आवास के लिए वित्तीय प्रावधान केवल ऋण प्रदान करने से कहीं अधिक है; अनिवार्य रूप से, यह मध्यम वर्ग के निर्माण पर केंद्रित है। दक्षिण अफ्रीका को आवास वित्तपोषण मॉडल की आवश्यकता है जो जोखिम प्रबंधन के विवेकपूर्ण संचालन को आर्थिक समावेशिता के राष्ट्रीय लक्ष्य के साथ जोड़ सके।
जोखिम-आधारित मूल्य निर्धारण मॉडल की आलोचना
आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप ने उल्लेख किया कि हालांकि जोखिम मूल्यांकन पर आधारित मूल्य निर्धारण जिम्मेदार उधार देने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है, इसे न केवल पिछली वित्तीय विफलताओं, बल्कि सकारात्मक वित्तीय व्यवहार पर भी विचार करना चाहिए। कंपनी का तर्क है कि यदि स्थानीय वित्तीय क्षेत्र अधिक दक्षिण अफ्रीकियों को सफल गृहस्वामी बनने में मदद करता है, तो इससे न केवल रियल एस्टेट बाजार, बल्कि पूरे समाज में वृद्धि होगी।
आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप ने इस बात पर जोर दिया कि उनका लेख 'दक्षिण अफ्रीका में आवास वित्तपोषण की पुनर्कल्पना: अकेले जोखिम-आधारित मूल्य निर्धारण से समावेशी अर्थव्यवस्था का निर्माण क्यों नहीं हो सकता' दक्षिण अफ्रीका के बैंकिंग क्षेत्र की आलोचना नहीं है, जो दुनिया में सबसे मजबूत और सम्मानित क्षेत्रों में से एक बना हुआ है। इसके बजाय, कंपनी नवाचार का आह्वान करती है, यह बताते हुए कि दक्षिण अफ्रीका में विकसित दुनिया में सबसे उन्नत बैंकिंग प्रणालियों में से एक है, जिसकी प्रशंसा विवेक, विश्वसनीय विनियमन और पर्याप्त पूंजी के लिए की जाती है।
जोखिम-आधारित मूल्य निर्धारण का विरोधाभास
आधुनिक बैंकिंग का एक आधार जोखिम पर निर्भर मूल्य निर्धारण है: उत्कृष्ट क्रेडिट इतिहास वाले ग्राहकों को कम ब्याज दरें मिलती हैं, जबकि अधिक क्रेडिट जोखिम वाले उधारकर्ताओं को उच्च दरें चुकानी पड़ती हैं। वित्तीय जोखिम के दृष्टिकोण से, यह दृष्टिकोण तार्किक और निष्पक्ष लगता है। हालांकि, इसे आर्थिक विकास, वित्तीय समावेशन और सामाजिक गतिशीलता के लेंस से देखने पर एक प्रश्न उठता है: क्या वित्तीय रूप से कमजोर परिवारों के लिए ब्याज दरों में वृद्धि वास्तव में जोखिम को कम करती है, या यह अनजाने में अतिरिक्त जोखिम पैदा करती है?
कंपनी का मानना है कि यह देखने का समय आ गया है कि क्या वर्तमान मॉडल उन दीर्घकालिक परिणामों की ओर ले जाता है जिनकी दक्षिण अफ्रीका को सख्त जरूरत है। विरोधाभास यह है कि बैंक अच्छे क्रेडिट इतिहास वाले ग्राहकों को रियायती दरों पर पुरस्कृत करते हैं, जबकि खराब इतिहास वाले ग्राहक अक्सर उधार लेने पर काफी अधिक खर्च वहन करते हैं। यह अनुमानित चूक की उच्च संभावना, बैंकों द्वारा अधिक पूंजी आवंटन की आवश्यकता, क्रेडिट हानि में वृद्धि और प्रशासनिक लागतों में वृद्धि के कारण होता है।
हालांकि यह बैंकिंग दृष्टिकोण से समझ में आता है, समूह एक महत्वपूर्ण विरोधाभास को नोट करता है: एक ग्राहक जो पहले से ही वित्तीय कठिनाइयों का सामना कर रहा है, उसे एक अधिक वित्तीय रूप से स्थिर उधारकर्ता की तुलना में अधिक मासिक भुगतान, पूरी अवधि के लिए अधिक ब्याज का भुगतान करना पड़ता है और काफी अधिक ऋण भार उठाना पड़ता है। लोगों को वित्तीय रूप से ठीक होने में मदद करने के बजाय, प्रणाली अक्सर इस प्रक्रिया को कठिन बना देती है।
उधारकर्ताओं पर क्रेडिट स्कोर का प्रभाव
एक उदाहरण दिखाता है कि उत्कृष्ट क्रेडिट रेटिंग वाला पहला घर खरीदने वाला व्यक्ति भुगतान पर 10% कम दर प्राप्त करता है, जबकि खराब क्रेडिट वाला उधारकर्ता भुगतान में 14% की वृद्धि का सामना करता है। कमजोर वित्तीय स्थिति वाला उधारकर्ता अब बढ़े हुए मासिक भुगतानों, विवेकाधीन आय में कमी, वित्तीय झटकों को अवशोषित करने की कम क्षमता, चूक की उच्च संभावना और डिफ़ॉल्ट की बढ़ी हुई संभावना का सामना कर रहा है। आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप इंगित करता है कि जोखिम की भरपाई के लिए बनाया गया तंत्र स्वयं चुकौती के दौरान अतिरिक्त तनाव पैदा कर सकता है।
कंपनी स्पष्ट करती है कि इसका मतलब यह नहीं है कि कम क्रेडिट स्कोर वाला हर उधारकर्ता चूक करेगा। बल्कि, यह बताता है कि काफी अधिक उधार लेने की लागत उन परिवारों पर दबाव बढ़ा सकती है जो पहले से ही कमजोर वित्तीय स्थिति में हैं। आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप स्वीकार करता है कि क्रेडिट स्कोर महत्वपूर्ण है, लेकिन यह 'मुख्य रूप से अतीत को दर्शाता है'। कई दक्षिण अफ्रीकी लोगों ने छंटनी, कोविड-19 के कारण आय हानि, तलाक, चिकित्सा आपात स्थितियों, व्यवसाय बंद होने और अस्थायी बेरोजगारी का अनुभव किया है, और अब वे अपने वित्तीय जीवन को फिर से बना रहे हैं। कंपनी जोर देती है कि दो साल तक जिम्मेदारी से अपनी क्रेडिट प्रोफ़ाइल को बहाल करने वाले ग्राहक को उस व्यक्ति से अलग तरह से देखा जाना चाहिए जो भुगतान करते समय खराब व्यवहार प्रदर्शित करना जारी रखता है, क्योंकि 'वित्तीय बहाली को मान्यता मिलनी चाहिए'।
दक्षिण अफ्रीका का आर्थिक कार्य
आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप इस बात पर जोर देता है कि आवास वित्तपोषण केवल पैसा देना नहीं है, बल्कि मध्यम वर्ग का निर्माण करना है। बड़े और बढ़ते मध्यम वर्ग वाले देशों में आमतौर पर घरेलू मांग अधिक होती है, क्योंकि मध्यम आय वाले परिवार विभिन्न क्षेत्रों में खर्च करते हैं। मध्यम वर्ग आवास, शिक्षा, स्वास्थ्य सेवा, वाहनों, बीमा, दूरसंचार, खुदरा, वित्तीय सेवाओं के साथ-साथ बचत और निवेश में निवेश करता है। प्रत्येक नया मध्यम वर्ग का परिवार अर्थव्यवस्था के कई क्षेत्रों को प्रोत्साहित करता है, और आवास अक्सर धन संचय के इस मार्ग को शुरू करने वाला पहला बड़ा कदम बन जाता है।
मध्यम वर्ग के विस्तार का महत्व
आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप отмечает कि हाल के कुछ सुधारों के बावजूद, विश्व बैंक दक्षिण अफ्रीका को दुनिया के सबसे असमान समाजों में से एक के रूप में वर्गीकृत करना जारी रखता है। पिछले दशक में आर्थिक विकास रोजगार और जीवन स्तर में महत्वपूर्ण सुधार लाने के लिए बहुत कमजोर था, जबकि बेरोजगारी दर असाधारण रूप से उच्च बनी हुई है। शोध से यह भी पता चलता है कि मध्यम वर्ग को मजबूत करने से घरेलू खपत, निवेश और दीर्घकालिक आर्थिक स्थिरता बढ़ती है। मध्यम वर्ग का विस्तार कर राजस्व में वृद्धि, घरेलू कल्याण में वृद्धि, रियल एस्टेट बाजारों को मजबूत करने, निजी निवेश को बढ़ाने, उपभोक्ता विश्वास में सुधार और वित्तीय समावेशन में सुधार को बढ़ावा देता है।
इसके विपरीत, कंपनी चेतावनी देती है कि यदि आर्थिक विकास लगातार जनसंख्या वृद्धि से पीछे रहता है, तो औसत जीवन स्तर स्थिर या गिर जाता है, जिससे परिवारों के लिए धन संचय मुश्किल हो जाता है। आवास संपत्ति अंतर-पीढ़ीगत धन सृजन के सबसे प्रभावी तंत्रों में से एक बनी हुई है, क्योंकि गृहस्वामी अपनी पूंजी, वित्तीय अनुशासन, बचत, सुरक्षा और पेंशन संपत्ति जमा करता है। पहले घर के खरीदारों को वित्तपोषित करके, बैंक भविष्य के करदाताओं, उद्यमियों, निवेशकों और उपभोक्ताओं को वित्तपोषित करते हैं। इसलिए, शायद बातचीत इस प्रश्न से परे जानी चाहिए: 'ग्राहक का आज का क्रेडिट स्कोर क्या है?' इसके बजाय, ऋणदाताओं को पूछना चाहिए: 'यह ग्राहक कितना सुधरा है?' व्यवहारिक सुधार ऐतिहासिक प्रदर्शन जितना ही महत्वपूर्ण हो सकता है। ऐसे मेट्रिक्स में ऋण में लगातार कमी, बारह महीनों के आदर्श भुगतान बनाए रखना, मान्यता प्राप्त वित्तीय साक्षरता कार्यक्रमों को पूरा करना, स्थिर रोजगार प्रदर्शित करना, बचत बढ़ाना और भुगतान क्षमता में सुधार शामिल है। आरबी प्रॉपर्टी ग्रुप का मानना है कि ये संकेतक पारंपरिक क्रेडिट स्कोरिंग को पूरक कर सकते हैं, न कि विवेकपूर्ण अंडरराइटिंग जांच को प्रतिस्थापित कर सकते हैं।
दक्षिण अफ्रीका के लिए संभावित समाधान
दक्षिण अफ्रीका के लिए संभावित समाधानों में प्रगतिशील ब्याज दरों को लागू करना, वित्तीय बहाली के लिए बंधक ऋण कार्यक्रम, क्रेडिट रेटिंग में सुधार के लिए प्रोत्साहन, जोखिमों का सरकारी विभाजन, विस्तारित क्रेडिट योग्यता मॉडल, अनुमोदन से पहले वित्तीय साक्षरता प्रशिक्षण और संयुक्त जिम्मेदारी शामिल है।
निर्माण क्षेत्र में समस्याएं
इस बीच, जहां सीमेंट की बढ़ती कीमतें छोटे निर्माण उद्यमों पर दबाव डालना जारी रखती हैं, चक्रीय सीमेंट का उपयोग करने वाली एक नई उद्यमिता कार्यक्रम युवा बिल्डरों और राजमिस्त्रियों को उत्पादन लागत कम करने, अपने व्यवसायों को मजबूत करने और अधिक टिकाऊ निर्माण विधियों को अपनाने की अनुमति देता है। चक्रीय सीमेंट के साथ नौ महीने का युवा उद्यमिता कार्यक्रम 100 उद्यमियों का समर्थन करने के लिए डिज़ाइन किया गया है ताकि मजबूत और अधिक लाभदायक व्यवसाय बनाए जा सकें, साथ ही दक्षिण अफ्रीका को अधिक चक्रीय निर्माण अर्थव्यवस्था में संक्रमण करने में मदद मिल सके। यह कार्यक्रम 35 वर्ष से कम आयु के B-BBEE उम्मीदवारों के लिए है जो पहले से ही निर्माण या चिनाई का व्यवसाय चला रहे हैं, और यह व्यावहारिक तकनीकी प्रशिक्षण, व्यवसाय अनुकूलन सहायता और स्टेलनबोश विश्वविद्यालय के शोध से विकसित अभिनव निर्माण विधियों तक पहुंच को जोड़ता है।
स्टेलनबोश विश्वविद्यालय के सहयोग से फिक्स फॉरवर्ड और इम्पैक्ट हब केप विनलैंड्स द्वारा विकसित, इस कार्यक्रम को राष्ट्रपति युवा रोजगार हस्तक्षेप (PYEI) द्वारा वित्त पोषित किया जाता है, कॉर्पोरेशन ऑफ इंडस्ट्रियल डेवलपमेंट (IDC) के माध्यम से प्रशासित किया जाता है और श्रम और रोजगार मंत्रालय द्वारा समर्थित है। यह दक्षिण अफ्रीका के निर्माण क्षेत्र की कई गंभीर समस्याओं का समाधान करता है, जिसमें सामग्री की बढ़ती लागत, युवा बेरोजगारी और अधिक टिकाऊ निर्माण विधियों की आवश्यकता शामिल है।
