जोहान्सबर्ग में रियल एस्टेट के काहिरा की तुलना में महत्वपूर्ण छूट पर कारोबार कर रहा है

दक्षिण अफ्रीका का रियल एस्टेट बाजार जुलाई में ब्याज दर के निर्णय की तैयारी कर रहा है, जो एक दो-गति वाला बाजार प्रस्तुत करता है। जबकि व्यापक आवासीय क्षेत्र वास्तविक सामर्थ्य के मामले में दबाव का सामना कर रहा है, उधार लेने की लागत में वृद्धि उन खरीदारों और उपभोक्ताओं पर नकारात्मक प्रभाव डाल रही है जो वित्तपोषण पर निर्भर हैं और पहले से ही उच्च जीवन यापन की लागत का सामना कर रहे हैं।

रियल एस्टेट बाजार के खंड

फोर्ब्स ग्लोबल प्रॉपर्टीज के दक्षिण अफ्रीका में संस्थापक, किगन स्टेन, बताते हैं कि मुख्य आवासीय क्षेत्र में दबाव वास्तविक है और इसे कम नहीं आंका जा सकता है। वह इस बात पर जोर देते हैं कि बाजार का ऊपरी खंड अलग तरह से काम करता है: यहां के ग्राहक मुख्य रूप से धनी स्थानीय और अंतरराष्ट्रीय खरीदार हैं, जिनके निर्णय किसी विशेष महीने में रेपो दर के स्तर पर कम और संपत्ति की गुणवत्ता और दुर्लभता पर अधिक निर्भर करते हैं।

स्टेन के अनुसार, ये खरीदार व्यापक आर्थिक तस्वीर से अवगत हैं, लेकिन दर में मामूली बदलाव शायद ही कभी असाधारण संपत्ति खरीदने के उनके निर्णय को निर्धारित करता है। इसके अलावा, कई मामलों में, अनिश्चितता की अवधि उन्हें अधिग्रहण के अवसर के रूप में देखती है।

नीति की पूर्वानुमेयता का महत्व

इस अंतिम समूह के खरीदारों के लिए, एक निर्णय की दिशा से कहीं अधिक समग्र नीति की पूर्वानुमेयता महत्वपूर्ण है। स्टेन जोड़ते हैं कि उच्च आय वाले खरीदार लंबी अवधि में देखते हैं, और उनकी निश्चितता के लिए किसी भी दिशा में 25 आधार अंकों के परिवर्तन की तुलना में प्रक्षेपवक्र में विश्वास अधिक महत्वपूर्ण है। उनका मानना है कि रिजर्व बैंक के लिए मुख्य प्रश्न यह है कि निर्णय और उस निर्णय के औचित्य की स्पष्टता लक्जरी रियल एस्टेट बाजार में विश्वास कैसे बनाती है।

मई में, मौद्रिक नीति समिति (एमपीसी) ने ब्याज दरों में 25 आधार अंकों की वृद्धि की, जिससे रेपो दर 7.00% और ऋण दर 10.50% हो गई।

ब्याज दर वृद्धि का प्रभाव

अंतर्राष्ट्रीय एक्सक्लूसिव रियल एस्टेट ब्रोकरेज नेटवर्क बताता है कि मई में दर वृद्धि ने मुख्य आवासीय बाजार को सबसे अधिक प्रभावित किया, जहां सामर्थ्य और ऋण क्षमता ब्याज दरों से निकटता से जुड़ी हुई है। इससे मासिक भुगतानों में वृद्धि हुई और खरीदारों द्वारा प्राप्त की जा सकने वाली राशि की आवश्यकताओं में सख्ती आई।

अल्ट्रा-प्रीमियम खंड में प्रभाव बहुत सीमित रहा। असाधारण घरों की मांग अभी भी क्रेडिट के बजाय कमी से निर्धारित होती है। हालांकि डेवलपर्स वित्तपोषण और निर्माण की बढ़ती लागत का सामना कर रहे हैं, धनी खरीदार उपयुक्त अवसर मिलने पर सक्रिय रहते हैं। कंपनी बताती है कि मुख्य बात मूल्य है: यहां तक कि उच्चतम खंड में भी, जहां अटलांटिक तट पर ट्रॉफी घर प्रति वर्ग मीटर लगभग 170,000 रैंड में बिकते हैं, वैश्विक खरीदार मॉनको, लंदन या न्यूयॉर्क की तुलना में केवल एक छोटा हिस्सा चुकाता है।

दक्षिण अफ्रीका के परिवारों के लिए चुनौतियां

इस बीच, इन्वेस्टरैंड के अध्यक्ष और सीईओ, एज़रा रासेटहे, बताते हैं कि आगामी ब्याज दर निर्णय दक्षिण अफ्रीका के परिवारों और रियल एस्टेट बाजार के लिए एक कठिन समय में हो रहा है। वह बताते हैं कि उपभोक्ता वार्षिक मुद्रास्फीति मई में 4.5% से बढ़कर जून में 5.0% हो गई, जिसका मुख्य कारण परिवहन, आवास, उपयोगिताओं और वित्तीय सेवाओं पर खर्च था।

इसका मतलब है कि परिवार एक साथ जीवन यापन की बढ़ती लागत और मई में दर वृद्धि के बाद ऋण सेवा की बढ़ती लागत का सामना कर रहे हैं। इन्वेस्टरैंड के आंकड़ों के अनुसार, परिवर्तनीय बंधक वाले घर मालिकों और रियल एस्टेट निवेशकों के लिए, इससे मासिक भुगतानों में तत्काल वृद्धि हुई है, और कुछ संभावित खरीदारों, विशेष रूप से पहली बार घर खरीदने वालों, जो पहले से ही सख्त मूल्य सीमा में थे, के लिए दावा की जा सकने वाली राशि कम हो गई है।

मांग बनी हुई है, लेकिन सामर्थ्य सीमित है

हालांकि, इन्वेस्टरैंड जोड़ता है कि प्रभाव पूरे बाजार में समान नहीं है। हालांकि उधार लेने की उच्च लागत कुछ घर खरीदारियों को टाल सकती है, सुलभ और अच्छी तरह से स्थित आवास की मौलिक मांग गायब नहीं हुई है। इसके बजाय, कुछ खरीदार अपनी उम्मीदों को समायोजित कर रहे हैं, छोटे घरों, सेक्शनेड अपार्टमेंट और अधिक किफायती क्षेत्रों पर विचार कर रहे हैं।

रासेटहे का तर्क है कि जो लोग अभी घर खरीदने का खर्च नहीं उठा सकते हैं, वे संभवतः लंबे समय तक किराए के बाजार में रहेंगे। यह सुलभ किराये के आवास, छात्र छात्रावास और किरायेदार की स्थिर मांग वाले क्षेत्रों में अच्छी तरह से प्रबंधित बहुमंजिला इमारतों के लिए मांग का समर्थन करता है। सीईओ इस बात पर जोर देते हैं कि महत्वपूर्ण बात यह है कि बाजार में मांग की कमी नहीं है, बल्कि सामर्थ्य की कमी है।

वह निष्कर्ष निकालते हैं कि यह खरीदारों और डेवलपर्स पर दबाव डालता है, लेकिन यह टिकाऊ मांग, यथार्थवादी मूल्य निर्धारण और स्थिर नकदी प्रवाह पर ध्यान केंद्रित करने वाले अनुशासित निवेशकों के लिए अवसर भी खोलता है। रासेटहे का मानना है कि आदर्श रूप से मौद्रिक नीति समिति को रेपो दर को 7.00% पर बनाए रखना चाहिए, जबकि सतर्क रुख बनाए रखना चाहिए। वह समझाते हैं कि ऐसा कदम SARB को मई में 25 आधार अंकों की दर वृद्धि के पूर्ण प्रभाव का आकलन करने के लिए अधिक समय देगा, जिससे उधारकर्ताओं, व्यवसायों और संपत्ति मालिकों पर अतिरिक्त दबाव नहीं पड़ेगा। वह चेतावनी देते हैं कि मौद्रिक नीति में बदलाव को अर्थव्यवस्था में प्रवेश करने में समय लगता है, और तत्काल और आगे की वृद्धि सामर्थ्य और आर्थिक गतिविधि को और कमजोर कर सकती है।

इसके बावजूद, इन्वेस्टरैंड बताता है कि 5.0% तक मुद्रास्फीति में वृद्धि और ईंधन की कीमतों और वैश्विक आपूर्ति पर निरंतर दबाव के कारण, दर में 25 आधार अंकों की और वृद्धि की संभावना को खारिज नहीं किया जा सकता है। एमपीसी को मुद्रास्फीति को नियंत्रित करने की आवश्यकता और रैंड की रक्षा करने की आवश्यकता और पहले से ही सीमित घरेलू अर्थव्यवस्था पर अत्यधिक दबाव डालने के जोखिम के बीच संतुलन बनाना पड़ता है।

}))