पश्चिमी एशिया में भू-राजनीतिक अस्थिरता के बावजूद, दुबई का रियल एस्टेट बाजार ठीक हो रहा है और दुनिया भर के निवेशकों को आकर्षित करना जारी रखे हुए है। नई दिल्ली में NKN मीडिया द्वारा आयोजित अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट एक्सपो के हिस्से के रूप में, दान्यूब ग्रुप के संस्थापक और निदेशक मंडल के अध्यक्ष, रिद्वान सादजान ने बिजनेस टुडे को एक विशेष साक्षात्कार में बताया कि दुबई वैश्विक निवेशकों के लिए इतना आकर्षण क्यों बना हुआ है।
भारतीय महानगरों से तुलना
पहले, दिल्ली-एनसीआर या मुंबई के प्रतिष्ठित इलाकों में अपार्टमेंट खरीदना भारत में मध्यम और उच्च-मध्यम वर्ग के लिए जीवन की उपलब्धि माना जाता था। हालांकि, वैश्विक रियल एस्टेट बाजार का परिदृश्य काफी बदल गया है। रिद्वान सादजान, जिन्हें '1% मैन' के नाम से जाना जाता है और दान्यूब ग्रुप के अध्यक्ष हैं, ने इस बात पर जोर दिया कि आज मुंबई या गुरुग्राम में एक अच्छी नई इमारत में घर खरीदना बहुत अधिक कीमत की मांग करता है, जबकि दुबई एक काफी अधिक सुलभ और फायदेमंद विकल्प बन गया है।
मूल्यों की वित्तीय तुलना
अंतर्राष्ट्रीय रियल एस्टेट बाजार पर विचार करते समय अक्सर इसकी उच्च लागत की धारणा बनती है, लेकिन वास्तविक डेटा इसके विपरीत बताता है। मुंबई जैसे क्षेत्रों के बांद्रा या नरिमन पॉइंट में नए प्रीमियम प्रोजेक्ट्स की कीमतें प्रति वर्ग फुट लगभग डेढ़ लाख रुपये तक पहुंच जाती हैं। गुरुग्राम में गोल्फ कोर्स रोड या द्वारका के नए एक्सप्रेसवे के किनारे के प्रीमियम प्रोजेक्ट्स में भी ऐसी ही स्थिति देखी जा रही है, जहां कीमतें तेजी से बढ़ रही हैं।
रिद्वान सादजान बताते हैं कि दुबई के शीर्ष स्थानों पर आप प्रति वर्ग फुट सत्तर से नब्बे हजार रुपये में शानदार घर पा सकते हैं। यह सिर्फ एक संरचना नहीं है, बल्कि पूरी तरह से डिज़ाइन किया गया, सुसज्जित घर है, जिसमें आपको केवल अपने व्यक्तिगत सामान को ले जाने की आवश्यकता है। लंदन, हांगकांग या सिंगापुर से तुलना करने पर पता चलता है कि वहां दरें दो या तीन गुना अधिक हैं, जो दुबई को भारतीयों के लिए अत्यधिक किफायती विकल्प बनाता है।
नवाचार भुगतान योजनाएं
भारतीय बाजार में निवेशक बड़ी अग्रिम राशि और सख्त बंधक शर्तों जैसी गंभीर बाधाओं का सामना करते हैं। हालांकि, दुबई के डेवलपर्स ने इस बाधा को दूर कर दिया है। रिद्वान सादजान के अनुसार, ढाई करोड़ रुपये के शुरुआती स्तर के अपार्टमेंट के लिए केवल दस प्रतिशत, यानी ढाई लाख रुपये की अग्रिम राशि का भुगतान करना आवश्यक है। इसके बाद, विशेष '1%' भुगतान योजना के तहत, मासिक किस्त केवल ढाई लाख रुपये है।
इसके अलावा, संपत्ति हस्तांतरण के बाद भुगतान योजना भी मौजूद है: अग्रिम भुगतान का सत्तर प्रतिशत करने और चाबियां प्राप्त करने के बाद, शेष तीस प्रतिशत का भुगतान इस आवास से होने वाली किराये की आय से किया जा सकता है। इस सरल मॉडल ने अंतरराष्ट्रीय संपत्ति के स्वामित्व को भारत के कामकाजी पेशेवरों और उद्यमियों के लिए बहुत यथार्थवादी बना दिया है।
उच्च किराये की उपज
निवेशक के लिए निवेश पर रिटर्न महत्वपूर्ण है, और इस पहलू में भारतीय महानगर दुबई की तुलना में मेल नहीं खा सकते। भारत के बड़े शहरों में वाणिज्यिक रियल एस्टेट की वार्षिक किराये की उपज मुश्किल से दो-तीन प्रतिशत तक पहुंचती है। इसके विपरीत, दुबई विश्व में सर्वश्रेष्ठ किराये के सूचकांकों में से एक बनाए रखता है, जो निवेशकों को आठ से नौ प्रतिशत की उपज प्रदान करता है।
हालांकि कुछ विश्लेषक दुबई में बढ़ती आपूर्ति के बारे में चिंता व्यक्त करते हैं, बाजार विशेषज्ञ इन धारणाओं को खारिज करते हैं। दुबई की आबादी मुंबई की ढाई करोड़ की आबादी की तुलना में केवल लगभग चालीस मिलियन है, और दुनिया भर से लोगों का निरंतर प्रवाह यह सुनिश्चित करता है कि मांग हमेशा आपूर्ति से अधिक रहेगी, जिससे किराये के बाजार की स्थिरता बनी रहेगी।
शून्य कर और गोल्डन वीज़ा के लाभ
रिद्वान सादजान दो मुख्य प्रोत्साहन बताते हैं जो भारतीय निवेशकों को आकर्षित करते हैं: कर लाभ और निवास नियम। दुबई में कोई आयकर नहीं है, और संपत्ति बेचने पर पूंजीगत लाभ कर नहीं लगता है। निवेशकों को केवल भूमि विभाग का चार प्रतिशत सरकारी शुल्क देना होता है। इसके अलावा, दो मिलियन दिरहम, या लगभग पचास मिलियन रुपये मूल्य की संपत्ति खरीदने पर, निवेशक और उसके पूरे परिवार को दस साल का यूएई गोल्डन वीज़ा मिलता है। यह वीज़ा न केवल रहने का अधिकार देता है, बल्कि यह स्थिति का एक वैश्विक प्रतीक भी माना जाता है, जो निवेशकों के लिए अमेरिकी या ब्रिटिश वीज़ा प्राप्त करने की प्रक्रिया को आसान बनाता है।
जीवन और काम का मॉडल
रियल एस्टेट बाजार बदल गया है, जो केवल दीवारें नहीं, बल्कि एक नया जीवन शैली पेश करता है, और दुबई के डेवलपर्स ने भारतीयों की इस आवश्यकता को ध्यान में रखा है। बढ़ते ट्रैफिक की समस्या को हल करने के लिए ऐसे प्रोजेक्ट शुरू किए जा रहे हैं जहां एक लक्जरी अपार्टमेंट और कार्यालय एक ही इमारत में स्थित होते हैं, और यह पचास मिलियन रुपये के भीतर संभव है, जो गोल्डन वीज़ा श्रेणी में आता है।
रिद्वान सादजान ने यह भी बताया कि दिल्ली में एक्सपो में चिकित्सा कर्मचारियों को आकर्षित करने के लिए एक विशेष भुगतान योजना प्रस्तुत की गई थी जिसमें आधा प्रतिशत की कम दर थी, जिससे डॉक्टरों को दो लाख पचास हजार रुपये के बजाय केवल एक लाख बीस हजार रुपये प्रति माह भुगतान करना पड़ता है।
बाजार वृद्धि की संभावनाएं
रिद्वान के अनुसार, वैश्विक भू-राजनीतिक तनाव और आपूर्ति श्रृंखला में व्यवधान के कारण निर्माण सामग्री की लागत में तीस-चालीस प्रतिशत की वृद्धि डेवलपर्स को अस्थायी रूप से पुराने स्टॉक को पिछली कीमतों पर बेचने और नुकसान उठाने के लिए मजबूर कर रही है। हालांकि, वे हमेशा इस नीति को बनाए नहीं रख सकते, और भविष्य की परियोजनाएं काफी महंगी होंगी।
रियल एस्टेट दिग्गजों के अनुमानों के अनुसार, अगले तीन-चार महीनों के भीतर, यानी इस वर्ष के अंत तक, दुबई की संपत्ति की कीमतों में महामारी के बाद जैसा ही महत्वपूर्ण उछाल आ सकता है। इस प्रकार, वैश्विक स्तर पर अपना पोर्टफोलियो विविधतापूर्ण बनाना और भविष्य में विश्वसनीय आय सुनिश्चित करना चाहने वाले भारतीय निवेशक के लिए, दुबई वर्तमान में मुंबई या गुरुग्राम के महंगे कंक्रीट की तुलना में अधिक उपयुक्त गंतव्य प्रतीत होता है।
