दुबई में बैंक द्वारा बंधक ऋण के भुगतान न होने पर संपत्ति जब्त करने की प्रक्रिया

दुबई के समुद्र तटों पर रियल एस्टेट बाजार अमीरात के रियल एस्टेट क्षेत्र में सबसे सफल कहानियों में से एक के रूप में स्थापित हुआ है। मांग और आपूर्ति के बीच बढ़ता अंतर कीमतों को रिकॉर्ड स्तर तक धकेल रहा है, जो समुद्र के किनारे जीवन शैली और दीर्घकालिक निवेश के रूप में आकर्षण को मजबूत कर रहा है, जैसा कि एक अध्ययन में बताया गया है।

मूल्य वृद्धि और प्रीमियमता

शामल होल्डिंग के लिए व्हाइट पेपर मीडिया कंसल्टिंग द्वारा तैयार की गई 'द फ्यूचर ऑफ सीफ्रंट बीइंग' रिपोर्ट के अनुसार, 2021 में दुबई के समुद्र तट पर आवास महाद्वीप के आंतरिक हिस्सों में समान संपत्तियों की तुलना में 90 प्रतिशत अधिक महंगा था। यह अंतर पहले तिमाही 2026 तक बढ़कर 128 प्रतिशत हो गया, क्योंकि खरीदार सीमित तटीय घरों के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे थे। रिपोर्ट यह भी बताती है कि अमीरात में समुद्र तट पर प्रीमियम रियल एस्टेट पिछले पांच वर्षों में 140 प्रतिशत से अधिक बढ़ा है, जो समग्र आवास बाजार से काफी आगे निकल गया है।

बाजार असंतुलन के कारण

इस प्रीमियम मूल्य निर्धारण का मुख्य कारण मांग और आपूर्ति का क्लासिक असंतुलन है। चूंकि निर्माण योग्य तटीय भूमि तेजी से दुर्लभ होती जा रही है, इसलिए उम्मीद है कि समुद्र तट पर लक्जरी घरों की संख्या में भारी कमी आएगी: व्हाइट पेपर मीडिया के अध्ययन के अनुसार, 2026 में 4261 इकाइयों से घटकर 2031 तक केवल 848 रह जाएंगी। इस बीच, जनसंख्या वृद्धि, धनी लोगों के आगमन और वैश्विक धन और निवेश केंद्र के रूप में दुबई की बढ़ती प्रतिष्ठा के कारण मांग बढ़ती जा रही है।

2025 में बाजार के संकेतक

बाजार की ताकत 2025 में स्पष्ट थी, जब दुबई में 25 मिलियन डॉलर से अधिक मूल्य के रिकॉर्ड 68 घरों की बिक्री हुई। लक्जरी आवास खंड में कुल लेनदेन मूल्य 9.05 बिलियन डॉलर तक पहुंच गया, जो 2024 की तुलना में 27.7 प्रतिशत अधिक है। चौथी तिमाही 2025 में शहर के पांच सबसे सफल क्षेत्रों में से चार तटीय समुदाय थे, जिन्होंने 79 लेनदेन सुनिश्चित किए, और दुबई में बेचे गए सभी घरों में से 55.6 प्रतिशत जो 10 मिलियन डॉलर से अधिक के थे, वे तटीय क्षेत्रों में स्थित थे।

जीवन शैली और खरीदारों की धारणा

पानी के पास रहने का आकर्षण केवल पूंजी वृद्धि से कहीं अधिक है। यूगवोक सर्वेक्षण से पता चला कि 82 प्रतिशत यूएई निवासी अगले दो-तीन वर्षों के भीतर समुद्र या मरीना के पास घर स्थानांतरित करने पर विचार कर रहे हैं, और 93 प्रतिशत ने कहा कि वे पानी के पास रहने के लिए प्रीमियम का भुगतान करने को तैयार हैं। लगभग सभी उत्तरदाताओं - 99 प्रतिशत - का मानना है कि पानी की निकटता संपत्ति के दीर्घकालिक मूल्य को बढ़ाती है।

डेवलपर्स का दृष्टिकोण और रुझान

यह अवधारणा डेवलपर्स की नजरों में भी बदल रही है। शामल होल्डिंग के सीईओ अब्दुल्ला बिनहाबतूअर ने उल्लेख किया कि समुद्र के साथ दुबई का संबंध स्थान और स्वामित्व से परे है, जिसमें दैनिक कल्याण और समुदाय का निर्माण शामिल है। उन्होंने कहा: 'हम मानते हैं कि सीफ्रंट बीइंग समुद्र तट पर जीवन का विकास है, पानी के पास रहने से लेकर समुद्र तट को दैनिक जीवन, काम, मनोरंजन, कल्याण और संबद्धता के एक अभिन्न अंग के रूप में अनुभव करने तक।' उन्होंने आगे कहा: 'शामल में, हम इसे स्थिति के लाभ के बजाय डिजाइन की जिम्मेदारी के रूप में देखते हैं।'

जीवन शैली के रूप में निवेश

सर्वेक्षण के परिणाम बताते हैं कि खरीदार समुद्र तट पर घरों को केवल विलासिता की वस्तु के रूप में नहीं, बल्कि जीवन शैली में निवेश के रूप में अधिक देख रहे हैं। सर्वेक्षण में भाग लेने वालों में से 96 प्रतिशत ने कहा कि पानी की निकटता उनके दैनिक निर्णयों को प्रभावित करती है, खेलकूद से लेकर आराम करने के स्थानों के चयन तक, जबकि 88 प्रतिशत का मानना है कि समुद्र के पास रहना मानसिक और शारीरिक दोनों स्थितियों में सुधार करता है।

बाजार पर विशेषज्ञों की राय

नाइट फ्रैंक मेना में रणनीति और परामर्श भागीदार शехаजाद जमाल का मानना है कि यह आकर्षण धनी खरीदारों की मांगों में व्यापक बदलाव को दर्शाता है। उन्होंने टिप्पणी की: 'तटीय संपत्ति की मांग में तेज वृद्धि हुई है।' खरीदार अब अलग-अलग निवासों के बजाय पूर्ण जीवन शैली पारिस्थितिकी तंत्र की तलाश कर रहे हैं। जमाल ने जोर देकर कहा: 'धनी खरीदार अब केवल पानी के पास घर नहीं खरीद रहे हैं, वे एक जीवन शैली खरीद रहे हैं।'

भविष्य का विकास और स्थिरता

जमाल ने यह भी बताया कि दुबई के समुद्र तट पर प्रीमियम रियल एस्टेट बाजार महत्वपूर्ण प्रीमियम देना जारी रखे हुए है, जिसमें समुद्र तट पर प्रीमियम संपत्तियां औसतन लगभग 68 प्रतिशत का प्रीमियम आकर्षित करती हैं। वह भविष्यवाणी करते हैं: 'विकास का अगला चरण मात्रा से अधिक गुणवत्ता, विभेदीकरण और अनुभव द्वारा निर्धारित किया जाएगा।' उनके अनुसार, खरीदार अब केवल पैमाने के बजाय गोपनीयता, समुद्र तट तक सीधी पहुंच, स्वास्थ्य सेवा सुविधाओं और कम ऊंचाई वाले विकास को प्राथमिकता दे रहे हैं।

शहरी योजना और कल्याण

यूएई विश्वविद्यालय की शहरी नियोजन विशेषज्ञ डॉ. हौला अलकाबी का मानना है कि समुद्र तट पर संपत्तियां शहरी निर्माण रणनीतियों में एक अनूठी भूमिका निभाती हैं। उन्होंने टिप्पणी की कि 'समुद्र तट अक्सर रियल एस्टेट और पर्यटन के लिए उच्च मूल्य वाले एंकर के रूप में कार्य करते हैं।' हालांकि, उन्होंने चेतावनी दी कि ऐसे क्षेत्रों की सफलता केवल लक्जरी घरों से कहीं अधिक पर निर्भर करती है, इस बात पर जोर दिया कि 'कनेक्टिविटी तट तक सार्वजनिक पहुंच, एकीकृत परिवहन लिंक और भूतल पर सक्रिय उपयोग पर निर्भर करती है।'

वेलनेस एक प्रेरक शक्ति के रूप में

कल्याण का पहलू क्षेत्र के विकास का उतना ही महत्वपूर्ण चालक बन रहा है। व्हाइट पेपर मीडिया की रिपोर्ट में पाया गया कि 91 प्रतिशत यूएई निवासी पानी के पास उल्लेखनीय विश्राम महसूस करते हैं, और एक तिहाई ने भावनात्मक प्रभाव को गहरा बताया। सूर्यास्त पर सैर, मरीना का दौरा और समुद्र के किनारे रात का खाना समुद्र तट पर जीवन से जुड़े सबसे मूल्यवान अनुभवों में से एक बन गए हैं, जिन्हें उत्तरदाताओं ने तनाव कम करने, सामुदायिक संबंधों को मजबूत करने और जीवन की गुणवत्ता में सुधार से जोड़ा है।

तटरेखा के लिए वास्तुशिल्प दृष्टिकोण

वास्तुकार स्टीवन डेनियर, यू+ए की ग्लोबल डिजाइन प्रैक्टिस के निदेशक, का मानना है कि आकर्षण सदियों पुराने मानव संबंध से जुड़ा है। उनका तर्क है कि सफल परियोजनाओं को केवल दृश्य प्रस्तुत करने के बजाय तटरेखा के साथ सार्थक बातचीत बनानी चाहिए। डेनियर ने जोर देकर कहा कि समुद्र तट एक प्राकृतिक सार्वजनिक संसाधन है जिसका उपयोग किया जा सकता है, और तटीय समुदायों को बातचीत, आराम और संबद्धता की भावना को प्रोत्साहित करना चाहिए।

मानव-केंद्रितता की ओर बदलाव

लैंडस्केप आर्किटेक्ट डंकन डेंली, डेजर्ट आईएनके के संस्थापक, का मानना है कि उद्योग धीरे-धीरे प्रतिष्ठित परियोजनाओं से अधिक मानव-केंद्रित स्थानों की ओर बढ़ रहा है। उनका तर्क है: 'सफल तटीय समुदायों को इमारतें नहीं, बल्कि संबद्धता परिभाषित करती हैं।' डेंली ने जोर देकर कहा कि तटरेखा के साथ दैनिक बातचीत अक्सर दृश्य से अधिक महत्वपूर्ण होती है, जो रहने योग्य समुदायों के निर्माण में समुद्र तटों, पगडंडियों और समुद्र तट सुविधाओं की भूमिका को इंगित करता है।

प्रकृति के साथ सामंजस्य

वास्तुकला के दृष्टिकोण से, अमेरिकी विश्वविद्यालय इन दुबई के डॉ. जॉर्ज काचामी का मानना है कि सफल तटीय डिजाइन प्रकृति के साथ सामंजस्य बिठाता है। उनका मानना है कि इमारतों को समुद्र से प्रतिस्पर्धा करने के बजाय कल्याण और भावनात्मक संतुलन का समर्थन करने के लिए पानी, हवा, प्रकाश और खुली जगह के संवेदी अनुभव को बढ़ाना चाहिए।

विलासिता की नई परिभाषा

बिनहाबतूअर का मानना है कि जैसे-जैसे तटीय भूमि दुर्लभ होती जाएगी, ये रुझान और भी अधिक महत्वपूर्ण होते जाएंगे। अध्ययन से पता चला कि 48 प्रतिशत उत्तरदाता अब समुद्र के करीब होने को आधुनिक विलासिता का सबसे महत्वपूर्ण गुण मानते हैं, जो प्रतिष्ठा और डिजाइन रुझानों से आगे निकल जाता है। जैसे-जैसे दुबई अपने समुद्र तटों, मरीनाओं, पार्कों और सार्वजनिक समुद्र तटों का विस्तार कर रहा है, समुद्र तक पहुंच को केवल एक प्रीमियम सुविधा के रूप में नहीं, बल्कि जीवन की गुणवत्ता और दीर्घकालिक मूल्य के आधारशिला के रूप में देखा जा रहा है, जिससे तटीय संपत्ति दुबई की सबसे अधिक मांग वाली संपत्तियों में से एक बन जाती है।

रियल एस्टेट बाजार के लीडर्स के अनुसार, अमीरात द्वारा संपत्ति स्वामित्व से जुड़ी दो साल की वीज़ा के लिए न्यूनतम निवेश राशि की आवश्यकता को रद्द करने के बाद दुबई के किफायती आवास खंड में पूछताछ में धीरे-धीरे वृद्धि देखी जा रही है।

किफायती आवास में रुचि में वृद्धि

स्प्रिंगफील्ड प्रॉपर्टीज के सीईओ, फारूक सईद ने 750,000 दिरहम से कम मूल्य की संपत्तियों के लिए पूछताछ में क्रमिक वृद्धि पर प्रकाश डाला। यह वृद्धि विदेशी खरीदारों के बीच भी देखी जा रही है जो संपत्ति के स्वामित्व के माध्यम से निवास परमिट प्राप्त करना चाहते हैं, और स्थानीय निवासियों के बीच भी जो अपना पहला घर खरीद रहे हैं।

उनके अनुसार, स्टूडियो अभी भी सबसे अधिक मांग में हैं क्योंकि वे इस मूल्य सीमा में सबसे व्यापक विकल्प प्रदान करते हैं, जबकि प्रतिस्पर्धी एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट की पेशकश अपेक्षाकृत सीमित बनी हुई है।

भूगोल और मांग के कारक

सईद ने ड्यूबैलैंड, मार्जान, दुबई प्रोडक्शन सिटी और इंटरनेशनल सिटी जैसे किफायती क्षेत्रों में स्थिर मांग का उल्लेख किया। खरीदार वहां प्रतिस्पर्धी कीमतों पर आवास पाते हैं, जिसे विकसित बुनियादी ढांचे, जीवन सुविधाओं और मजबूत दीर्घकालिक मूल्य द्वारा समर्थित किया जाता है।

अप्रैल में, दुबई ने संपत्ति से संबंधित दो साल की वीज़ा के लिए नियमों को अपडेट किया, जिसमें व्यक्तिगत मालिकों के लिए न्यूनतम संपत्ति लागत की आवश्यकता को हटा दिया गया और संयुक्त रूप से स्वामित्व वाली संपत्ति के लिए शर्तों को नरम किया गया। पहले, निजी निवेशकों के लिए 750,000 दिरहम की न्यूनतम सीमा समाप्त कर दी गई थी, हालांकि आवेदक एकमात्र मालिक होना चाहिए। यदि संपत्ति कई लोगों के स्वामित्व में है, तो वीज़ा के लिए आवेदन करने हेतु प्रत्येक निवेशक के पास कम से कम 400,000 दिरहम मूल्य का हिस्सा होना चाहिए।

खरीदारों के लिए नए अवसर

मर्लिन रियल एस्टेट के सह-संस्थापक, रोहित बाचानी, इस प्रवृत्ति से सहमत हुए और जुमेराह विलेज सर्कल (जेवीसी), जुमेराह विलेज ट्रायंगल (जेवीटी), दुबई साउथ, अरजन, दुबई सिलिकॉन ओएसिस, इंटरनेशनल सिटी, ड्यूबैलैंड और नशमा टाउनस्क्वायर जैसे समुदायों में शुरुआती स्तर - स्टूडियो और एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट - में रुचि में स्पष्ट वृद्धि पर टिप्पणी की।

बाचानी ने जोर देकर कहा कि पहले ये संपत्तियां वास्तव में 'वीज़ा के लिए अदृश्य' थीं; अब कोई भी पूर्ण, पूरी तरह से स्वामित्व वाली इकाई आवश्यकताओं को पूरा करती है। उन्होंने आगे कहा कि मांग में यह उछाल काफी हद तक भारत, यूके और दक्षिण पूर्व एशिया के पहले और विदेशी खरीदारों के कारण है, जो अधिक महंगी गोल्डन वीज़ा में जाने से पहले 'रहने का आसान आधार' ढूंढ रहे हैं।

बाजार पर प्रभाव

हालांकि, बाचानी ने अत्यधिक निष्कर्षों से बचने की चेतावनी दी, यह स्पष्ट करते हुए कि यह मूल्य घटना के बजाय मांग और मनोदशा का उत्प्रेरक है, क्योंकि समग्र बाजार अभी भी ठंडा हो रहा है। उनका मानना है कि यह एक सकारात्मक परिणाम है क्योंकि यह अटकलों को भड़काने के बजाय निचले स्तरों पर बिक्री की मात्रा और अवशोषण का समर्थन करता है।

दोनों नेताओं ने उल्लेख किया कि दुबई भूमि संसाधन विभाग के टास्कीन कार्यक्रम के माध्यम से संपत्ति में निवेश करने वाले व्यक्ति के लिए दो साल की वीज़ा प्राप्त करने हेतु 750,000 दिरहम की सीमा को हटाना दुबई रियल एस्टेट बाजार तक पहुंच का विस्तार करता है। सईद ने जोड़ा कि न्यूनतम सीमा को हटाने से खरीदारों को वीज़ा की आवश्यकता के चारों ओर खरीदारी करने के बजाय अपनी बजट और दीर्घकालिक लक्ष्यों के अनुरूप संपत्ति चुनने की अनुमति मिलती है।

बाचानी ने वर्तमान प्रभाव को 'मुख्य रूप से आत्मविश्वास और पहुंच से संबंधित, न कि अचानक मूल्य वृद्धि से' के रूप में वर्णित किया। उन्होंने यह भी उल्लेख किया कि दुबई में 2026 में सौंपे जाने वाले 50,000 से अधिक तैयार घरों को देखते हुए, संभावित खरीदारों के पूल का विस्तार बाजार को इस आपूर्ति को अवशोषित करने में मदद करता है, न कि धीमा होने में। बाचानी ने यह भी बताया कि पहले तिमाही में तैयार आवास के सभी सौदों का लगभग एक चौथाई 750,000 दिरहम से कम मूल्य की संपत्तियों का था, जिसका अर्थ है कि एक पूरा खंड, जिसके पास पहले निवास परमिट प्राप्त करने का कोई रास्ता नहीं था, अब प्रचलन में है।