चीन का रियल एस्टेट क्षेत्र पहले से ही ठहराव और महत्वपूर्ण ऋण भार का सामना कर रहा है, लेकिन अब इसके सामने एक नई और अधिक गंभीर समस्या खड़ी हो गई है। देश में हजारों वाणिज्यिक संपत्तियों के लीज समझौतों की समाप्ति की तारीख नजदीक आ रही है।
भूमि स्वामित्व के अधिकार से जुड़ी अनिश्चितता निवेशकों का विश्वास कम कर रही है, परिसंपत्तियों की कीमतों में तेज गिरावट ला रही है और इन संपत्तियों की बिक्री को बेहद मुश्किल बना रही है।
ब्लूमबर्ग की रिपोर्ट और Cushman & Wakefield के अनुमानों के अनुसार, 1 ट्रिलियन युआन (जो 148 बिलियन अमेरिकी डॉलर के बराबर है) से अधिक मूल्य की गैर-आवासीय संपत्तियों का लीज कार्यकाल 20 साल या उससे भी पहले समाप्त हो रहा है। यह अनिश्चितता, जो रियल एस्टेट क्षेत्र में पांच साल के मंदी के दौरान बनी हुई है, डेवलपर्स और निवेशकों पर भारी दबाव डाल रही है।
चीन में सभी शहरी भूमि सरकार के स्वामित्व में है। डेवलपर्स या नागरिक भूमि के मालिक नहीं होते हैं; इसके बजाय, उन्हें एक निश्चित अवधि के लिए भूमि का उपयोग करने का अधिकार दिया जाता है। ये नियम 1990 के दशक की शुरुआत में स्थापित किए गए थे। जैसे-जैसे लीज की अवधि समाप्त होती है, निवेशक इस बात को लेकर भ्रमित होते हैं कि क्या अनुबंध का नवीनीकरण होगा, आवश्यक शुल्क क्या होगा और किराए में कितनी वृद्धि होगी।
यह संकट दस्तावेज़ीकरण से परे है और सौदों को प्रभावित कर रहा है। Cushman & Wakefield के आंकड़ों के अनुसार, बैंक उन संपत्तियों को पुनर्वित्त या नए ऋण देने में अनिच्छुक हैं जिनका लीज कार्यकाल 10 साल से कम है। JLL बताता है कि बीमा कंपनियां और बड़े निवेशक केवल उन संपत्तियों में निवेश करना पसंद करते हैं जिनका लीज कार्यकाल कम से कम 20 साल शेष रहता है।
खरीदार भविष्य में लीज विस्तार की संभावित लागत को देखते हुए महत्वपूर्ण छूट की मांग कर रहे हैं। चीन के प्रमुख शहरों में कार्यालय स्थानों की कीमतें अपने चरम स्तरों से 40% से अधिक गिर गई हैं। चीनी डेवलपर्स ने पहले ही लगभग 130 बिलियन अमेरिकी डॉलर के ऋणों पर डिफ़ॉल्ट घोषित कर दिया है, और परिसंपत्तियों को बेचने में असमर्थता वित्तपोषण प्राप्त करना और भी कठिन बना देती है।
CBRE के पूर्वानुमानों के अनुसार, 2030 तक चीन के 18 प्रमुख शहरों में लगभग 30 मिलियन वर्ग मीटर कार्यालय और खुदरा स्थान 20 साल से कम के लीज कार्यकाल के होंगे। वास्तविक आंकड़ा इससे भी अधिक हो सकता है क्योंकि इसमें एकल मालिक की संपत्तियां शामिल नहीं हैं। संकट गहराते देख, चीनी प्रशासन ने उपाय करना शुरू कर दिया है। ग्वांगझोउ के बाद, शंघाई के अधिकारियों ने बाजार में अनिश्चितता के माहौल को कम करने के लिए लीज विस्तार की शर्तों और लागत को निर्धारित करने के लिए दिशानिर्देश मसौदा जारी किया है।
