया गया था, उत्तर-पश्चिम उच्च न्यायालय ने बेदखली को रद्द कर दिया, यह पाते हुए कि निजी नोटिस ऑफ एक्जिट कानून द्वारा आवश्यक अदालत द्वारा अधिकृत नोटिस नहीं है।

PIE के तहत यह आवश्यक है कि निवासी और नगर पालिका को सुनवाई से कम से कम 14 दिन पहले मुकदमे की लिखित और प्रभावी सूचना प्राप्त हो। इसमें सुनवाई का समय और स्थान बताना, संभावित बेदखली के आधारों को प्रस्तुत करना और निवासियों को अदालत में उपस्थित होने और अपना बचाव करने के अपने अधिकार के बारे में सूचित करना, साथ ही आवश्यकता पड़ने पर कानूनी सहायता के लिए आवेदन करने की जानकारी देना शामिल है। अदालत ने पाया कि ये आवश्यकताएं पूरी नहीं की गई थीं, और बेदखली के आदेश को रद्द कर दिया।

बेदखली को नियंत्रित करने वाले नियम भी बदल सकते हैं। कैबिनेट ने 25 मार्च 2026 को अपनी बैठक में भूमि से अवैध बेदखली और अवैध कब्जे की रोकथाम अधिनियम में संशोधन विधेयक को सार्वजनिक चर्चा के लिए प्रकाशित करने की मंजूरी दी। प्रस्तावित परिवर्तन भूमि पर अवैध अतिक्रमण और मकान मालिकों के अधिकारों की समस्याओं को हल करने का इरादा रखते हैं, साथ ही मनमाने ढंग से बेदखली से सुरक्षा बनाए रखते हैं। वे बेदखली के निर्णयों में अदालत को किन मुद्दों पर विचार करना चाहिए, और वैकल्पिक आवास से संबंधित प्रावधानों में भी बदलाव लाते हैं।

किराया भुगतान करने में कठिनाई का सामना कर रहे किरायेदारों के लिए, हाल के न्यायिक निर्णयों ने ऋण होने और बेदखली की प्रक्रिया के बीच अंतर किया है। भुगतान न करने से किराएदारी समझौते का निरस्तीकरण और अंततः बेदखली का न्यायिक आदेश हो सकता है। हालांकि, इस प्रक्रिया के पूरा होने और बेदखली के आदेश प्राप्त होने से पहले मकान मालिक अकेले कार्य नहीं कर सकता है।