परिदृश्य अत्यधिक अस्थिर बना हुआ है क्योंकि निर्णय लेने वाले अपने अगले कदम पर विचार कर रहे हैं। इस बीच, मुद्रास्फीति लक्ष्य सीमा के ऊपरी सिरे पर है, और वैश्विक अनिश्चितता के कारण रैंड पर लगातार दबाव है। इसके अलावा, मौद्रिक नीति समिति (MPC) ने मई में तीन महीने का विराम पहले ही समाप्त कर दिया है।
>प्रिज्म प्रॉपर्टी पार्टनर्स (Prizm Property Partners) के अनुसार, पीढ़ी का सबसे कम प्रतिशत सबसे सस्ता पैसा नहीं था। सितंबर 2020 में प्राइम दर 7% थी, जो दशकों में सबसे कम थी। 3.2% की मुद्रास्फीति दर पर, इस ऋण का वास्तविक मूल्य केवल 3.8% था।
डर्बन स्थित कंपनी बताती है कि जुलाई 2022 तक प्राइम दर बढ़कर 9% हो गई और बढ़ती रही। हालांकि, 8% की मुद्रास्फीति पर उधार लेने की वास्तविक लागत घटकर केवल 1% रह गई - जो चार्ट में कवर की गई पूरी अवधि में सबसे कम थी।
इसके बाद, फरवरी 2026 तक प्राइम दर हाल के शिखर से घटकर 10.25% हो गई, जिसे राहत के रूप में देखा गया। फिर भी, जब मुद्रास्फीति फिर से 3.2% तक पहुंच गई, तो ऋण की वास्तविक लागत 7.1% थी, जो श्रृंखला में उच्चतम स्तरों में से एक है।
प्रिज्म का तर्क है कि यह तीन मोड़ बिंदुओं को इंगित करता है जहां नाममात्र दर और उधार लेने की वास्तविक लागत विपरीत दिशाओं में चलीं। कंपनी जोड़ती है कि अनुबंध की शर्तों में दर का उपयोग वास्तविक भुगतान दर के रूप में करना दक्षिण अफ्रीका के रियल एस्टेट वित्तीय क्षेत्र में सबसे महंगी आदतों में से एक है।
सबसे स्पष्ट उदाहरण श्रृंखला की शुरुआत से संबंधित है: जनवरी 2004 में प्राइम दर 11.5% थी, जबकि समग्र मुद्रास्फीति घटकर 0.4% हो गई थी, जिसका अर्थ था कि ऋण की वास्तविक लागत 11% से अधिक थी, जो चार्ट पर उच्चतम स्तर था। हालांकि, यह मुद्रास्फीति आंकड़ा विकृत था।
2001 के संकट के निम्नतम स्तर की तुलना में रैंड दोगुने से अधिक हो गया, जिससे आयातित वस्तुओं और ईंधन की मुद्रास्फीति दब गई। इसके अलावा, उस अवधि में सीपीआई अभी भी बंधक बॉन्ड पर ब्याज को शामिल करता था, जिनकी हाल ही में रिजर्व बैंक की दरों में कटौती की गई थी, जिसने यांत्रिक रूप से आंकड़े को शून्य की ओर खींच लिया। प्रिज्म के अनुसार, यदि इस उपाय को हटा दिया जाए जिस पर बैंक ध्यान केंद्रित कर रहा था, तो मुद्रास्फीति लगभग 4% थी, और ऋण की वास्तविक लागत 7% या 8% थी, जो अभी भी उच्च है, लेकिन 11% नहीं है।
2004 से लेकर अब तक SARB, Stats SA और JSE से एकत्र किए गए प्राइम दरों, मुद्रास्फीति, विनिमय दर के उतार-चढ़ाव, किरायेदार अर्थव्यवस्था और इक्विटी पूंजी की स्थितियों के पूर्ण स्पेक्ट्रम डेटा का विश्लेषण करने पर, एक स्पष्ट विसंगति सामने आती है। सवाल उठता है: अंडरराइटर्स को अभी क्या अधिक चिंतित करता है - 2020 का 'सस्ता पैसा' जिसका वे आनंद नहीं ले पाए थे, या वर्तमान ढील चक्र जो वास्तव में जितना है उससे सस्ता लगता है?
सीफ बेडफोर्डव्यू, ईडनवेल एंड मॉडरफ़ोंटेन में रियल एस्टेट प्रमुख विशेषज्ञ डेविड इंगल ने उल्लेख किया कि अधिकांश लोग 23 जुलाई को SARB की बैठक के बाद परिणाम पर नजर रखेंगे, लेकिन जो समझदारी भरे निर्णय लेते हैं, वे इससे पहले होने वाली घटनाओं पर ध्यान देते हैं।
उन्होंने जोर देकर कहा कि निर्णय की तैयारी की प्रक्रिया स्वयं निर्णय जितना ही अधिक जानकारी देती है। उच्च मुद्रास्फीति, वैश्विक अनिश्चितता के कारण रैंड पर दबाव और तथ्य यह है कि MPC ने मई में अपना तीन साल का विराम पहले ही रोक दिया है, जब तक कि नीति निर्माता तय करते हैं कि कौन सा कदम उठाना है, तब तक संभावनाएं बहुत संतुलित बनी हुई हैं। इंगल ने जोड़ा कि उन्हें वर्तमान दर को बनाए रखने या थोड़ी वृद्धि से आश्चर्य नहीं होगा।
हालांकि, वह लहजे पर बारीकी से नजर रखेंगे ताकि यह समझा जा सके कि क्या SARB वैश्विक झटकों पर एक बार की प्रतिक्रिया का संकेत दे रहा है या एक लंबी अवधि के चक्र की शुरुआत का। उनके अनुसार, टोन संख्या से कहीं अधिक खरीदारों के आत्मविश्वास पर प्रभाव डालेगी।
इस सप्ताह की शुरुआत में, स्टॉक विश्लेषक बियांका लाखा ने कहा कि जब रिजर्व बैंक ने पिछली बार मई में मुलाकात की थी, तो उसने ऐसा कुछ किया जो उसने 2023 से नहीं किया था - ब्याज दरों को 7% तक बढ़ा दिया, जिसने बाजार के अधिकांश हिस्से को चौंका दिया।
वह मानती हैं कि 23 जुलाई की बैठक में निर्णय सुर्खियों की अपेक्षा से अधिक जटिल होगा। हालांकि पहली नज़र में वृद्धि लगातार तीन महीनों में मुद्रास्फीति में वृद्धि और मई में 4.5% तक पहुंचने के कारण उचित लगती है (लगभग दो वर्षों में उच्चतम स्तर), विस्तृत जांच से पता चलता है कि इस वृद्धि का लगभग पूरा कारण ईंधन है: पेट्रोल की कीमत एक साल में लगभग 25% बढ़ी है, और डीजल की कीमत 50% से अधिक बढ़ी है, जो तेल की कीमतों और मध्य पूर्व में संघर्ष से संबंधित है। ईंधन को बाहर करने पर, मुद्रास्फीति पूरे वर्ष 3.7% से मुश्किल से बदली है, जबकि खाद्य पदार्थों की कीमतें वास्तव में गिर रही हैं।
लाखा के अनुसार, यह बैंक को एक असहज और परिचित प्रश्न के सामने खड़ा करता है: क्या उसे उस आपूर्ति झटके से लड़ने के लिए दरें बढ़ानी चाहिए जो उसने पैदा नहीं किया और न ही उसे ठीक कर सकता है? उच्च दरें डीजल की कीमतों को प्रभावित नहीं करेंगी, लेकिन वे समय के साथ वेतन और अपेक्षाओं के प्रसार को रोक सकती हैं। यह वह नाजुक रेखा है जिस पर गवर्नर (लेसेटजा) कगान्यागो चल रहे हैं, और यही कारण है कि वह लगातार द्वितीयक प्रभावों के जोखिम पर लौटते हैं।
इसके बावजूद, स्टॉक विश्लेषक का मानना है कि उसका आधार परिदृश्य दर को बनाए रखना है, लेकिन यह आरामदायक नहीं बल्कि तंत्रिका संबंधी रखरखाव होगा। उन्होंने जोड़ा कि अन्य पर्यवेक्षकों के लिए संदेश काफी उत्साहजनक है: 'दर में कमी जिसकी कई घरों को उम्मीद थी, वह गायब नहीं हुई है। यह बस तेल के बैरल खत्म होने का इंतजार कर रही है।'
ब्याज दरों में वृद्धि के बावजूद, जिसने बंधक ऋण पर मासिक भुगतानों को बढ़ा दिया है, खरीदारों के लिए पहली बार उत्साहजनक रुझान दिखाई दिए हैं। कम डाउन पेमेंट की आवश्यकताएं, अनुकूल उधार शर्तें और क्रय शक्ति में वृद्धि घर के स्वामित्व की संभावना को बनाए रखने में मदद करती है।
बेटरबॉन्ड (BetterBond) की नवीनतम विश्लेषणात्मक समीक्षा के अनुसार, रियल एस्टेट की कीमतों और जमा की आवश्यकताओं दोनों में क्षेत्रों के बीच महत्वपूर्ण अंतर देखे गए हैं। वेस्टर्न केप उच्च प्रदर्शन प्रदर्शित करना जारी रखे हुए है, जिसमें पिछले एक साल में औसत घर की कीमत में 13% की वृद्धि हुई है, जो 2.4 मिलियन रैंड के स्तर पर पहुंच गई है। यह प्रांत में पहले से ही उच्च कीमतों को देखते हुए एक प्रभावशाली परिणाम है।
इस क्षेत्र में खरीदार पहली बार औसतन 1.9 मिलियन रैंड का खर्च कर रहे हैं, जो पिछले वर्ष की तुलना में 14% की वृद्धि दर्शाता है, जो उच्च कीमतों के बावजूद मांग के बने रहने का संकेत देता है। इस प्रांत ने पहली बार के खरीदारों के लिए जारी किए गए बंधक ऋणों की संख्या में देश में तीसरा स्थान हासिल किया है।
गाउटेंग बाजार में स्थिरता देखी जा रही है। जोहान्सबर्ग के दक्षिण-पूर्वी उपनगरों में पहली बार के खरीदारों के लिए जारी किए गए बंधक ऋणों में 2.9% की वृद्धि दर्ज की गई है, जिससे इस क्षेत्र को बेटरबॉन्ड के क्षेत्रों में अग्रणी स्थान बनाए रखने में मदद मिली है। पड़ोसी उत्तर-पश्चिमी उपनगरों में केवल मामूली गिरावट देखी गई, जो दूसरे स्थान पर बने रहे।
गाउटेंग के हिस्सों में भी सामर्थ्य में सुधार हुआ है: प्रीटोरिया और नॉर्थ-वेस्ट जोहान्सबर्ग में सभी खरीदारों के लिए आवश्यक औसत जमा राशि में 15% की कमी आई है। जोहान्सबर्ग के दक्षिण-पूर्वी उपनगरों में पहली बार के खरीदार ऐसे जमा कर रहे हैं जो पिछले वर्ष की तुलना में 13% कम हैं, जिससे बाजार में प्रवेश करने की प्रारंभिक लागत कम हो जाती है।
अन्य प्रांत भी पिछले एक साल में अधिक सुलभ हो गए हैं: लिम्पोपो में औसत जमा आवश्यकताएं 56% तक गिर गईं, ईस्टर्न केप में 22% तक, क्वाज़ुलु-नाटाल में 10% तक और मपुमालांगे में 9% तक, जिसका अर्थ है कि इन क्षेत्रों में खरीदारों को बंधक ऋण प्राप्त करने के लिए कम शुरुआती पूंजी की आवश्यकता होती है।
नॉर्थ वेस्ट केप एक विपरीत तस्वीर प्रस्तुत करता है। हालांकि बंधक ऋणों की मंजूरी में 19% की वृद्धि हुई है, लेकिन इनमें से अपेक्षाकृत कम ऋण पहली बार के खरीदारों को दिए गए थे। साथ ही, पहली बार के खरीदारों को जमा राशि का सामना करना पड़ रहा है जो पिछले वर्ष की तुलना में 78% अधिक है, भले ही सभी खरीदारों के लिए औसत जमा राशि में 62% की कमी आई हो, जो नए बाजार प्रतिभागियों के लिए सामर्थ्य पर बढ़ते दबाव को रेखांकित करता है।
पहली बार के खरीदारों के लिए स्थिरता सुनिश्चित करने वाले प्रमुख कारकों में उनकी क्रय शक्ति में वृद्धि शामिल है। जैसा कि बेटरबॉन्ड की जुलाई रिपोर्ट में दर्शाया गया है, सामर्थ्य अंततः आय पर निर्भर करती है। पिछले चार वर्षों में पहली बार के खरीदारों का औसत वेतन वास्तविक रूप में 15.5% बढ़ा है, जो औपचारिक अर्थव्यवस्था में 2.8% की वृद्धि से काफी अधिक है।
आज, पहली बार के खरीदार औसतन औपचारिक क्षेत्र के औसत कर्मचारी से 64% अधिक कमाते हैं। पोटगिटर के अनुसार, क्रय शक्ति में यह वृद्धि रियल एस्टेट बाजार के लिए एक बड़ा प्लस है, क्योंकि इसने कई पहली बार के खरीदारों को उधार लेने की बढ़ी हुई लागत और संपत्ति की कीमतों में वृद्धि से निपटने में मदद की है, जिससे घर के स्वामित्व के लिए निरंतर मांग बनी हुई है।
सुधारती सामर्थ्य धीरे-धीरे मजबूत होती अर्थव्यवस्था द्वारा समर्थित है, जिसमें पहली तिमाही 2026 में सकल घरेलू उत्पाद (GDP) में सालाना आधार पर 1.4% की वृद्धि हुई है। अर्थशास्त्री रोएलोफ बोटा बेटरबॉन्ड की समीक्षा में बताते हैं कि तंत्रिका संबंधी सामाजिक-राजनीतिक माहौल के विपरीत, जून ने कई अच्छी आर्थिक खबरें लाईं, विशेष रूप से ईंधन की कीमतों में कमी।
वह अनुमान लगाते हैं कि हाल की मुद्रास्फीति खाद्य मुद्रास्फीति में कमी आने के साथ पीछे हट सकती है, जिससे ब्याज दरों में और वृद्धि की संभावना कम हो जाएगी। बेटरबॉन्ड की नवीनतम समीक्षा के आंकड़े दिखाते हैं कि हालांकि उच्च ब्याज दरें सामर्थ्य का परीक्षण करना जारी रखती हैं, कम जमा आवश्यकताएं, उच्च आय और स्थिर मांग पहली बार के खरीदारों के लिए नए अवसर पैदा करते हैं।
गेटगो होम लोन (GetGo Home Loans) के आंकड़ों के अनुसार, दक्षिण अफ्रीका के नवीनतम जीडीपी आंकड़े रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए एक मिश्रित तस्वीर पेश करते हैं। यह उल्लेख किया गया है कि हालांकि गैर-आवासीय निवेश में उत्साहजनक वृद्धि हुई है, आवासीय निवेश दबाव में बना हुआ है, जो आवास प्रावधान और सामर्थ्य से जुड़ी निरंतर चुनौतियों का संकेत देता है। विशेषज्ञ रियल एस्टेट पेशेवरों और खरीदारों दोनों को खरीद के निर्णयों में इन व्यापक आर्थिक रुझानों को ध्यान में रखने की सलाह देते हैं।
