दक्षिण अफ्रीका में दो औसत वेतन से कौन सा घर खरीदा जा सकता है, यह पहली नज़र में जितना लगता है उससे कहीं अधिक जटिल है। बैंक ऋण चुकाने की क्षमता का आकलन करते समय उधारकर्ता के खर्चों को पूरा करने के बाद शेष राशि और भुगतान-से-आय अनुपात दोनों पर विचार करते हैं।
सैद्धांतिक रूप से, दक्षिण अफ्रीका में औसत वेतन अर्जित करने वाले दो लोग ऐसे आवास का खर्च उठा सकते हैं जो पहली बार खरीदने वाले खरीदार खरीदते हैं। हालांकि, बंधक ऋण के साथ प्राप्त करने और आराम से रहने की क्षमता दो अलग-अलग प्रक्रियाएं हैं।
पेइंसी (PayInc) के शुद्ध वेतन सूचकांक के अनुसार, जो लगभग 2.1 मिलियन कर्मचारियों की आय को ट्रैक करता है, जुलाई में दक्षिण अफ्रीकी व्यक्ति की औसत शुद्ध आय R21,642 थी। दो ऐसे कर्मचारियों की आय को मिलाकर, परिवार को मासिक R43,284 प्राप्त होता है।
पेइंसी के हितधारक जुड़ाव विभाग के प्रमुख, शेरगेरान नाइदू ने उल्लेख किया कि जून की तुलना में औसत नाममात्र शुद्ध वेतन में 0.2% की वृद्धि हुई और पिछले वर्ष की तुलना में 2.2% की वृद्धि हुई। फिर भी, वेतन वृद्धि धीमी हो गई है: चालू वर्ष के पहले सात महीनों में नाममात्र शुद्ध वेतन में केवल 1.6% की वृद्धि हुई, जबकि 2025 में यह 3.7% थी।
स्वतंत्र अर्थशास्त्री एलिजा क्रुगर ने टिप्पणी की: 'हालांकि नाममात्र शुद्ध वेतन में निरंतर वृद्धि उत्साहजनक है, समग्र तस्वीर दिखाती है कि वेतन वृद्धि मध्यम बनी हुई है।'
बैंक क्या ध्यान में रखते हैं
बैंक आमतौर पर सभी खर्चों के बाद उधारकर्ताओं के पास बची राशि और आय के मुकाबले चुकौती अनुपात दोनों का विश्लेषण करते हैं, जिसमें बंधक पर मासिक भुगतान आमतौर पर सकल मासिक आय का लगभग 30% तक सीमित होता है। इसके आधार पर, पेइंसी से R21,642 की शुद्ध वेतन से गणना शुरू करना आवश्यक है।
दक्षिण अफ्रीका के राजस्व सेवा की 2026/27 के लिए आयकर तालिकाओं का उपयोग करते हुए, कर कटौतियों और बेरोजगारी बीमा फंड में कर्मचारी के योगदान को ध्यान में रखते हुए, R21,642 हाथ में पाने वाला कर्मचारी, अन्य कटौतियों या कर लाभों के अभाव में, कर कटौती से पहले प्रति माह लगभग R25,000 कमाना चाहिए।
दो ऐसी तनख्वाहों से काल्पनिक परिवार को मासिक सकल आय लगभग R50,000 मिलती है। 30% के कारक को लागू करने पर, बैंक लगभग R15,000 का मासिक बंधक भुगतान स्वीकृत कर सकता है।
डेढ़ मिलियन मूल्य का आवास
10.5% की वर्तमान आधार ऋण दर और आधार दर पर 20 साल के ऋण की धारणा के तहत, यह लगभग R1.5 मिलियन का ऋण प्राप्त करने की अनुमति देता है। यह राशि पहली बार खरीदने वाले खरीदारों द्वारा वास्तव में भुगतान की जाने वाली राशि के करीब है। बेटरबॉन्ड इंगित करता है कि पहली बार खरीदने वाले खरीदार के लिए औसत खरीद मूल्य R1.4 मिलियन है, जो तीसरी तिमाही 2023 की तुलना में 19% अधिक है।
लगभग R1.5 मिलियन की कीमत पर जोहान्सबर्ग में वर्तमान लिस्टिंग फोरवेस में तीन बेडरूम वाला अपार्टमेंट, आईडन ग्लेन में तीन बेडरूम वाला टाउनहाउस या फाउंडर्स व्यू में तीन बेडरूम वाला घर खरीदने की अनुमति देती हैं। ईस्ट की ओर केंसिंगटन की ओर बढ़ते हुए, समान R1.5 मिलियन की कीमत 495 वर्ग मीटर के भूखंड पर तीन बेडरूम वाला घर प्रदान करती है, और रोसेटनविले में लिस्टिंग में 500 वर्ग मीटर से अधिक के भूखंडों पर तीन बेडरूम वाले घर शामिल हैं।
डर्बन में, समान R1.5 मिलियन की राशि काफी बड़ा क्षेत्र कवर करती है। वर्तमान प्रस्तावों में 1,866 वर्ग मीटर के भूखंड पर डोंक्लिफ में 2.5 बाथरूम वाला तीन बेडरूम वाला घर और ब्लेफ में पांच बेडरूम वाला घर शामिल है, और इस कीमत पर समुद्र के दृश्य वाला एक संपत्ति एक बहुमंजिला निवेश संपत्ति के रूप में पेश किया जाता है।
केप टाउन में, R1.5 मिलियन बहुत कम जगह खरीदता है। इस कीमत पर वर्तमान प्रस्तावों में लैंडसाउन में 70 वर्ग मीटर का दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट, कोस्टा दा गामा में 56 वर्ग मीटर का दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट और मरीना दा गामा में 65 वर्ग मीटर का दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट शामिल है। ज़ोननब्लोम में भी R1.5 मिलियन में दो बेडरूम वाला अपार्टमेंट विज्ञापित है।
बंधक आवेदन भी चौथी तिमाही 2023 की तुलना में 11.3% अधिक हैं, हालांकि बेटरबॉन्ड बताता है कि इस वर्ष बाजार में गतिविधि को धीमा करने वाले कई कारकों में मई में आधार दर को 10.25% से 10.5% तक बढ़ाना शामिल है। इसके अलावा, बैंक आवेदनों को अधिक बार मंजूरी देते हैं। अगस्त के अंत तक बेटरबॉन्ड का बंधक अनुमोदन अनुपात 64.5% तक पहुंच गया था।
परिवार क्या देखता है
जब बंधक भुगतान को जोड़े के खाते में वास्तव में आने वाले पैसे से घटाया जाता है तो गणना अलग दिखती है। लगभग R15,000 का भुगतान उनकी कुल शुद्ध आय R43,284 का लगभग 35% निगल जाएगा, जिससे उनके पास प्रति माह लगभग R28,000 बचेंगे। इन निधियों को करों और शुल्कों, बिजली और पानी, किराने का सामान, परिवहन, बीमा, चिकित्सा खर्च, बच्चों की जरूरतें, मौजूदा ऋण और परिवार के सभी अन्य खर्चों को कवर करना होगा।
एक डाउन पेमेंट की भी आवश्यकता हो सकती है। बेटरबॉन्ड बताता है कि बैंकों ने तीसरी तिमाही के पहले दो महीनों में जमा की आवश्यकताओं को बढ़ाया है, हालांकि औसत जमा दो साल पहले के स्तर से 7.3% कम बनी हुई है।
फिर भी, कई दक्षिण अफ्रीकी निवासियों के लिए आवास की सामर्थ्य में सुधार हुआ है। बेटरबॉन्ड ने कहा: '21 से 30 वर्ष की आयु के आवास खरीदारों को छोड़कर, ये गुणांक दस साल पहले से कम हैं, जो अधिकांश आयु समूहों के लिए आवास खरीदने की सामर्थ्य में सुधार का संकेत देते हैं।'
41 से 50 वर्ष की आयु के खरीदारों के लिए घर की औसत कीमत और आय का अनुपात 2021 से घटकर 1.76 हो गया है, जिसका अर्थ है कि औसत संपत्ति उनकी वार्षिक आय का लगभग 1.76 गुना है। आवास की औसत कीमत लगातार बढ़ रही है।
कोई मुक्त धन नहीं
हालांकि, आवास की सामर्थ्य में सुधार क्रय शक्ति में कमजोरी का सामना करता है। पेइंसी के वास्तविक शुद्ध वेतन सूचकांक ने जुलाई में मुद्रास्फीति में कमी के कारण नौ महीनों में पहली मासिक वृद्धि दर्ज की, लेकिन वास्तविक शुद्ध वेतन सालाना आधार पर 2.2% कम रहा। क्रुगर ने टिप्पणी की: 'खरीद शक्ति पिछले साल की तुलना में कमजोर बनी हुई है, और यह निरंतर गिरावट घरेलू खर्चों और उपभोक्ता विश्वास पर प्रभाव डालती है।'
इस बीच, आवास की कीमतें बढ़ती रहती हैं। दक्षिण अफ्रीका के सांख्यिकी ब्यूरो ने अप्रैल में आवासीय संपत्ति की कीमतों में वार्षिक मुद्रास्फीति 7.9% दर्ज की, जिसमें पश्चिमी केप में 11.2% और गौतेंग में 4.8% की वृद्धि शामिल है।
बेटरहोम ग्रुप मॉर्गेज ओरिजिनेशन और बेटरबॉन्ड के सीईओ स्टेफ़न पोटगिटर ने कहा: 'बाजार में कुछ उत्साहजनक संकेत हैं, बंधक अनुमोदन संकेतकों में सुधार से लेकर मजबूत श्रम बाजार और आवास की कीमतों में निरंतर वृद्धि तक। हालांकि खरीदार ब्याज दरों और जमा आवश्यकताओं के प्रति संवेदनशील बने हुए हैं, दक्षिण अफ्रीका के कई निवासियों के लिए सामर्थ्य में सुधार हुआ है।'
पोटगिटर ने आगे कहा कि ये रुझान एक ऐसे बाजार की ओर इशारा करते हैं जहां वे अवसर बने हुए हैं जो घर स्वामित्व की दिशा में अगला कदम उठाने के इच्छुक हैं।
