उज़्बेकिस्तान में नई इमारतों का बाजार तेजी से बढ़ रहा है, लेकिन इसके साथ ही खरीदारों की अपेक्षाओं और वास्तविकता के बीच अंतर आने के मामलों की संख्या भी बढ़ रही है। सोशल मीडिया पर अक्सर निर्माण रोकने या परियोजनाओं की डिलीवरी की समय-सीमा कई बार बदलने की खबरें आती हैं।
आवास बाजार की गतिशीलता
सेंटर फॉर इकोनॉमिक रिसर्च एंड रिफॉर्म्स (CERR) के आंकड़ों के अनुसार, 2025 में देश में लगभग 295 हजार आवासीय बिक्री लेनदेन दर्ज किए गए, जो पिछले वर्ष की तुलना में 15% अधिक है। इस गतिविधि का केंद्र ताशकंद है, जो देश के सभी लेनदेन का लगभग एक तिहाई हिस्सा जमा करता है। मार्च 2026 में, बाजार ने एक नया रिकॉर्ड बनाया, जिसमें 43.6 हजार लेनदेन दर्ज किए गए, जो मार्च 2025 की तुलना में दोगुना है। यह वृद्धि आंशिक रूप से 2020 में निवास पंजीकरण प्रणाली को समाप्त करने से जुड़ी है।
लेनदेन की संख्या बढ़ने के साथ-साथ कीमतों में भी वृद्धि देखी गई है: ताशकंद में नई इमारतों की कीमतें एक साल में औसतन 9% बढ़ी हैं, जबकि मिराबद और मिर्ज़ो-उलुगबेक जिलों में यह 17-18% बढ़ी है। राजधानी में किराए की लागत भी साल-दर-साल 9% से अधिक बढ़ी है। सरकार द्वारा बाजार पर नियंत्रण और पारदर्शिता बढ़ाने के प्रयासों के बावजूद, आवास की कमी बनी हुई है, क्योंकि हर 100 परिवारों के लिए केवल 73 आवासीय इकाइयाँ हैं।
बाजार की समस्याएं और रुझान
नियामक परिवर्तनों के बावजूद, सोशल मीडिया प्राथमिक बाजार की समस्याओं पर चर्चा का मंच बना हुआ है, जो काम की गुणवत्ता और डेवलपर्स द्वारा दायित्वों के निर्वहन से संबंधित हैं। डिलीवरी की समय-सीमा में देरी एक आम समस्या है, हालांकि सहभागिता समझौतों में जुर्माना शामिल होता है, जिसकी राशि अक्सर कम होती है - अपार्टमेंट की लागत का केवल 3-5%, जो डेवलपर की वित्तीय जिम्मेदारी को कम करता है।
एंड्री साडिकोव बताते हैं कि निर्माण के पूर्ण न होने के मामले दुर्लभ हैं; अधिक बार प्रतीक्षा अवधि में महत्वपूर्ण वृद्धि होती है। दूसरी ओर, बाजार अधिक परिपक्व हो रहा है: बड़े डेवलपर्स उभर रहे हैं, और आवासीय परिसर बेहतर हो रहे हैं, जो विकसित बुनियादी ढांचा प्रदान करते हैं। हालांकि, प्रतिस्पर्धा डेवलपर्स को केवल कीमत से नहीं, बल्कि गुणवत्ता से भी लड़ने के लिए मजबूर करती है।
आवास चुनने के लिए सुझाव
विशेषज्ञ सलाह देते हैं कि चयन प्रक्रिया की शुरुआत लेआउट से नहीं, बल्कि आवास खरीदने के उद्देश्यों (निवेश या व्यक्तिगत उपयोग) को परिभाषित करने, वास्तविक बजट का आकलन करने और मासिक भुगतानों की आराम क्षमता का मूल्यांकन करने से करनी चाहिए। बजट तीन तरीकों से बनता है: पूर्ण भुगतान, डेवलपर से किश्त (आमतौर पर लगभग 30% अग्रिम भुगतान और 18-30 महीने की चुकौती अवधि के साथ) या बंधक।
एंड्री साडिकोव इस बात पर जोर देते हैं कि क्षेत्र चुनने से पहले डेवलपर का चयन किया जाना चाहिए, क्योंकि स्थान खरीदार की वित्तीय क्षमताओं से मेल खाना चाहिए। एंड्री कुज़नेत्सोव इस बात पर जोर देते हैं कि प्रबंधक अपार्टमेंट बेचता है, लेकिन अनुबंध खरीदार के अधिकारों को निर्धारित करता है।
डेवलपर की विश्वसनीयता की जांच
जांच का पहला कदम निर्माण परमिट की जांच करना है, जो अंशधारकों के धन को कानूनी रूप से आकर्षित करने की पुष्टि करता है। फिर भी, औपचारिक रूप से त्रुटिहीन दस्तावेज देरी को बाहर नहीं करते हैं। यह महत्वपूर्ण है कि न केवल कंपनी का समग्र मूल्यांकन किया जाए, बल्कि विशिष्ट आवासीय परिसर का भी मूल्यांकन किया जाए। जानकारी का सबसे अच्छा स्रोत उस डेवलपर द्वारा पहले से ही सौंपे गए ऑब्जेक्ट हैं: व्यक्तिगत निरीक्षण और निवासियों से बातचीत विज्ञापन सामग्री की तुलना में अधिक व्यापक तस्वीर देती है।
चिंताजनक संकेतों में पड़ोसी भवन का उखड़ा हुआ अग्रभाग या नियमित दौरों के दौरान निर्माण स्थल पर दिखाई देने वाली प्रगति की कमी शामिल हो सकती है। इसके अलावा, परियोजना का सावधानीपूर्वक अध्ययन किया जाना चाहिए: परिवहन पहुंच, निर्माण घनत्व और मंजिल पर अपार्टमेंट की संख्या और लिफ्टों की संख्या का अनुपात, क्योंकि यह रहने की सुविधा को प्रभावित करता है।
अनुबंध और वित्त का विश्लेषण
सहभागिता समझौते का अध्ययन करते समय, खरीदार अक्सर केवल कीमत और क्षेत्रफल पर ध्यान केंद्रित करते हैं, कानूनी विवरणों को नजरअंदाज कर देते हैं। समय पर डिलीवरी की सटीक समय-सीमा, देरी के लिए जुर्माने की प्रक्रिया और राशि (जो संपत्ति की लागत का लगभग 5% होनी चाहिए), और वास्तविक क्षेत्रफल में परिवर्तन होने पर लागत पुनर्गणना के नियम महत्वपूर्ण हैं। एंड्री साडिकोव चेतावनी देते हैं कि सबसे महंगे हस्ताक्षर अक्सर अतिरिक्त समझौतों पर होते हैं जिन्हें खरीदार पढ़ने में विफल रहता है, और ऐसे दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करने से जुर्माने का दावा करने का अधिकार समाप्त हो सकता है।
फाउंडेशन चरण में खरीदना सबसे कम कीमत प्राप्त करने और वांछित लेआउट चुनने की अनुमति देता है, लेकिन इसमें लंबी प्रतीक्षा और देरी का बढ़ा हुआ जोखिम शामिल है। निवेशकों के लिए डेवलपर की प्रतिष्ठा महत्वपूर्ण है, न कि केवल प्रारंभिक कीमत। वित्तपोषण के संबंध में, डेवलपर से किश्त आमतौर पर बंधक की तुलना में अंततः सस्ती होती है, हालांकि बाद वाला अधिक लंबी अवधि प्रदान करता है। एंड्री कुज़नेत्सोव का मानना है कि बैंक द्वारा बंधक की मंजूरी एक सकारात्मक संकेत है, क्योंकि यह परियोजना की पूर्व जांच को दर्शाता है।
निवेशकों के लिए जोखिम
एक निवेशक के लिए लाभप्रदता का मुख्य कारक प्रवेश मूल्य नहीं, बल्कि निर्माण पूरा होने की वास्तविक समय-सीमा है। वस्तु की डिलीवरी में देरी से अपेक्षित लाभ काफी कम हो जाता है। हालांकि ताशकंद में बड़े सरकारी परियोजनाओं के क्षेत्र आशाजनक माने जाते हैं, भविष्य की प्रतिस्पर्धा का जोखिम है जो कीमतों में गिरावट ला सकता है। एंड्री साडिकोव निष्कर्ष निकालते हैं कि निवेशक की सबसे बड़ी गलती अधिक भुगतान करना नहीं है, बल्कि डेवलपर की निर्माण समय-सीमा का गलत आकलन करना है।
