Возникают ли вопросы о пропущенных платежах по договорам на стадии строительства в Дубае? Можно ли застройщику Дубая расторгнуть договор на покупку недвижимости и оставить деньги, если покупатель пропускает платеж? Короткий ответ отрицательный, однако сам процесс имеет решающее значение.
Покупка недвижимости на этапе строительства стала одним из самых популярных способов обретения собственности в Дубае, предоставляя инвесторам возможность приобрести объекты на ранних стадиях проекта и распределять платежи в соответствии с этапами возведения. Тем не менее, когда покупатель задерживает выплаты, закон не предоставляет застройщикам неограниченных полномочий.
Адвокат Ахмед Аль Заруни, основатель фирмы Ahmed Al Zarooni Advocates and Legal Consultants, утверждает, что невыполнение финансового обязательства покупателем не дает застройщику абсолютного права на расторжение договора или удержание уже внесенных платежей.
Он пояснил, что законодательство подчинило реализацию этих полномочий определенным процедурам, которые напрямую зависят от процента готовности объекта.
Вопрос регулируется Статьей 11 Закона № 13 от 2008 года о временном реестре недвижимости в Дубае, который был изменен Законом № 19 от 2017 года.
При неисполнении обязательств покупателем застройщик обязан сначала уведомить Департамент земельных ресурсов Дубая (DLD), предоставив сведения обоими сторонами, объекте и нарушенных обязательствах. Затем DLD проверяет факт неисполнения и направляет официальное уведомление, давая покупателю 30 дней на погашение долга или достижение дружественного соглашения. Любое согласованное урегулирование должно быть оформлено в дополнении к контракту, подписанном обеими сторонами.
Если 30-дневный срок истекает без оплаты или урегулирования, DLD выдает официальный сертификат, подтверждающий соблюдение застройщиком надлежащей процедуры, и указывает процент завершенности объекта, что определяет дальнейшие действия застройщика.
Если степень завершенности превышает 80 процентов, застройщик имеет три варианта: сохранить контракт и требовать непогашенный остаток, запросить публичный аукцион объекта для возмещения долга или расторгнуть контракт в одностороннем порядке, удержав не более 40 процентов от стоимости объекта. При этом оставшаяся сумма должна быть возвращена покупателю в течение года после расторжения или в течение 60 дней после перепродажи новому покупателю, в зависимости от того, что наступит раньше.
Если готовность находится в диапазоне от 60 до 80 процентов, застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, удержав до 40 процентов, а остаток вернуть в те же сроки.
В случае, если строительство началось, но готовность ниже 60 процентов, одностороннее расторжение остается возможным, но максимальный размер удержания снижается до 25 процентов от стоимости объекта.
Если работы еще не начались по причинам, находящимся вне контроля застройщика и без его халатности, застройщик может расторгнуть договор и удержать до 30 процентов от внесенных покупателем сумм, при этом остаток должен быть возвращен в течение 60 дней с момента расторжения.
Если проект отменяется по обоснованному решению Регуляторного органа по недвижимости (RERA), застройщик обязан полностью вернуть все полученные от покупателей суммы в соответствии с Законом № 8 от 2007 года о счетах эскроу для девелопмента недвижимости в Дубае.
Аль Заруни подчеркнул, что эти процедуры имеют значительный юридический вес, отметив, что законодательство рассматривает их как вопрос общественного порядка, делая любое нарушение недействительным. Покупатели также сохраняют право подавать судебные или арбитражные иски, если застройщик злоупотребляет своими полномочиями, что подтверждается пояснительной запиской к Статье 11.
Аль Заруни заключил: «Право собственности любого рода требует юридической осведомленности, соответствующей самому инвестиционному решению. Право застройщика действовать против покупателя, допустившего неплатеж, не является абсолютным. Это полномочие, пределы и процедуры которого определены законом».