जब कोई आवासीय परियोजना निर्धारित वितरण तिथि तक पूरी नहीं हो पाती है, तो बिल्डर अतिरिक्त समय के लिए अनुरोध करता है, और नियामक इसे मंजूरी दे देता है। यह प्रक्रिया अपने आप में असामान्य नहीं है, क्योंकि निर्माण कई कारणों से लंबा खिंच सकता है, जिनमें से कुछ बिल्डर के नियंत्रण से बाहर होते हैं। कभी-कभी खरीदारों को अपना आवास देने के लिए परियोजना को केवल कुछ महीनों की आवश्यकता होती है। हालांकि, जटिलता तब उत्पन्न होती है जब प्रतीक्षा तारीखों की अंतहीन श्रृंखला में बदल जाती है।
अक्सर आंकड़े भ्रामक हो सकते हैं। पुणे में इंद्रप्रस्थनगर फेज 1 परियोजना का उदाहरण लें। महारेरा (MahaRERA) में एक विस्तार आवेदन में बताया गया था कि परियोजना 98% तैयार है। दूसरे आवेदन में प्रतिशत घटकर 95% हो गया, और बाद में फिर से 98% तक पहुंच गया। इस बीच, वितरण की समय सीमा दिसंबर 2022 से मई 2023, और फिर जून 2024 में बदल दी गई थी। जनवरी 2023 के एक इंजीनियर प्रमाण पत्र ने परियोजना की लागत 16.62 करोड़ रुपये बताई थी, जिसमें अभी भी 1.66 करोड़ रुपये खर्च करने बाकी थे। उसी अवधि के आर्किटेक्ट प्रमाण पत्र ने बताया कि बिल्डिंग ए में फिनिशिंग और सेवाओं पर काम 80% पूरा हो चुका है, जबकि बिल्डिंग बी और सी में 90% पूरा हुआ है; ये ही आंकड़े एक साल बाद भी दिखाई दिए जब परियोजना को 94% तैयार बताया गया था। बाद के आदेश में दो साल से अधिक पुरानी निर्माण प्रगति की जानकारी का उपयोग करते हुए कार्य की प्रगति को 76% स्तर पर संदर्भित किया गया था।
परियोजना जो 2020 में 97% पूरी थी
मुंबई के बोरीवली में गजानन प्लाजा यह दर्शाता है कि 'लगभग तैयार' स्थिति और वास्तविक वितरण के बीच का अंतराल कितना लंबा हो सकता है। जनवरी 2020 में, प्रमोटर ने महारेरा को सूचित किया कि साइट पर परियोजना का 97% काम पूरा हो चुका है। इसके अलावा, कुछ खरीदारों को 2012 से ही आवास सौंपने का वादा किया गया था।
मुख्य समस्याएं
विस्तार प्रणाली का एक बड़ा हिस्सा हैं
महारेरा की वार्षिक रिपोर्ट बताती है कि नियामक पर अब कितने काम का बोझ विस्तारों का है। 2025-26 में, नियामक ने 4204 नए पंजीकरण, 2488 संशोधन और 3687 समय विस्तार दर्ज किए। यह लगभग हर 100 नए पंजीकरणों पर 88 विस्तारों के बराबर है। इन तीनों श्रेणियों में विस्तार 35.5% हैं। इसका मतलब यह नहीं है कि 88% नई परियोजनाएं विलंबित थीं, क्योंकि 2025-26 में जारी किया गया विस्तार कई साल पहले पंजीकृत परियोजना से संबंधित हो सकता है।
जब 100% अभी भी कब्जा नहीं है
TOI द्वारा अध्ययन की गई 110 परियोजनाओं में से कम से कम 12 मामलों की पहचान की गई जहां प्रमोटर के आवेदन में बताया गया था कि परियोजना या समग्र निर्माण कम से कम 95% पूरा हो चुका है, जबकि अतिरिक्त समय मांगा गया था। कम से कम पांच परियोजनाओं ने सीधे तौर पर 100% पूर्णता का दावा किया। चार या अधिक परियोजनाओं ने एक से अधिक बार 95% या उससे अधिक की पूर्णता का दावा किया।
क्या होता है जब एक और समय सीमा की आवश्यकता होती है?
TOI ने 2025 में धारा 7(3) के तहत जारी किए गए महारेरा के 10 आदेशों का भी विश्लेषण किया। यह खंड प्राधिकरण को परियोजना के पंजीकरण को रद्द करने के बजाय, कुछ शर्तों का पालन करते हुए उसे काम जारी रखने की अनुमति देता है। दर्ज किए गए सभी 10 मामलों में यह दिखाया गया कि प्रमोटर महारेरा की प्रक्रिया के अनुसार सभी मालिकों के 51% की सहमति प्राप्त करने में विफल रहा। फिर भी, सभी मामलों में अतिरिक्त समय प्रदान किया गया। अपने आप में यह कोई उल्लंघन नहीं है। हालांकि, इन सभी आदेशों में तर्क मुख्य रूप से समान है: निरंतरता से इनकार परियोजना को रोक सकता है और खरीदारों को नुकसान पहुंचा सकता है, इसलिए 'सुविधा का संतुलन' आवश्यकताओं को पूरा करने की शर्त पर जारी रखने की अनुमति के पक्ष में झुकता है।
कानून कई रास्ते प्रदान करता है
रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम 2016 में पारित किया गया था और खरीदारों के पास देरी से सुरक्षा के साधन कम होने के कारण इस क्षेत्र को विनियमित करने के लिए विधायी ढांचे की मांग के वर्षों के बाद 1 मई 2017 को पूरी तरह से लागू हुआ। यह केंद्रीय कानून है जिसका प्रशासन स्थानीय स्तर पर किया जाता है: प्रत्येक राज्य और क्षेत्र अपने नियम बनाता है और अपने प्राधिकरण नियुक्त करता है। 2017 में अपनी गतिविधियां शुरू करने वाला महारेरा सबसे पुराने और सबसे व्यस्त निकायों में से एक है।
आवश्यक डेटाबेस
आधिकारिक मूल्यांकन भी उच्च स्तर के आवास तनाव को दर्शाते हैं। सरकार द्वारा नामित और अमिताभ कांत के नेतृत्व वाली समिति ने भारतीय बैंक संघ के मूल्यांकन का हवाला दिया, जिसमें पुरानी जमी हुई परियोजनाओं से जुड़े लगभग 4.12 लाख आवास तनाव में हैं, जिनकी लागत 4.08 लाख करोड़ रुपये है। FPCE एक बहुत बड़ी राशि - 12.44 लाख करोड़ रुपये - का संकेत देता है, जो उसके अनुमानों के अनुसार लगभग 27.6 लाख परिवारों को प्रभावित करती है। यह आंकड़ा एक मॉडल गणना है, न कि प्रत्येक परियोजना की गिनती।