दक्षिण अफ्रीका एक ऐसे देश के रूप में चिह्नित है जहाँ किराये का आवास प्रमुख है। लगभग 4.5 मिलियन परिवार, जो आबादी का लगभग एक चौथाई है, अपने आवास किराए पर लेते हैं। ओल्ड म्यूचुअल अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट्स की रिपोर्ट के अनुसार, पिछले पांच वर्षों में अपार्टमेंट किराये के सेगमेंट में लगभग 54,000 इकाइयों की वृद्धि हुई है।
बाजार में निवेश के अवसर
यह निजी वैकल्पिक निवेश प्रबंधन कंपनी बताती है कि संस्थागत किराये के आवास फंड अभी भी समग्र बाजार का केवल एक छोटा हिस्सा हैं। ओल्ड म्यूचुअल अल्टरनेटिव इन्वेस्टमेंट्स का मानना है कि यह अंतर पेशेवर रूप से प्रबंधित, अच्छी तरह से स्थित किराये के प्लेटफार्मों में आकर्षक निवेश के अवसर खोलता है, जो दक्षिण अफ्रीकी लोगों की आधुनिक जीवन शैली को दर्शाते हैं - शहरी, गतिशील और पहुंच-उन्मुख। कंपनी इस बात पर जोर देती है कि बहुमंजिला इमारतों में गुणवत्तापूर्ण, सुरक्षित और सस्ती आवास प्रदान करना निवेश आकर्षण से अलग नहीं है।
बाजार की स्थिरता और शहरी दबाव
आवास बाजार हमेशा स्थिर रहा है क्योंकि यह वास्तविक आर्थिक गतिविधि से निकटता से जुड़ा हुआ है। तुफ कैपिटल के सीईओ, आयदान-जॉन (एजे) रोटमैन ने इस महीने की शुरुआत में कहा कि वर्तमान स्थिति बाजार का पतन नहीं है, बल्कि इसका विकास जारी रहना है। उन्होंने समझाया कि मांग नौकरियों, बुनियादी ढांचे और कार्यात्मक शहरी केंद्रों का अनुसरण करती है, और पूंजी को इस वास्तविकता का पालन करने के लिए मजबूर होना पड़ता है।
शहरी दबाव पहले से ही एक स्पष्ट कारक है। विश्व बैंक का अनुमान है कि 2024 में दक्षिण अफ्रीका के 69.3% निवासी शहरी क्षेत्रों में रहते थे, जिससे किफायती और आर्थिक रूप से व्यवहार्य आवास सुनिश्चित करने के लिए शहरों पर निरंतर दबाव पड़ रहा है।
औपचारिक आवास तक पहुंच की समस्याएं
रोटमैन ने जोड़ा कि आवास की कमी की समस्या केवल निर्माण के मुद्दे से परे है; यह लोगों की रहने और काम करने के स्थानों की जरूरतों पर शहरों की त्वरित प्रतिक्रिया देने की क्षमता को दर्शाती है। उन्होंने उल्लेख किया कि वास्तविक अवसर इन मांग को पूरा करने के लिए स्केलेबल और व्यवहार्य उद्यम बनाने हेतु रियल एस्टेट क्षेत्र में उद्यमियों का समर्थन करना है। यही कारण है कि रोटमैन के अनुसार, तुफ कैपिटल में विकास महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह रियल एस्टेट में स्थायी व्यवसाय बनाने के लिए वित्त, विशेषज्ञता और साझेदारी के माध्यम से उद्यमियों का समर्थन करने के कंपनी के काम को अधिक स्पष्ट रूप से व्यक्त करता है।
अवसर भौगोलिक रूप से अधिक समान रूप से वितरित हो रहे हैं। इसमें न केवल केंद्रीय और उपनगरीय क्षेत्र शामिल हैं, बल्कि बस्तियों (टाउनशिप बाजारों) में बढ़ती मांग भी शामिल है, जहां औपचारिक किराये के आवास तक पहुंच सीमित बनी हुई है। गौतेंग प्रांत में निवेशकों के विश्वास में वृद्धि और डेवलपर्स द्वारा रेंडबर्ग, मिडरैंड और सेंटूरियन जैसे उपनगरों में काम शुरू करने के कारण सौदों की गतिविधि बढ़ी है। इस बीच, पश्चिमी केप में प्रवासन और मूल्य दबाव विकास को पारंपरिक केंद्रीय क्षेत्रों से उपनगरीय और द्वितीयक क्षेत्रों तक धकेल रहे हैं। क्वाज़ुलु-नाटाल में, उमहलांगा और डुबे पोर्ट-ट्रेडिंग सेंटर जैसे आर्थिक केंद्र मांग के पैटर्न बनाते हैं जिन्हें आपूर्ति धीरे-धीरे कवर कर रही है।
किराया वृद्धि के कारण
टीपीएन क्रेडिट ब्यूरो के निदेशक, वाल्डो मार्कस ने फरवरी में कहा था कि किफायती किराये के फंड की कमी, विशेष रूप से आवासीय बाजार में, कीमतों में वृद्धि को प्रेरित करना जारी रखेगी। उनके अनुसार मुख्य समस्या अत्यधिक उच्च लागत और नई निर्माण की जटिलता है। उन्होंने जोड़ा कि उच्च निर्माण लागत कई निर्माण कंपनियों के परिसमापन और बचाव के साथ मिलकर नए फंड को काफी अधिक कीमत पर बाजार में लाएगा, जिससे निवेश पर विश्वसनीय रिटर्न (आरओआई) सीमित हो जाएगा।
पूर्वानुमान और किराये का प्रबंधन
आवासीय किराये के फंड की निरंतर कमी किराए में अनुमानित वृद्धि का मुख्य कारक है, जबकि वाणिज्यिक रियल एस्टेट, विशेष रूप से कार्यालय स्थान, चुनौतियों का सामना करना जारी रखे हुए हैं, लेकिन सीमित नई आपूर्ति के कारण रिक्ति में सुधार देखा गया है।
क्रेडिट ब्यूरो का अनुमान है कि 2026 में आवासीय क्षेत्र में किराए में वृद्धि 4.5% और 5.5% के बीच उतार-चढ़ाव करेगी। दूसरी ओर, सेलेसा प्रॉपर्टी ग्रुप का दावा है कि चाबियां वापस करने के तुरंत बाद किराये का आवास अगले किरायेदार के लिए तैयार नहीं हो जाता है। कंपनी इंगित करती है कि किराये के समझौतों के बीच की अवधि संपत्ति की सुरक्षा और इसे सफल नए समझौते के लिए तैयार करने के लिए महत्वपूर्ण है।
नए किरायेदार के प्रवेश से पहले प्रक्रिया में शामिल हो सकता है: साइट निरीक्षण करना, मूल निरीक्षण रिपोर्ट के मुकाबले संपत्ति की स्थिति की तुलना करना, मीटर रीडिंग दर्ज करना और सभी चाबियाँ या एक्सेस डिवाइस एकत्र करना, मरम्मत, रखरखाव या सफाई की जरूरतों का निर्धारण करना, ठेकेदारों का समन्वय और कार्यों की निगरानी करना, और एक नए इनकमिंग निरीक्षण और स्थिति रिपोर्ट को पूरा करना। कंपनी जोड़ती है कि इस प्रक्रिया का उचित पालन विवादों को कम करने, अगले किरायेदारी अवधि में रखरखाव समस्याओं को रोकने और नए किरायेदार को पहले दिन से बेहतर अनुभव प्रदान करने में मदद करता है। संपत्ति मालिकों के लिए, इसका मतलब अनावश्यक देरी कम करना और यह सुनिश्चित करने के बारे में अधिक आत्मविश्वास है कि संपत्ति किराये के समझौतों के बीच उचित स्थिति में है। कंपनी निष्कर्ष निकालती है कि सहज प्रवेश नए किरायेदार के आगमन से पहले किए गए काम से शुरू होता है।
