दक्षिण अफ्रीका में आवास का विरोधाभास: पेंशन फंड बहुमंजिला आवास के आय सृजन क्षेत्र को नजरअंदाज करते हैं

पोर्टफोलियो में अपर्याप्त प्रतिनिधित्व

ओल्ड म्यूचुअल हाउसिंग इम्पैक्ट फंड की प्रमुख, शैला देसाई के अनुसार, बहुमंजिला आवास क्षेत्र संस्थागत पोर्टफोलियो में पर्याप्त रूप से प्रतिनिधित्व नहीं करता है। वह बताती हैं कि दक्षिण अफ्रीका में, जहां तीन मिलियन से अधिक उपयुक्त घरों की कमी है, किफायती आवास खंड 9% या उससे अधिक की शुद्ध उपज पर लक्षित होते हैं, जिसमें मुद्रास्फीति-समायोजित कुल रिटर्न सीपीआई प्लस आठ होता है, और मापने योग्य सामाजिक प्रभाव भी प्रदान करते हैं।

देसाई एक उदाहरण देती हैं जब जोहान्सबर्ग में एक युवा पेशेवर प्रबंधित आवासीय परिसर में किराए पर रहता है, जबकि उसका पेंशन फंड उस परिसंपत्ति वर्ग में न्यूनतम भागीदारी रखता है जिसका वह समर्थन करने में मदद करता है। MSCI साउथ अफ्रीका के आंकड़ों के अनुसार, संस्थागत रूप से स्वामित्व वाली संपत्ति में लगभग 410 बिलियन रैंड के 61% खुदरा क्षेत्र का है, जबकि बहुमंजिला आवास केवल 6% है।

विकसित बाजारों से तुलना

फंड प्रमुख इस बात पर जोर देती हैं कि नीदरलैंड, संयुक्त राज्य अमेरिका और अधिकांश विकसित यूरोप जैसे देशों में, बहुमंजिला आवास प्रमुख संस्थागत निवेशों में से एक है, जो कुछ बाजारों में तरल संपत्तियों का 13% से अधिक है। कोविड-19 महामारी के दौरान, वैश्विक संस्थागत पूंजी विशेष रूप से अपार्टमेंट में स्थानांतरित हो रही थी क्योंकि इस परिसंपत्ति वर्ग को रक्षात्मक माना जाता है। हालांकि, दक्षिण अफ्रीकी आवंटक उन क्षेत्रों पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं जो धीमी आर्थिक वृद्धि के प्रति सबसे अधिक संवेदनशील हैं: खुदरा और संबंधित औद्योगिक क्षेत्र।

नेबरगुड के सह-संस्थापक और सीईओ, मरे क्लार्क ने पहले उल्लेख किया था कि हालांकि देश में रियल एस्टेट बाजार का मूल्य 6 ट्रिलियन रैंड है, संस्थागत पूंजी के 150 बिलियन रैंड के पूल का 2% से भी कम इस क्षेत्र के लिए आवंटित किया जाता है।

क्षेत्र की सिद्ध स्थिरता

किराए और छात्रों के लिए किफायती गुणवत्ता वाले आवास के विकास और प्रबंधन पर केंद्रित फंड का दावा है कि समस्या अब जानकारी की कमी से संबंधित नहीं है। MSCI के नौ साल के डेटा स्पष्ट रूप से दिखाते हैं कि किराये की आय लगभग 8.5% है, जो अन्य रियल एस्टेट क्षेत्रों के बराबर है। इसके अलावा, शुद्ध आय में वृद्धि लगातार मुद्रास्फीति से अधिक रहती है, जो 4%–6% तक पहुंच जाती है।

कोविड-19 चरम के दौरान, प्रमुख संस्थागत पोर्टफोलियो ने 90% से अधिक रोजगार स्तर बनाए रखा, और खराब ऋण 3.5% से नीचे रहा। लिस्टेड उपकरणों ने लॉकडाउन के दौरान लाभांश का भुगतान करना जारी रखा, जबकि कार्यालय खाली हो गए। जैसा कि देसाई बताती हैं, 'जुलाई 2021 में अशांति के दौरान शॉपिंग मॉल जल रहे थे; कोई अपना घर नहीं जला रहा था। यह सबक जो संचालक एक दशक से दोहरा रहे हैं: अर्थव्यवस्था में चाहे कुछ भी हो, किराया पहले भुगतान किया जाता है।'

वह जोड़ती हैं कि 'आवास वह अंतिम खर्च है जिसे पारिवारिक बजट छोड़ देता है, जो हजारों लोगों के विविध किरायेदार रजिस्ट्री को कॉर्पोरेट किरायेदारों के एक मुट्ठी भर अनुबंध की तुलना में संरचनात्मक रूप से अधिक लचीला बनाता है।'

पुरानी आपत्तियों को दूर करना

देसाई का तर्क है कि वे आपत्तियां जिन्होंने संस्थानों को दूर रखा था, उनका खंडन किया गया है। पहले यह माना जाता था कि अल्पकालिक किराये के समझौते आय में अस्थिरता का कारण बनते हैं; हालांकि, विभिन्न आय और रोजगार क्षेत्रों में हजारों मासिक समझौते जोखिम को कम करने वाला कारक हैं, न कि इसका स्रोत, भले ही मूल्य निर्धारण एक रात में समायोजित किया जा सके। यह लचीलापन अन्य रियल एस्टेट क्षेत्रों के लिए अनुपलब्ध है।

इसके अलावा, कथित श्रम टर्नओवर की अनियंत्रित प्रकृति को खारिज कर दिया गया है: देश के प्रमुख ऑपरेटर हर महीने 300 से 500 संपत्तियों को नियमित रूप से संभालते हैं, सुबह तक चेक-आउट और उसके बाद चेक-इन करते हैं, जबकि समग्र रिक्ति और खराब ऋण 2% तक बने रहते हैं। किरायेदार, जो अस्थायी होने चाहिए थे, अब औसतन तीन साल की किराये की अवधि रखते हैं, जो कार्यालय पोर्टफोलियो के समान है। ऋणदाता, जो संशयवादी होने चाहिए थे, अब 75%-80% ऋण उत्तोलन के साथ वरिष्ठ ऋण को एक मानक उत्पाद के रूप में देखते हैं, और बैंक, जिन्हें पहले प्रमाण की आवश्यकता होती थी, अब क्षेत्र के वित्तपोषण के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं।

ऑपरेटर पहलू और वाणिज्यिक लाभ

ऑपरेटर का मुद्दा बना हुआ है, और यहां आवंटक सही हैं, जो सावधानीपूर्वक दृष्टिकोण की मांग करते हैं। देसाई जोर देती हैं कि यह निष्क्रिय संपत्ति स्वामित्व के बजाय उपभोक्ता-उन्मुख व्यवसाय है। राजस्व परिसंपत्ति किराये तंत्र, भुगतान संग्रह अनुशासन, किरायेदार अनुभव और लागत नियंत्रण के माध्यम से उत्पन्न होता है, जिसका अर्थ है कि एक ही सड़क पर दो समान इमारतें पूरी तरह से अलग परिणाम दे सकती हैं।

वह इस बात पर जोर देती हैं कि 'खिलाड़ी निवेश है। लेकिन यह प्रबंधक के सावधानीपूर्वक चयन का समर्थन करने का तर्क है, न कि क्षेत्र से बचने का।' देसाई जोड़ती हैं कि दक्षिण अफ्रीकी संस्थागत ऑपरेटरों ने इन क्षमताओं को विकसित करने में बीस साल लगाए हैं, और जो लोग ब्रिटेन, जर्मनी और संयुक्त राज्य अमेरिका में बहुमंजिला उत्पादों का अध्ययन करते हैं, वे मुझसे सहमत हैं: स्थानीय उत्पाद और इसका प्रबंधन विश्व मानकों से पीछे नहीं हैं, और कई मामलों में उनसे आगे हैं।

सामाजिक लाभ और मांग

उपज प्रोफ़ाइल निवेशकों के सवालों का जवाब देती है। किफायती खंड में फंड 9% या उससे अधिक की शुद्ध उपज पर लक्षित हैं, जिससे राष्ट्रीय समस्या - तीन मिलियन से अधिक उपयुक्त घरों की कमी - के समाधान के रूप में सीपीआई प्लस आठ की कुल उपज सुनिश्चित होती है। देसाई जोर देती हैं कि 'यह रियायती पूंजी नहीं है। यह वाणिज्यिक रिटर्न है जो संयोग से एक राष्ट्रीय समस्या का समाधान करता है, एक परिसंपत्ति वर्ग में जहां मांग आपूर्ति से कहीं अधिक है, और विकास की सीमा भूमि, ज़ोनिंग और नगरपालिका अनुमतियों है, न कि किरायेदारों।'

विशेषज्ञ बताते हैं कि क्षेत्र के प्रमुख ऑपरेटर 2027 तक अपने पोर्टफोलियो को दोगुना करने की योजना बना रहे हैं। मांग और आपूर्ति का यह असंतुलन दीर्घकालिक पूंजी के लिए एक संकेत है। यह क्षेत्र दक्षिण अफ्रीकी निवासियों के लगभग 23% किराए को कवर करता है, जबकि अधिकांश अभी भी निजी मालिकों से किराए पर लेते हैं, न कि संस्थानों से। चूंकि आवास स्टॉक पेशेवर रूप से प्रबंधित प्लेटफार्मों पर स्थानांतरित हो रहा है जिसमें सुरक्षा, सुविधाएं और सेवा की गुणवत्ता है जो निजी मकान मालिक प्रदान नहीं कर सकते हैं, इसलिए बहुमंजिला आवास का सार्वभौमिक बाजार बढ़ेगा, भले ही इसे कौन वित्तपोषित करता हो।

दीर्घकालिक आवश्यकताओं के अनुरूप

देसाई इंगित करती हैं कि पेंशन दायित्व दीर्घकालिक हैं और मुद्रास्फीति से जुड़े हुए हैं, जो बहुमंजिला आवास से दीर्घकालिक और मुद्रास्फीति-उन्मुख आय के साथ पूरी तरह से मेल खाता है। यह मिलान लगभग यांत्रिक है, इसलिए संस्थानों के बैलेंस शीट में क्षेत्र की कमी को उचित ठहराना तेजी से कठिन होता जा रहा है। वह निष्कर्ष निकालती हैं: 'डेटा मौजूद है, ऑपरेटर जांचे गए हैं, ऋणदाता अंदर आ गए हैं, और पहले बड़े सूचीबद्ध और सरकारी निवेशक पहले ही आ चुके हैं। जो दस साल पहले सीमा थी, वह अब केवल वितरण का निर्णय है, और हर साल यह निर्णय नहीं लिया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप सदस्य उन पोर्टफोलियो का एकाग्रता जोखिम उठाते हैं जो अब मौजूद नहीं होने वाली अर्थव्यवस्था के लिए बनाए गए थे।'

दक्षिण अफ्रीका में आवास का भविष्य

स्वतंत्र सलाहकार डायन डेविस बताती हैं कि बातचीत केवल अधिक घर बनाने से हटकर अच्छी तरह से स्थित, किफायती समुदायों के निर्माण की ओर चली गई है। 1994 से लाखों परिवारों ने औपचारिक आवास तक पहुंच प्राप्त की है, और आज लगभग दस में से नौ परिवार औपचारिक आवासों में रहते हैं। हालांकि, उनके अनुसार, ध्यान ऐसे समुदायों के निर्माण पर स्थानांतरित हो गया है जो रोजगार, परिवहन, स्कूलों और आवश्यक सेवाओं तक पहुंच प्रदान करते हैं।

डेविस चेतावनी देती हैं कि तेजी से शहरीकरण, निर्माण लागत में वृद्धि और बढ़ती मध्यम वर्ग की मांग शहरों, विशेष रूप से गौटेंग और वेस्ट केप पर दबाव डाल रही है, जबकि ग्रामीण प्रांत बुनियादी ढांचे, सामुदायिक भूमि स्वामित्व और आर्थिक अवसरों से जुड़ी अन्य समस्याओं का सामना कर रहे हैं। उनका मानना है कि दक्षिण अफ्रीका की भविष्य की आवास भलाई न केवल निर्मित घरों की संख्या पर निर्भर करेगी, बल्कि टिकाऊ, समावेशी पड़ोस बनाने पर भी निर्भर करेगी, जहां स्वामित्व, विश्वसनीय किराये के विकल्प, विश्वसनीय नगरपालिका सेवाएं और जीवन की गुणवत्ता बढ़ाने के लिए आर्थिक अवसर मिलकर काम करते हैं।