ताशकंद में आवास का बड़े पैमाने पर मूल्यांकन किया गया: संपत्ति मालिकों के लिए इसका क्या मतलब है

5 सितंबर से, ताशकंद के निवासी MyGov.uz पोर्टल के माध्यम से अपनी अचल संपत्ति के कैडस्ट्राल मूल्य की समीक्षा के बारे में सूचना प्राप्त करना शुरू कर चुके हैं। कई मालिकों ने पाया कि नई राशि दस्तावेज़ों में दर्ज राशि से काफी भिन्न है। उन्हें इस मूल्यांकन को स्वीकार करने या असहमति व्यक्त करने का विकल्प दिया जाता है। परिणामों के निहितार्थ और संपत्ति कर की राशि पर नए मूल्य के प्रभाव के संबंध में स्पष्ट स्पष्टीकरण की कमी ने सोशल मीडिया पर व्यापक प्रतिक्रिया और सक्रिय चर्चाएँ पैदा की हैं।

7 सितंबर को, कैडस्टर एजेंसी के तहत राष्ट्रीय संपत्ति मूल्यांकन केंद्र के प्रतिनिधियों, साथ ही अर्थव्यवस्था और वित्त मंत्रालय ने एक प्रेस कॉन्फ्रेंस आयोजित की, जहां उन्होंने मीडिया प्रतिनिधियों के सवालों का जवाब दिया।

संपत्ति के बड़े पैमाने पर मूल्यांकन की आवश्यकता

कैडस्ट्राल मूल्य, जिसका उपयोग उज़्बेकिस्तान में कराधान उद्देश्यों के लिए किया जाता है, 2018 में पेश किया गया था। हालांकि, कैडस्टर एजेंसी के तहत राष्ट्रीय संपत्ति मूल्यांकन केंद्र के निदेशक मुहिद्दीन खोलमुरोदोव के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार में महत्वपूर्ण बदलाव आए हैं, जिसमें निर्माण की मात्रा में वृद्धि और शहरीकरण में वृद्धि शामिल है, जो मौजूदा मूल्यांकन प्रणाली में परिलक्षित नहीं हो रहा था।

खोलमुरोदोव ने समझाया कि प्रारंभिक प्रणाली सही मूल्य वितरण खोजने की अनुमति नहीं देती थी। बड़े पैमाने पर मूल्यांकन एक मानकीकृत पद्धति के आधार पर व्यापक डेटा का विश्लेषण है, जिसका उद्देश्य संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना है जो बाजार मूल्य के यथासंभव करीब हो। यह कर और लेनदेन के पंजीकरण सहित विभिन्न जरूरतों के लिए एक एकीकृत डिजिटल डेटाबेस बनाने की अनुमति देता है।

इस परियोजना के लिए कानूनी आधार राष्ट्रपति के 5 मार्च, 2025 के आदेश पर आधारित था, जिसमें संपत्ति के बड़े पैमाने पर मूल्यांकन प्रणाली को लागू करने का प्रावधान था। इस दस्तावेज़ में कैडस्टर एजेंसी के तहत राष्ट्रीय संपत्ति मूल्यांकन केंद्र की स्थापना और चरणबद्ध मूल्यांकन का प्रावधान था: 2025-2026 की अवधि में ताशकंद में, फिर 2026-2027 में नुकुस और क्षेत्रीय केंद्रों में, और 2027 से शेष क्षेत्रों में।

बड़े पैमाने पर मूल्यांकन की एकीकृत पद्धति को कैडस्टर एजेंसी के निदेशक के आदेश संख्या 74-10 दिनांक 18 मई, 2026 द्वारा अनुमोदित किया गया और 25 जून को न्याय मंत्रालय में पंजीकृत किया गया (नंबर 3858)। यह आवासीय और गैर-आवासीय दोनों संपत्तियों के मूल्य को बाजार मूल्य के करीब निर्धारित करने की प्रक्रिया को नियंत्रित करता है। खोलमुरोदोव ने जोड़ा कि लक्ष्य मौजूदा मूल्य को वास्तविक बाजार मूल्य तक लाना है, और यह मूल्य न केवल करों के लिए, बल्कि बंधक प्राप्त करने और सरकारी उद्देश्यों के लिए संपत्ति जब्त किए जाने पर मुआवजे की गणना के लिए भी उपयोगी हो सकता है।

केंद्र के निदेशक ने बेईमान रियल एस्टेट एजेंटों की समस्या पर भी ध्यान दिलाया, जो मालिकों को उनकी वास्तविक कीमत से काफी कम पर संपत्ति बेचने के लिए मना सकते हैं। ऐसे मामलों में, बड़े पैमाने पर मूल्यांकन मालिकों के लिए एक उपयोगी संदर्भ बन सकता है।

पुराने और नए मूल्यांकनों में महत्वपूर्ण अंतर के कारण

मालिकों के बीच सबसे अधिक चिंता नए मूल्य से हुई, जो कुछ मामलों में दस्तावेजों में बताए गए कैडस्ट्राल मूल्य से कई गुना अधिक है। खोलमुरोदोव ने स्वयं उदाहरण दिए: बहुमंजिला इमारतों में समान आकार के दो अपार्टमेंट - एक यांगिखायोतस्की में, दूसरा यूनुसाबादस्की में - का कैडस्ट्राल मूल्य क्रमशः 112 मिलियन और 132 मिलियन सोम था, जबकि बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के परिणामों के अनुसार उनका मूल्य 574 मिलियन और 1 बिलियन सोम से अधिक हो गया।

निजी घरों के साथ भी ऐसी ही स्थिति देखी गई। बेकतेमीरस्की और यूनुसाबादस्की जिलों में कैडस्ट्राल मूल्य में स्थान, बुनियादी ढांचे और अन्य कारकों में अंतर के बावजूद बहुत अधिक अंतर नहीं हो सकता था। विशेषज्ञों ने प्रदर्शित किया कि बेकतेमीर में संपत्ति का नया मूल्यांकन पहले की तुलना में 13 गुना अधिक था, और यूनुसाबाद में 36 गुना अधिक था।

खोलमुरोदोव के आंकड़ों के अनुसार, ताशकंद में 1 वर्ग मीटर आवास का औसत कैडस्ट्राल मूल्य लगभग 1 मिलियन सोम है, जबकि यांगिखायोतस्की जिले में आवास की बाजार कीमत, जो केंद्र से दूर स्थित है, प्रति वर्ग मीटर 4-8 मिलियन सोम तक पहुंच जाती है। इस प्रकार, बड़े पैमाने पर मूल्यांकन दिखाता है कि कैडस्ट्राल मूल्य औसतन बाजार कीमतों की निचली सीमा से लगभग पांच गुना कम है।

कुल मिलाकर, ताशकंद में 600 हजार से अधिक अपार्टमेंट का कुल कैडस्ट्राल मूल्य 57.7 ट्रिलियन सोम का अनुमान है, जबकि बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के परिणामों के अनुसार यह राशि 426.7 ट्रिलियन सोम है, जिसका अर्थ है कि अपार्टमेंट का मूल्यांकन मूल्य कैडस्ट्राल मूल्य से लगभग 7.4 गुना अधिक है। 213 हजार से अधिक निजी घरों के स्वामित्व वाले भूखंडों के लिए अंतर लगभग 15 गुना है (39 ट्रिलियन बनाम 587 ट्रिलियन सोम)।

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि गणना की गई लागत किसी विशिष्ट संपत्ति की पूर्ण बाजार कीमत नहीं है। केंद्र के प्रतिनिधियों ने जोर देकर कहा कि पद्धति में बाजार स्तर से 20-30% कम परिणाम शामिल है, जो अंतर्राष्ट्रीय मुद्रा कोष और विश्व बैंक की सिफारिशों के अनुरूप है और बड़े पैमाने पर गणनाओं की सांख्यिकीय त्रुटि को ध्यान में रखने की अनुमति देता है। उदाहरण के लिए, अहमद युग्नाकी के मैसिव पर 94 वर्ग मीटर का अपार्टमेंट 1.2 बिलियन सोम में बेचा गया था, जबकि बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के परिणामों के अनुसार समान संपत्ति का मूल्य 1.01 बिलियन सोम था।

नए कैडस्ट्राल मूल्य की गणना की कार्यप्रणाली

केंद्र ने इस बात पर जोर दिया कि बड़े पैमाने पर मूल्यांकन करते समय संपत्तियों का व्यक्तिगत रूप से मूल्यांकन नहीं किया जाता है, क्योंकि यह पूरे देश की सभी संपत्तियों के लिए संभव नहीं है। इसके बजाय, क्षेत्र को मूल्य क्षेत्रों में विभाजित किया जाता है - तुलनीय संपत्ति विशेषताओं वाले भूखंडों के समूह।

प्रत्येक क्षेत्र के लिए, प्रतिनिधि वस्तुओं की पहचान की जाती है जो सबसे विशिष्ट और अक्सर बेची जाने वाली किस्में हैं। इन मानकों के आधार पर प्रति वर्ग मीटर मूल मूल्य की गणना की जाती है। खोलमुरोदोव ने बताया कि ताशकंद के लिए मानक वस्तु 60-70 वर्ग मीटर तक के दो कमरों वाले अपार्टमेंट थे क्योंकि यह सबसे आम प्रकार का आवास था, और व्यक्तिगत घरों के लिए 200 वर्ग मीटर तक के भूमि भूखंड थे।

फिर मानक वस्तु के मूल मूल्य को उपयुक्त समायोजन गुणांकों का उपयोग करके विशिष्ट संपत्ति के लिए समायोजित किया जाता है। इसमें भवन के निर्माण का वर्ष, स्थान, भूखंड का आकार, कुल क्षेत्रफल और दीवारों की सामग्री, साथ ही मंजिल जैसे मापदंडों पर विचार किया जाता है। उदाहरण के लिए, अपार्टमेंट के आकार में 70 वर्ग मीटर से अधिक की वृद्धि से प्रति वर्ग मीटर अंतिम मूल्य में कुछ कमी आ सकती है।

गणना सूत्र और लागू गुणांक davreestr.uz प्लेटफॉर्म पर व्यक्तिगत खाते में उपलब्ध हैं। गणना के लिए 2026 की शुरुआत से लेकर वर्तमान वर्ष की 1 जुलाई तक किए गए बाजार प्रस्तावों और सौदों के डेटा का उपयोग किया गया था, जिसमें लगभग 100 हजार प्रस्ताव और 85 हजार से अधिक नोटरीकृत खरीद-बिक्री समझौते शामिल थे।

अधूरे निर्माण की वस्तुओं के मुद्दे पर, खोलमुरोदोव ने समझाया कि प्रत्येक मूल्य क्षेत्र के लिए पहले से ही एक मानक मूल्य स्थापित किया गया है। कैडस्टर एजेंसी त्रैमासिक रूप से नई वस्तुओं की सूची प्रदान करती है, जिसके लिए संबंधित क्षेत्र के लिए गणना सूत्र स्वचालित रूप से लागू होता है, जिससे प्रत्येक नई वस्तु का मैन्युअल मूल्यांकन अनावश्यक हो जाता है।

'सहमत' और 'असहमत' बटन का महत्व

नए मूल्य की सूचना में मालिकों को प्रस्तुत दो विकल्प बड़े पैमाने पर मूल्यांकन के परिणामों के प्रति अपना रुख व्यक्त करने की अनुमति देते हैं - सहमत होना या असहमति व्यक्त करना। वर्तमान में, इनमें से कोई भी विकल्प कानूनी परिणाम नहीं लाता है। मुहिद्दीन खोलमुरोदोव ने स्पष्ट किया कि 'सहमत' बटन दबाने पर भी, मालिक भविष्य में इस मूल्य को चुनौती देने का अधिकार सुरक्षित रखता है यदि यह कानून के अनुसार कानूनी बल प्राप्त करता है, जैसा कि 'बड़े पैमाने पर मूल्यांकन' विधेयक में वर्णित है, जिसका सार्वजनिक परामर्श 7 सितंबर को समाप्त हुआ था।

उन्होंने यह भी उल्लेख किया कि यदि मालिक सूचना पर प्रतिक्रिया नहीं करता है, तो मूल्यांकन के परिणामों के अनुसार बताई गई राशि अपरिवर्तित रहती है, जिसका अर्थ है डिफ़ॉल्ट सहमति। कैडस्ट्राल डेटा में त्रुटियों, जैसे गलत क्षेत्रफल या कमरों की संख्या, का पता चलने पर, उन्हें 'गलत कैडस्ट्राल डेटा' नामक विशेष फॉर्म के माध्यम से ठीक किया जा सकता है। इसके अलावा, यदि मालिक का मानना है कि गणना की गई लागत संपत्ति की विशेषताओं से मेल नहीं खाती है, तो वह MyGov.uz और davreestr.uz दोनों का उपयोग करके तस्वीरों के साथ अपने तर्क के साथ अपनी राशि इंगित कर सकता है।

केंद्र के उप निदेशक फ़ेरूज़ सुल्तानोव ने चेतावनी दी कि हर आवेदन मूल्यांकन की समीक्षा की ओर नहीं ले जाता है; निर्णय दावे की वैधता पर निर्भर करता है। उन्होंने समझाया कि कभी-कभी दावा केवल मालिक की व्यक्तिगत इच्छा हो सकती है, जिसे बाजार द्वारा समर्थित नहीं किया गया है। हालांकि, यदि आवेदन की पुष्टि होती है, उदाहरण के लिए, पूरे मोहल्ले के निवासियों के सामूहिक आवेदन से मूल्य कम होने की शिकायत, तो विशेषज्ञ साइट पर जाते हैं और आवश्यकता पड़ने पर न केवल एक वस्तु के लिए, बल्कि पूरे क्षेत्र या मोहल्ले के लिए मूल्य की समीक्षा करते हैं।

जो निवासी MyGov.uz या davreestr.uz तक पहुंचने में कठिनाई का सामना करते हैं, वे अपने मोहल्ला समितियों से संपर्क कर सकते हैं। खोलमुरोदोव ने बताया कि ताशकंद के सभी 585 मोहल्लों में स्पष्टीकरण बैठकें आयोजित की गई थीं।

7 सितंबर तक लगभग 5000 लोगों ने नए मूल्यांकन के संबंध में अपनी राय व्यक्त की: 78% परिणामों से सहमत थे, और 22% असंतुष्टों में से अधिकांश ने मूल्य कम करने के बजाय, इसके विपरीत, मूल्य बढ़ाने का अनुरोध किया, यह मानते हुए कि उनकी संपत्ति का मूल्यांकन बहुत कम किया गया था।

संपत्ति कर पर मूल्यांकन का प्रभाव

मुहिद्दीन खोलमुरोदोव ने आश्वासन दिया कि मौजूदा कानून के अनुसार, बड़े पैमाने पर मूल्यांकन स्वयं नागरिकों के लिए कोई कर दायित्व नहीं बनाता है और कर की राशि में स्वचालित वृद्धि नहीं करता है। उन्होंने जोर देकर कहा कि मूल्यांकन के परिणामस्वरूप आवास की कीमत बढ़ने का मतलब स्वचालित रूप से कर में वृद्धि नहीं है, क्योंकि कर दरों और कराधान के तरीके से संबंधित मुद्दों को अलग कर कानून द्वारा नियंत्रित किया जाता है।