भारत के बड़े शहरों में अपना घर खरीदना न केवल बढ़ती मांग के कारण महंगा हो रहा है, बल्कि भूमि के भूखंडों और डेवलपर्स के मार्जिन में वृद्धि के कारण भी हो रहा है। ANAROCK की एक नई रिपोर्ट के अनुसार, देश के सात प्रमुख शहरों में आवास की कीमतें 2021 से 2025 की अवधि के दौरान निर्माण लागत की तुलना में लगभग दोगुनी तेजी से बढ़ी हैं। इस वृद्धि ने वास्तविक निर्माण लागत और खरीदारों के लिए निर्धारित कीमतों के बीच के अंतर को बढ़ा दिया है।
ANAROCK के आंकड़ों के अनुसार, 2021-2025 के दौरान स्टैंडर्ड-प्लस श्रेणी की आवासीय परियोजनाओं की औसत तैयारी लागत में 34% की वृद्धि हुई है, जो लगभग 6.9% की चक्रवृद्धि वार्षिक वृद्धि दर (CAGR) के अनुरूप है। निर्माण की लागत 2021 में ₹2,681 प्रति वर्ग फुट से बढ़कर 2025 तक ₹3,604 प्रति वर्ग फुट हो गई है।
इस बीच, इसी अवधि में आवास की औसत पूंजीगत लागत में 59% की वृद्धि हुई है, जो ₹5,826 प्रति वर्ग फुट से बढ़कर ₹9,260 प्रति वर्ग फुट हो गई है। इसका मतलब है कि आवास की कीमतों में वार्षिक वृद्धि दर लगभग 12% रही है।
रिपोर्ट बताती है कि आवास की कुल लागत में वृद्धि का लगभग 66% निर्माण से संबंधित खर्चों पर पड़ता है। शेष 34% भूमि की कीमतों में वृद्धि, डेवलपर्स के मार्जिन और बाजार में आपूर्ति और मांग के संतुलन में बदलाव जैसे कारकों के कारण होते हैं। रिपोर्ट में इस बात पर जोर दिया गया है कि निर्माण लागत में सीमेंट, स्टील और श्रम जैसी लागतें शामिल होती हैं, लेकिन भूमि की कीमत शामिल नहीं होती है, इसलिए भूमि की लागत में वृद्धि सीधे घर की अंतिम कीमत को प्रभावित करती है।
ANAROCK के उपाध्यक्ष संतोष कुमार ने पिछले पांच वर्षों में बड़े शहरों में भूमि की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि पर प्रकाश डाला। उन्होंने समझाया कि बुनियादी ढांचे का विकास, आपूर्ति और मांग का संतुलन, स्थान की प्रीमियम प्रकृति और डेवलपर्स की मूल्य निर्धारण रणनीति ने आवासीय संपत्ति की लागत बढ़ाने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाई है।
रिपोर्ट के अनुसार, 2021 से 2026 के पहले छमाही तक, देश के सात प्रमुख शहरों में से अधिकांश में भूमि की कीमतों में 50-120% की वृद्धि हुई है, और कुछ क्षेत्रों में यह वृद्धि निर्दिष्ट सीमाओं से अधिक रही है। NCR क्षेत्र में भूमि की कीमतों में वृद्धि 70-130% तक पहुंच गई, जबकि बैंगलोर में यह 60-120% रही। इन दोनों बाजारों में भूमि की कीमतों में महत्वपूर्ण वृद्धि का आवासीय संपत्ति की अंतिम लागत पर महत्वपूर्ण प्रभाव पड़ा है।
इसके अलावा, ANAROCK отмечает कि मध्य पूर्व में तनाव के कारण स्टील, लॉजिस्टिक्स के लिए ईंधन, आयातित फिनिशिंग सामग्री और MEP (मैकेनिकल, इलेक्ट्रिकल और प्लंबिंग) से संबंधित खर्चों में काफी वृद्धि हुई है। ये कारक समग्र निर्माण लागत पर 8-10% का अतिरिक्त दबाव डाल सकते हैं। यह डेवलपर्स के सामने एक दुविधा पैदा करता है: बढ़े हुए खर्चों का कितना हिस्सा खरीदारों पर डालना है और कितना खुद वहन करना है ताकि बिक्री और मांग पर नकारात्मक प्रभाव न पड़े।
सांख्यिकी पिछले पांच वर्षों में निर्माण लागत और आवास की कीमतों के बीच बढ़ते अंतर को दर्शाती है। जबकि निर्माण लागत में 34% की वृद्धि हुई है, आवासीय संपत्ति की कीमतें 59% उछल गई हैं। यह दर्शाता है कि घर की कीमत केवल ईंट, सीमेंट, स्टील और श्रम पर होने वाले खर्चों से निर्धारित नहीं होती है। अब जमीन, स्थान, बुनियादी ढांचा, बाजार की मांग और डेवलपर की मूल्य निर्धारण रणनीति निर्णायक भूमिका निभाते हैं, जो भविष्य में बड़े शहरों में आवास खरीदना और भी जटिल बना सकता है।