दक्षिण अफ्रीका में 'किफायती' आवास का वास्तव में क्या मतलब है, यह सवाल जटिल है, क्योंकि परिभाषा परिवार की आय, मासिक भुगतानों या आवास की कीमत पर निर्भर कर सकती है। प्रत्येक दृष्टिकोण इस बात की एक अलग तस्वीर प्रस्तुत करता है कि वास्तव में 'किफायती आवास' सेवाओं का उपयोग कौन कर रहा है।
एक सामान्य तरीका परिवार की आय के माध्यम से सामर्थ्य को परिभाषित करना है। सार्वभौमिक दिशानिर्देश कहता है कि आवास पर परिवार का खर्च (चाहे किराया हो या बंधक चुकाना) सकल मासिक आय के 30% से अधिक नहीं होना चाहिए। हालांकि, एक समस्या उत्पन्न होती है: एक समृद्ध परिवार जो बंधक पर अपनी आय का 30% यानी प्रति माह R50,000 खर्च करता है, तकनीकी रूप से इस नियम का पालन करता है, लेकिन कोई भी R6 मिलियन के घर को किफायती नहीं कहेगा।
इसलिए, किफायती आवास की नीति को आय के 30% के नियम और निर्धारित आय सीमा दोनों को ध्यान में रखना चाहिए। दक्षिण अफ्रीका में वित्तीय क्षेत्र संहिता (FSC) किफायती आवास के लिए आय की ऊपरी सीमा R34,400 सकल मासिक पारिवारिक आय निर्धारित करती है। 30% नियम लागू करने का मतलब है कि R34,400 आय वाले परिवार आवास पर प्रति माह R10,320 तक खर्च कर सकता है।
लेकिन R34,400 वास्तव में क्या खरीदता है?
11.5% ब्याज दर (प्राइम + 1%), 20 साल की ऋण अवधि और 100% ऋण-से-मूल्य अनुपात के साथ बंधक की गणना करने पर, प्रति माह R10,320 का भुगतान करने वाला परिवार लगभग R968,000 का ऋण प्राप्त कर सकता है। FSC की परिभाषा के अनुसार, यह किफायती आवास बाजार में आता है। फिर भी, एक अन्य अक्सर इस्तेमाल की जाने वाली परिभाषा पूरी तरह से अलग परिणाम देती है। अफ्रीका में किफायती आवास वित्त केंद्र (CAHF) ने ऐतिहासिक रूप से R600,000 से कम मूल्य के घरों को किफायती आवास के रूप में परिभाषित किया है।
इन 'किफायती' परिभाषाओं के बीच पहले से ही एक महत्वपूर्ण अंतर मौजूद है। यह समस्या तब और अधिक स्पष्ट हो जाती है जब इन सीमाओं की तुलना दक्षिण अफ्रीका के परिवारों द्वारा वास्तव में अर्जित की जाने वाली आय से की जाती है। स्टैट्स एसए (Stats SA) द्वारा 2023 की आय और व्यय सर्वेक्षण से पता चलता है कि औसत पारिवारिक आय लगभग R17,030 प्रति माह है। उसी 30% दिशानिर्देश को लागू करने पर किफायती आवास पर भुगतान केवल R5,109 प्रति माह होता है। समान बंधक धारणाओं के तहत, ऐसा परिवार लगभग R479,000 के घर का खर्च उठा सकता है, जो FSC आय सीमा R34,400 से जुड़ी संपत्ति के मूल्य के आधे से भी कम है।
यहां तक कि औसत आंकड़ा R17,030 को भी सावधानी से देखना चाहिए। दक्षिण अफ्रीका जैसे अत्यधिक आय असमानता वाले देश में, औसत मान भ्रामक हो सकते हैं, क्योंकि उच्च आय वाले परिवार औसत को बढ़ा देते हैं, जिससे यह धारणा विकृत हो जाती है कि एक विशिष्ट परिवार कितना कमाता है।
माध्यिका एक अलग कहानी बताती है
दक्षिण अफ्रीका के आय और व्यय सर्वेक्षण (IES) ने 2023 में परिवार की माध्य मासिक आय R7,981 बताई है। इसी सिद्धांत को लागू करने पर यह परिवार किराए या बंधक चुकाने पर प्रति माह लगभग R2,394 खर्च कर सकता है। समान बंधक धारणाओं के तहत सैद्धांतिक क्रय शक्ति R225,000 होगी।
यह स्पष्ट रूप से पूरे आवास बाजार की यथार्थवादी तस्वीर नहीं दिखाता है। माध्यिका से कम आय वाले कई परिवारों को निजी किफायती आवास के बजाय सरकारी सब्सिडी वाले आवास की आवश्यकता होती है। फिर भी, यह तुलना एक असहज वास्तविकता को उजागर करती है: R34,400 वह किफायती आवास सीमा है जो एक विशिष्ट दक्षिण अफ्रीकी परिवार की पहुंच से बाहर है।
हालांकि, एक उचित प्रतिवाद मौजूद है। IES सभी परिवारों को शामिल करता है, जिसमें वे भी शामिल हैं जिनकी कोई आय नहीं है। यदि सामर्थ्य का प्रश्न विशेष रूप से औपचारिक आवास बाजार में भाग लेने वाले परिवारों पर केंद्रित है, तो श्रमिकों का वेतन अधिक उपयुक्त तुलना प्रदान कर सकता है। स्टैट्स एसए (Stats SA) के त्रैमासिक रोजगार सांख्यिकी 2026 में औपचारिक गैर-कृषि क्षेत्र में औसत सकल मासिक वेतन लगभग R29,997 दिखाता है। यह राशि FSC सीमा R34,400 के काफी करीब है, हालांकि QES औसत, न कि माध्यिका वेतन रिपोर्ट करता है।
क्या 1000 'किफायती' घर ग्रेन्जर-बे के निवासियों के दायरे को बदल सकते हैं? अटलांटिक तट, सिटी-बॉल और वेंस एंड ए वॉटरफ्रंट केप टाउन में सबसे अधिक मांग और महंगे आवास बाजारों में से हैं, जहां उच्च मांग और सीमित भूमि ने आवास को सामान्य परिवारों की पहुंच से बाहर कर दिया है। अटलांटिक तट पर आवास की औसत बिक्री कीमत पहली छमाही 2026 में लगभग R8.35 मिलियन तक पहुंच गई थी। किराए की कीमतें भी उतनी ही बहिष्कृत हैं: अटलांटिक तट पर स्टूडियो अपार्टमेंट लगभग R18,000-R25,000 प्रति माह के आसपास किराए पर दिए जाते हैं।
इस प्रस्ताव के सामने, R34,000 प्रति माह तक आय वाले परिवारों के लिए 1000 घरों को केवल इसलिए नजरअंदाज नहीं किया जा सकता क्योंकि R34,000 राष्ट्रीय मानकों के अनुसार स्वयं बहिष्कारी है। ग्रेन्जर-बे में मुख्य प्रश्न यह नहीं है कि क्या R34,000 समग्र दक्षिण अफ्रीका के लिए एक किफायती आय का प्रतिनिधित्व करता है। प्रश्न यह है कि क्या ये 1000 घर केप टाउन के सबसे विशिष्ट क्षेत्रों में से एक तक पहुंच को काफी बढ़ा सकते हैं।
हजारों किफायती घर केप टाउन के आवास संकट का समाधान नहीं करेंगे और न ही ग्रेन्जर-बे को अधिकांश परिवारों के लिए सुलभ बनाएंगे। लेकिन एक ऐसे बाजार में जहां घर लाखों में हैं, किफायती आवास का निर्माण एक महत्वपूर्ण शुरुआत है। हालांकि R34,000 सामर्थ्य की सबसे समावेशी परिभाषा नहीं हो सकता है, 1000 परिवार जो अन्यथा ग्रेन्जर-बे से बाहर हो जाते, उन्हें केप टाउन के उस हिस्से तक पहुंच मिलेगी जो लंबे समय से उनके लिए दुर्गम था। वास्तविक चुनौती यह है कि क्या ये घर सामर्थ्य को सार्थक स्थानिक समावेशन में बदल सकते हैं।
