Согласно новому исследованию консалтинговой компании Cavendish Maxwell, более чем у одного из пяти арендаторов в Дубае теперь приходится платить меньше, чем по предыдущему договору. Это связано с увеличением объема готового жилья, что дает арендаторам большую переговорную силу.
В третьем квартале 2026 года 21,4 процента арендных сделок зафиксировали снижение арендной платы по сравнению с прежним контрактом, что значительно выше показателя в 4,8 процента, зарегистрированного в первом квартале. При этом 38,7 процента продлили договоры на прежних условиях, тогда как доля сделок с повышением ставки снизилась до 40 процентов с 59,4 процента за аналогичный период.
Cavendish Maxwell отмечает, что этот сдвиг свидетельствует об ослаблении ценовой власти арендодателей и расширении возможностей арендаторов для ведения переговоров. Средняя арендная ставка в сентябре составляла 77,3 дирхамов за квадратный фут в год, что на 5,5 процента выше по сравнению с годом ранее. Это резкое замедление по сравнению с годовым ростом в 11,5 процента, зафиксированным в сентябре 2025 года. Ставки сначала снижались во втором квартале, а затем восстановились в третьем квартале до уровня марта 2026 года.
В третьем квартале было зарегистрировано более 172 000 арендных контрактов. Общее число продлений составило 94 300, что на 10,6 процента меньше по сравнению с прошлым годом, в то время как новые контракты увеличились на 18,2 процента, достигнув 77 700.
Консалтинговая фирма прогнозирует, что рост доступного фонда будет оказывать давление на темпы роста арендной платы в будущем, особенно в сегменте квартир, который составляет наибольшую долю завершенных проектов. Средняя доходность от аренды составила 6,6 процента для квартир и 4,9 процента для вилл и таунхаусов в третьем квартале. Доходность по квартирам немного снизилась по сравнению с годом ранее, но остается привлекательной на фоне других крупных мировых рынков жилья.
Лидерами по доходности среди квартир стали Dubai Investments Park (10 процентов), International City (9 процентов) и Dubai Production City (8 процентов). Среди вилл и таунхаусов лучшим показателем обладал Dubai Industrial City с 6,5 процентами, опередив Jumeirah Golf Estates (5,8 процента) и Damac Hills 2 (5,7 процента).
В период с января по сентябрь Дубай сдал около 38 000 жилых единиц, что на 41,4 процента больше, чем за аналогичный период 2025 года, и превышает годовые показатели 2023 и 2024 годов. Только в третьем квартале было сдано около 12 400 домов. Еще 24 400 объектов запланированы на оставшуюся часть 2026 года, однако, исходя из исторических показателей реализации, ожидается, что фактическое количество сданных объектов составит от 7 300 до 12 200. Планируемый объем еще больше, с 136 100 единиц, запланированных на 2027 год, и 155 700 на 2028 год, что в сумме составляет 291 800.
Ронан Артур, директор и руководитель отдела оценки жилой недвижимости в Cavendish Maxwell, отметил, что «сокращение запусков подчеркивает значительное снижение темпов развития, вызванное осторожностью застройщиков и региональной неопределенностью, что привело к переносу некоторых проектов. Тем временем, объем новых единиц, запланированных к сдаче в течение следующих двух лет, весьма значителен, даже если учитывать темпы реализации».
Он добавил, что поглощение спроса будет зависеть от роста населения, формирования домохозяйств, занятости и инвестиционного спроса.
Объем продаж жилья достиг 72,6 миллиардов дирхамов в третьем квартале в рамках 33 900 транзакций, что на 13,2 процента меньше по сравнению с третьим кварталом прошлого года и на 2 процента меньше, чем во втором квартале текущего года. В годовом исчислении стоимость упала на 47,6 процента, а объемы — на 38,6 процента, что привело к тому, что транзакции достигли самого низкого квартального уровня с первого квартала 2024 года.
Средняя цена продажи составила 1 644 дирхама за квадратный фут в сентябре, что на 2,2 процента ниже по сравнению с годом ранее. Это первое ежегодное снижение с начала постпандемийного восстановления, после того как цены стали отрицательными в августе. Однако цены выросли на 0,3 процента в квартальном исчислении.
Сделки вне плана составили 72,2 процента от общего числа транзакций, или 24 500 сделок на сумму 47,1 миллиарда дирхамов, но они снизились на 41,9 процента по сравнению с прошлым годом. Транзакции на готовом рынке выросли на 19,7 процента по сравнению со вторым кварталом, достигнув 9 400, хотя они все еще на 28 процентов ниже, чем в третьем квартале 2025 года.
Артур заявил: «После двух лет устойчивого роста активности продаж объемы транзакций снижались в течение последних четырех кварталов, причем покупки в третьем квартале 2026 года находятся на самом низком уровне с первого квартала 2024 года и более чем на 38 процентов ниже пиковых уровней, зафиксированных годом ранее. Cavendish Maxwell сообщает о более умеренной инвестиционной среде в последние месяцы, и это последнее наблюдение подчеркивает, как региональная напряженность продолжает влиять на уверенность инвесторов и настроения покупателей».
Dubai South возглавил продажи квартир вне плана с 4 776 транзакциями, что более чем в 2,5 раза превышает показатель Downtown Jebel Ali (1 865). За ними следовали Azizi Milan (1 283), Jumeirah Village Circle (1 153) и Dubai Residence Complex (946).
В готовом сегменте Jumeirah Village Circle сохранил первое место с 1 111 продажами квартир, что вдвое превышает показатель Business Bay (555). Sobha Sanctuary возглавил продажи вилл и таунхаусов вне плана с 282, а Damac Lagoons лидировал в продаже готовых вилл и таунхаусов с 211.
Роскошные дома стоимостью от 20 миллионов дирхамов и выше были проданы в количестве 257 штук на сумму 9,6 миллиарда дирхамов, что на 40,5 процента меньше по сравнению с прошлым годом. Продажи ультра-роскошных домов, стоимостью от 50 миллионов дирхамов и выше, составили 42 транзакции на сумму 3,4 миллиарда дирхамов, при этом девять объектов были проданы дороже 100 миллионов дирхамов.
Застройщики запустили 48 проектов с 15 300 единицами в третьем квартале, что на 72,7 процента и 62,9 процента меньше по сравнению с прошлым годом соответственно, хотя запуск единиц более чем удвоился по сравнению со вторым кварталом. За первые девять месяцев было запущено 190 проектов с 49 800 единицами, что на 67,7 процента и 65,5 процента меньше, чем за аналогичный период 2025 года.
Cavendish Maxwell считает, что осторожность застройщиков и региональная неопределенность побудили многих отложить запуск проектов. Компания ожидает, что понижательное давление на цены сохранится до 2027 года, а рост арендной платы будет продолжать сжиматься.
