यूके ऋण में अदृश्य अंतराल, जिसे दक्षिण अफ्रीकी निवेशक नजरअंदाज करते हैं

यूके की ऋण प्रणाली में एक अस्पष्ट कमी मौजूद है, जिसे अक्सर दक्षिण अफ्रीका के निवेशक नज़रअंदाज़ कर देते हैं। हालांकि दक्षिण अफ्रीकी पारंपरिक रूप से मजबूत मुद्रा, गहरे बाजार और कार्यशील अदालतों के कारण ब्रिटिश रियल एस्टेट को एक सुरक्षित आश्रय मानते रहे हैं, लेकिन इस प्रणाली का अंतिम पहलू अब असामान्य रूप से सार्वजनिक जांच के दायरे में है।

यह मुद्दा उस मामले के आलोक में और गंभीर हो गया है जिसे द साउथ अफ्रीकन अखबार ने उजागर किया है: उच्च न्यायालय के एक न्यायाधीश ने लंदन और यॉर्क में हिल्टन ब्रांड के दो होटलों की बिक्री पर रोक लगा दी है। अदालत यह देख रही है कि क्या पार्क लेन कॉहोर्ट कैपिटल के ऋणदाता संरचना Cohort Lendco II को R2.1 बिलियन (94 मिलियन पाउंड स्टर्लिंग) से अधिक के वित्तपोषण के बाद कंपनी के प्रशासकों को नियुक्त करने का अधिकार था।

कंपनी Cohort इस निर्णय को चुनौती दे रही है। 1 अक्टूबर को एक त्वरित सुनवाई शुरू होगी, जिसके दौरान दोनों पक्षों के गवाहों से पूछताछ की जाएगी, और फैसला आने तक प्रशासक कंपनी की किसी भी संपत्ति की बिक्री के लिए सहमति नहीं दे सकते हैं।

कोहोर्ट कैपिटल

इस अलग मामले के पीछे ब्रिटिश बाजार का एक मौलिक तथ्य छिपा है। नियामक की शब्दावली के अनुसार, लगभग 1200 ऋणदाता, ब्रोकर और लीजिंग फर्म वहां 'अनुलग्नक 1' (Annex 1) उद्यमों के रूप में काम करते हैं। यह लेबल बाहरी लोगों के लिए मायने नहीं रखता क्योंकि यह यूनाइटेड किंगडम के मनी लॉन्ड्रिंग विरोधी नियमों में शामिल चार्ट से आता है। वास्तव में, इसका मतलब है कि इन फर्मों को वित्तीय आचरण प्राधिकरण (Financial Conduct Authority) — ब्रिटेन का वित्तीय नियामक निकाय और FSCA के समान एक प्रकार का एनालॉग — द्वारा रखे गए रजिस्टर में पंजीकरण करना होगा। हालांकि, नियंत्रण यहीं समाप्त होता है।

ये फर्में बैंकों की तरह अधिकृत या विनियमित नहीं हैं। व्यवहार को नियंत्रित करने वाले कोई नियम नहीं हैं कि वे उधार दिए गए कंपनियों के साथ कैसा व्यवहार करती हैं, और उधारकर्ताओं के पास कोई लोकपाल नहीं है। अनिवार्य रूप से, सभी सुरक्षा केवल ऋण समझौते में निहित है।

बाजार के परिणाम और विशेषताएं

इस स्थिति से दो परिणाम निकलते हैं, जिन्हें होटल का मामला दर्शाता है। पहला, गति: जब किसी ऋण पर एक योग्य फ्लोटिंग संपार्श्विक दावा होता है, जैसा कि अंग्रेजी कानून में कहा जाता है, तो ऋणदाता को प्रवर्तन के लिए किसी से अनुमति की आवश्यकता नहीं होती है। वह स्वयं प्रशासकों को नियुक्त करता है, दिवालियापन विशेषज्ञों का चयन करता है जो उधारकर्ता के व्यवसाय का नियंत्रण लेते हैं, और नियुक्ति दस्तावेज़ दाखिल करने पर प्रभावी हो जाती है। ये विशेषज्ञ लाइसेंस प्राप्त पेशेवर होते हैं जो सभी ऋणदाताओं के प्रति जिम्मेदार होते हैं, और प्रणाली के समर्थक का तर्क है कि इसकी गति मूल्य बनाए रखती है।

हालांकि, कोई स्वतंत्र व्यक्ति नियुक्ति के समय इसकी जांच नहीं करता है। दूसरा, लागत: निर्णय को चुनौती देने का एकमात्र तरीका उच्च न्यायालय में जाना है, जो एक तेज़ लेकिन बहुत महंगा प्रक्रिया है, जैसा कि होटलों की मालिक ने किया। यूके पहले भी इस योजना की निष्पक्षता के मुद्दों का सामना कर चुका है। 2002 में, संसद ने पुराने प्रशासनिक प्रबंधक शासन को रद्द कर दिया, जिसमें ऋणदाता द्वारा चुने गए प्रबंधक विफल व्यवसाय का प्रबंधन करता था, जिसकी जिम्मेदारी अनिवार्य रूप से केवल उस ऋणदाता के प्रति होती थी, इस डर से कि अन्य हितधारक असुरक्षित रह जाएंगे।

जिसने इस प्रणाली को बदल दिया, उसने कुछ शक्तियों को बरकरार रखा: संपार्श्विक अधिकार वाला ऋणदाता अभी भी अदालत के बाहर प्रशासकों का चयन और नियुक्ति स्वयं कर सकता है। फिर भी, अब अधिकारी सभी ऋणदाताओं के प्रति अपनी जिम्मेदारियां रखते हैं। चयन की प्रक्रिया को कभी भी किसी नियम ने प्रभावित नहीं किया है। विशेषज्ञों के चयन के लिए स्वतंत्र आवाज की आवश्यकता नहीं है, नियुक्ति के समय इसकी जांच नहीं की जाती है, और न ही यह परीक्षण किया जाता है कि क्या जबरन ऋणदाता द्वारा किया गया चयन, नियुक्त व्यक्तियों की व्यावसायिकता की परवाह किए बिना, अंतर्निहित पूर्वाग्रह रखता है।

यह मुद्दा, जिस पर ब्रिटेन में चार दशकों से चर्चा हो रही है, अब एक खुली अदालत की कार्यवाही में सामने आ रहा है। दक्षिण अफ्रीका के पाठकों को अपनी प्रणाली से अंतर दिखाई दे सकता है, जहां परिसमापन नियुक्तियाँ उच्च न्यायालय के मास्टर के माध्यम से होती हैं - एक सरकारी संस्थान, न कि जबरदस्ती करने वाले ऋणदाता के माध्यम से।

एक और सूक्ष्म प्रश्न है जो एक विरोधाभास की तरह लगता है जब तक कि आप धन प्रवाह का पता नहीं लगाते हैं: यदि उधारकर्ता ऋण चुकाना चाहता है, लेकिन धनवापसी ऋणदाता के वित्तीय हितों के अनुरूप नहीं है तो क्या होगा?

अल्पकालिक संपार्श्विक ऋण दीर्घकालिक संबंधों से आय अर्जित नहीं करता है; यह संकुचित अवधि के लिए ब्याज और कमीशन पर कमाता है। जैसे ही ऐसा ऋण समाप्त होता है, मासिक दर आमतौर पर तेजी से बढ़ जाती है, अक्सर दोगुनी हो जाती है, और समाप्ति शुल्क अक्सर अंतिम चुकौती राशि के आधार पर गणना की जाती है, जिसका अर्थ है कि प्रत्येक गुजरते महीने के साथ कुल ऋण राशि बढ़ जाती है।

इस बाजार के लिए एक और मानक संविदात्मक विशेषता जोड़ें, और तस्वीर पूरी हो जाती है: ऋणदाता आमतौर पर किसी भी संपत्ति की बिक्री या पुनर्वित्त के संबंध में सहमति के अधिकारों को बनाए रखता है, यानी उन लेनदेन के संबंध में जो उसे चुका सकते थे। इस स्थिति में ऋणदाता अपने स्वयं के भुगतान की गति को नियंत्रित करता है, जबकि घड़ी बढ़ी हुई दर पर चलती है।

इस विन्यास में कुछ भी ऐसा नहीं है जो ऋणदाता और उधारकर्ता के हितों को संरेखित करे। अंग्रेजी वाणिज्यिक कानून पक्षों के बीच सामान्य सद्भावना का दायित्व नहीं डालता है, इसलिए ऋणदाता, अपने संविदात्मक अधिकारों को लागू करते हुए, व्यापक अर्थों में उन्हें अपने स्वयं के हितों में लागू करने के लिए स्वतंत्र है।

संपत्ति के अधिकार सदियों से यह स्थापित करते रहे हैं कि उधारकर्ता, जो सब कुछ चुकाता है, उसे ऋण चुकाने की अनुमति दी जानी चाहिए, लेकिन इस सिद्धांत का विरोध करने वाली पार्टी के खिलाफ बचाव के लिए अदालत जाने की आवश्यकता होती है, जिससे खर्च और देरी होती है, जबकि ऋण जमा होता रहता है।

इनमें से कुछ भी किसी विशिष्ट ऋणदाता के व्यवहार का वर्णन नहीं करता है; यह प्रोत्साहन की संरचना का वर्णन करता है जिसे वर्तमान नियम पुस्तिका पूरी तरह से अनियंत्रित छोड़ देती है। यह विन्यास - एक तैयार भुगतानकर्ता, एक चलने वाली घड़ी और एक मौन नियम पुस्तिका - निगरानी पर बहस को किसी भी ऐसे व्यक्ति के लिए अकादमिक से कहीं अधिक बना देता है जिसका कोई संपत्ति इस तरह के ऋण द्वारा समर्थित है।

नियामक परिदृश्य बदल रहा है, और फाइनेंशियल टाइम्स यूके ने इस बदलाव को ट्रैक किया है। R29 बिलियन (1.3 बिलियन पाउंड स्टर्लिंग) के मार्केट फाइनेंशियल सॉल्यूशंस ब्रोकरेज ऋणदाता के पतन के बाद, जिसने ऋणदाताओं को 1.3 बिलियन पाउंड स्टर्लिंग के घाटे के साथ छोड़ दिया, जिसमें से लगभग 250 मिलियन पाउंड स्टर्लिंग को ध्यान में नहीं रखा गया, FCA लगभग 900 'अनुलग्नक 1' फर्मों की व्यावसायिक मॉडल और वित्तीय अपराध जोखिमों के बारे में जानकारी का अनुरोध करने की योजना बना रहा है, जिनकी उसने अभी तक जांच नहीं की है, जबकि उसने पहले ही 300 से एकत्र कर लिया है, जिसका घोषित उद्देश्य क्षेत्र में वित्तीय अपराध जोखिमों की पहचान करना और रोकना है।

कानून प्रवर्तन प्रमुख, स्टीव स्मार्ट, ने शामिल फर्मों के लिए इसके महत्व पर सीधे टिप्पणी की: चाहे फर्म पंजीकृत हो या पंजीकरण के लिए आवेदन कर रही हो, उसे 'हमारे से अपने व्यवसाय को कैसे संचालित करती है, उसके जोखिम कहाँ हैं और उन जोखिमों का प्रबंधन कैसे किया जाता है, इस बारे में सवालों की उम्मीद करनी चाहिए'।

नियामक के दो विशिष्ट मुद्दे निवेशक का ध्यान आकर्षित करते हैं। एफटी रिपोर्ट करता है कि एफसीए को चिंता है कि इनमें से कुछ अनियमित कंपनियां मूल कंपनी के वित्तीय अपराध नियंत्रण उपायों या पूरी तरह से अलग प्रकार के व्यवसायों के लिए विकसित मानक प्रक्रियाओं पर निर्भर करती हैं। नियामक इस बात को लेकर भी चिंतित है कि लोगों को अनियमित ब्रिज फाइनेंसिंग तक पहुंचने के लिए अपनी खुद की कंपनियां बनाने के लिए प्रेरित किया जा रहा है, जिससे वे समस्याओं के मामले में अधिक संवेदनशील हो जाते हैं। किसी को भी जिसने कभी यूके में रियल एस्टेट के लिए इस तरह के ऋण मार्ग की पेशकश की है, उसे इस प्रस्ताव में एक चेतावनी संकेत सुनना चाहिए।

इस बीच, 'अनुलग्नक 1' के नए आवेदकों को सूचित किया गया है कि उन्हें धीमी और अधिक संदेहपूर्ण प्रक्रिया की उम्मीद करनी चाहिए। क्या यह सब एक पूर्ण पर्यवेक्षण व्यवस्था की ओर ले जाएगा, यह एक ऐसा प्रश्न है जिसका उत्तर अगले साल ब्रिटिश राजनीति देगी।

दक्षिण अफ्रीका के पाठकों को इस अंतराल का स्वरूप पता चलेगा। दक्षिण अफ्रीका का उपभोक्ता ऋण कानून उपभोक्ता ऋण को सख्ती से नियंत्रित करता है, लेकिन R1 मिलियन से अधिक की संपत्ति या कारोबार वाली कंपनियों का ऋण इससे पूरी तरह बाहर है। इस अंतराल का ब्रिटिश समकक्ष बस कहीं अधिक बड़े पैमाने पर काम करता है, और जो रैंड जोहान्सबर्ग और केप टाउन से निवेश किया जाता है, वह इसके भीतर है।

तो निवेशक को यूके में एक्सपोजर के साथ क्या करना चाहिए या जो इसे प्राप्त करने की योजना बना रहा है? अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले हर बातचीत में छह प्रश्न होने चाहिए। क्या ऋणदाता FCA द्वारा अधिकृत है या केवल 'अनुलग्नक 1' के रूप में पंजीकृत है, क्योंकि अंतर नियम और अनुबंध के बीच का अंतर है। डिफ़ॉल्ट को क्या ट्रिगर करता है और इसके बाद कौन सी दर लागू होती है, क्योंकि चरणबद्ध डिफ़ॉल्ट दरें महीनों के भीतर ऋण अर्थव्यवस्था को बदल सकती हैं? ऋणदाता बिक्री या पुनर्वित्त के संबंध में किन सहमति अधिकारों को बनाए रखता है? ऋण चुकाने के दिन क्या होगा यदि पुनर्वित्त करीब है लेकिन पूरा नहीं हुआ है? कौन से समाप्ति शुल्क लागू होते हैं और सबसे बुरे दिन में पूर्ण चुकौती राशि क्या है, न कि सबसे अच्छे दिन में? और यदि कभी प्रवर्तन होता है, तो ऋणदाता किसे नियुक्त करेगा और उनकी चुनौती की लागत कितनी होगी?

इनमें से कुछ भी होटल मामले में किसी के कदाचार का तात्पर्य नहीं है: कोई यह दावा नहीं करता है कि Cohort Capital या नियुक्त प्रशासकों ने गलत तरीके से कार्य किया, और अक्टूबर की अदालत केवल यह तय करेगी कि नियुक्ति के लिए कानूनी शर्तें पूरी हुईं या नहीं।

मामला दूसरे कारण से महत्वपूर्ण है। यह पहली बार है कि इस प्रवर्तन प्रक्रिया की चरण-दर-चरण समीक्षा खुली अदालत में की जाएगी, और फैसला प्रत्येक ऋणदाता, उधारकर्ता और बाजार सलाहकार द्वारा पढ़ा जाएगा। इस प्रक्रिया के दूसरी तरफ का निवेशक बहस में एक असामान्य स्थिति लेता है। बूट्रस एल खुरी, जो वर्तमान में होटलों पर नियंत्रण बनाए रखने के लिए उच्च न्यायालय में लड़ रहा है, उस उद्योग का विरोधी नहीं है जिसमें वह संलग्न था: प्रशासन लागू होने से कुछ महीने पहले, उन्होंने ब्रिटिश वित्तीय प्रेस में सार्वजनिक रूप से कहा था कि इस पैमाने पर काम करने वाले ऋणदाताओं को आनुपातिक पर्यवेक्षण का स्वागत करना चाहिए क्योंकि विश्वसनीय जांच ब्रिटिश वित्तीय प्रणाली का एक महत्वपूर्ण हिस्सा बनने के विश्वास को मजबूत करती है।

उन्होंने केवल सार्वजनिक रूप से कहा था कि मुद्दा अदालत में विचाराधीन है, कि होटल सामान्य रूप से काम कर रहे हैं, और कि उनकी प्राथमिकता उनका कर्मचारी और अतिथि है। लेकिन जो संयोजन वह अब प्रस्तुत करता है - एक निवेशक जिसने नियमों की मांग की, और फिर ऐसी स्थिति में पाया कि उनकी अनुपस्थिति में क्या हो रहा है, उसकी जांच की जा रही है - संभवतः उसे अक्टूबर से बहुत आगे इन बहसों के केंद्र में रखेगा।

जब तक ऐसा नहीं होता, दक्षिण अफ्रीकी पूंजी के लिए ब्रिटिश रियल एस्टेट में व्यावहारिक स्थिति सरल और अप्रिय है: अदालतें उत्कृष्ट हैं, नियामक अभी आना शुरू कर रहे हैं, और आपके द्वारा हस्ताक्षरित अनुबंध ही आपका एकमात्र कवच है।