Возможно, местные выборы 4 ноября дадут жителям Гаутенга повод пересмотреть решение о переезде в Кейптаун, если политические изменения приведут к достоверным улучшениям в муниципальном управлении.
По оценкам Stats SA, между 2021 и 2026 годами Гаутенг привлек наибольший приток межпровинциальных мигрантов в стране — около 1,42 миллиона человек, по сравнению с 500 093 человек в Западном Кейпе. Население Гаутенга составляет примерно 16,3 миллиона человек, что соответствует 25,7% от общего числа жителей Южной Африки в 63,52 миллиона человек, делая эту провинцию самой густонаселенной в стране согласно данным Statistics South Africa.
Тем не менее, плохое обслуживание муниципалитетов Гаутенга, включая Город Йоханнесбург, и низкое качество предоставления услуг негативно сказались на интересе покупателей недвижимости и инвесторов, по мнению Рениера Крика, управляющего директора компании по альтернативному финансированию жилья Sentinel Homes. Центр развития и предпринимательства предупредил, что неоплаченные счета клиентов в Йоханнесбурге достигли почти 72 миллиардов рандов, описывая цикл, при котором ненадежные услуги снижают готовность или способность клиентов платить, ослабляя поступления, доступные для обслуживания и инвестиций.
Крик отмечает: «Когда базовые услуги, такие как вода, электричество или вывоз мусора, не могут быть гарантированы, это влияет на настроения на рынке жилья и цены на недвижимость». В противоположность этому, Кейптаун, по словам Крика, увидел значительный приток новых жителей благодаря более качественному предоставлению услуг. Однако нежелание города быстро выделять землю и ускорять утверждение проектов привело к дефициту жилья и резкому росту цен.
Фирма по данным о недвижимости Lightstone обнаружила, что Западный Кейп был единственной провинцией, зафиксировавшей чистый прирост продавцов над покупателями за последние пять лет. Тем не менее, ее анализ также показал, что в 2025 году Западный Кейп привлекал меньше жителей в ценовом диапазоне выше 500 000 рандов, чем в предыдущие годы. Гаутенг, похоже, потерял наименьшее количество жителей с 2021 года — сдвиг, который Lightstone частично связывает с ростом цен и проблемами с доступностью в Кейптауне, снижением возможностей для удаленной работы и относительно привлекательными ценами на недвижимость в Гаутенге.
Крик утверждает, что возникший кризис доступности может побудить больше домохозяйств рассмотреть Гаутенг или убедить потенциальных мигрантов не уезжать вовсе. Он подчеркивает: «Достоверные улучшения в Гаутенге могут изменить расчеты для домохозяйств, рассматривающих переезд. Кейптаун не может рассчитывать на то, что Йоханнесбург останется сломанным, или ожидать, что хорошие услуги бесконечно компенсируют непомерно высокую стоимость жилья».
По словам Крика, Ассоциация местного самоуправления Южной Африки и большинство авторитетных аналитиков ожидают больше коалиционных правительств после выборов. Он считает, что победа на выборах, формирование правящего большинства и управление муниципалитетом — это отдельные препятствия, которые необходимо преодолеть. Крик предупреждает, что победители выборов не смогут добиться изменений в одночасье, поскольку общественные настроения относительно отсутствия прогресса всегда предшествуют любым улучшениям, которые требуют времени для проявления, и могут влиять на рост или падение цен на недвижимость и инвестиции.
Крик объясняет, что при инвестировании в недвижимость человек фактически приобретает долю в муниципалитете, который управляет всем за пределами его входной двери. Он добавляет: «Капитал имеет выбор; плохие муниципальные условия увеличивают затраты и неопределенность. Инвесторы и покупатели жилья реагируют на это заключением сделок по более низким ценам, требуя более высокой доходности или унося свои деньги в другое место. Сильный спрос со стороны арендаторов все еще может сделать сделку стоящей — но муниципальный риск всегда учитывается в цене».
Плохо управляемый муниципалитет может сделать покупку дома первоначально дешевле, но дороже в долгосрочной перспективе. Домохозяйства, которые платят меньшую закупочную цену, все равно могут оказаться вынуждены самостоятельно обеспечивать хранение воды, резервное питание и безопасность поверх уже существующих давящих факторов на домохозяйства в Южной Африке. Кроме того, Крик предупреждает, что падение цен на недвижимость не означает автоматически более доступное жилье.
Он указывает, что дефицит предложения жилья является основной причиной иррационального и неустойчивого роста цен, делающего жилье недоступным для людей в крупных мегаполисах, особенно в Кейптауне. По его мнению, «политический провал заключается в том, что мы позволяем сохраняться этому искусственному дефициту». Крик добавляет, что серьезный недостаток государственной инфраструктуры в стране, особенно общественного транспорта, усугубляет проблему. По мере уплотнения городских узлов, зависимость от автомобилей и частных минивэнов становится все более неразумной.
Крик заключает, что Южная Африка вступила в фазу, где коалиционная политика стала нормой. Эта новая эпоха может обеспечить лучший баланс в управлении муниципалитетами и более разнообразный пул лидеров для внесения новых идей. Наиболее важным доказательством для наблюдения являются практические аспекты: финансируемые работы по инфраструктуре, более надежные услуги, более быстрое утверждение проектов и фактическое завершение строительства жилья. Он призывает: «Нам нужны инновационные политики и процессы для быстрого выделения земель и утверждения проектов, улучшения предоставления услуг и ускорения инициатив по доступному жилью, и мы должны требовать от наших новых лидеров подотчетности за их результаты, хорошие или плохие». Он завершает словами: «Возможность Гаутенга — дать людям причины оставаться. Задача Кейптауна — освободить место для тех, кто хочет приехать».
