Дело 87-летней Маркармен Абаскаль вызвало большой резонанс в Испании. Ее изображения, когда парамедики выносили ее на носилках из арендованной квартиры в центре Мадрида, где она прожила семь десятилетий, тронули страну. Хотя Абаскаль смогла достичь соглашения с домовладелицей о возвращении в свой дом, инцидент вновь обострил общественные дебаты о доступе к жилью — постоянной проблеме среди испанцев.
В эту субботу (3/10) тысячи демонстрантов вышли на улицы по всей Испании, требуя большей поддержки арендаторов после того, как правительство не смогло одобрить в парламенте в пятницу (2/10) экстренный закон о жилье. Данные за 2024 год, опубликованные Фондом содействия социальных исследований и прикладной социологии (FOESSA), показывали, что одна из четырех испанских семей сталкивалась с трудностями при получении или сохранении крыши над головой.
Для тысяч людей в Испании становилось все труднее приобрести или арендовать жилье. По данным Национального института статистики Испании (INE), в апреле 47,3% молодых испанцев в возрасте от 26 до 34 лет все еще жили с родителями, называя высокие расходы основной преградой для покупки или аренды.
Возникает вопрос, как возможно, что в период с 1997 по 2008 год Испания построила пять миллионов домов и квартир — примерно вдвое больше спроса рынка того времени, — и тем не менее сегодня сотни тысяч людей борются за доступ к жилью.
Кризис, изменивший ситуацию
Карме Трилья, президент некоммерческого фонда Hàbitat3, специализирующегося на социальном жилье, объяснила, что изменение произошло потому, что чрезмерный объем строительства в период с 1997 по 2007 год создал ложное впечатление о том, что было построено слишком много.
Хоре Галиндо, директор по экономической политике Высшей школы администрирования и управления Испании (Esade), согласился, заявив, что до 2008 года ситуация была противоположной нынешней. Он подробно рассказал, что в то время строилось почти два жилья на домохозяйство, чему способствовал обильный поток дешевого кредита, финансировавшего как строительство, так и сделки с недвижимостью без рациональных критериев.
Однако финансовый кризис, начавшийся в США после банкротства банка Lehman Brothers, спровоцировал крах испанского рынка недвижимости. Это привело к сокращению кредитования и падению цен на недвижимость, кардинально изменив сектор. Хосе Гарсия Монтальво, профессор экономики Университета Помпеу Фабра в Барселоне, отметил, что страна перешла от строительства почти 14 жилых помещений на тысячу жителей — аномалии — к двум на тысячу, что он считает другой аномалией, поскольку в других странах строится четыре жилья на тысячу жителей.
Согласно данным Банка Испании, в настоящее время страна сталкивается с дефицитом жилья около 750 тысяч единиц. Однако регулирующий орган Испании недавно предупредил, что это число может превысить миллион в ближайшие два года, если не будут приняты необходимые меры. Очевидным решением было бы строительство значительно большего количества, чем 90 тысяч жилых помещений, возводимых ежегодно в Испании, но Гарсия Монтальво связал остановку с тем, что сектор был уничтожен.
Тальтавуль де ла Пас, профессор экономики Аликанского университета, использовала схожие термины, указав, что кризис вызвал «огромные последствия» для испанского строительного сектора. Она подчеркнула, что сектор сократился до такой степени, что в настоящее время действует мало строительных компаний, и предсказала, что любое восстановление потребует времени.
Вмешательство рыночного законодательства
Пока строительство жилья не восстанавливается, рост населения, в основном обусловленный иммиграцией, усложняет картину. Галиндо пояснил, что формирование домохозяйств растет с 2021 года, при этом ежегодно в Испании создается 250 тысяч чистых домохозяйств, во многом благодаря миграции из Колумбии и Венесуэлы.
Он отметил, что в то время как во время пузыря строилось вдвое больше жилья по сравнению с сформированными домохозяйствами, сегодня строится только треть. Эти люди, прибывающие в страну и вносящие вклад в экономику и общество, не могут найти подходящего жилья.
Недостаток предложения в сочетании с ростом спроса оправдывает повышение цен на доступную недвижимость, особенно на аренду. Эксперт добавил, что аренда служит входным билетом для тех, кто приезжает в новый город, будь то национально или международно, или для тех, кто обретает независимость.
По данным INE, с 2015 года стоимость покупки или аренды домов и квартир выросла на 80%, в то время как зарплаты работников выросли всего на 30% за тот же период. В некоторых испанских городах средняя стоимость аренды достигает эквивалента 7000 бразильских реалов в месяц, что соответствует 98,7% средней зарплаты молодежи в стране.
Роль спекулянтов и туристов
Временное выселение Абаскаль стало результатом судебного процесса, инициированного компанией-владельцем ее квартиры. Этот случай также высветил других участников рынка, таких как инвестиционные фонды и те, кто сдает недвижимость туристам.
Хаиме Ховер, пресс-секретарь Профсоюза арендаторов Севильи, признал ответственность этих групп, но заявил, что они действуют не изолированно. Он упомянул, что инвестиционные фонды являются новыми сильными участниками испанского рынка, которых отчасти стимулирует правительство посредством налоговых льгот.
Ховер описал, что практика этих фондов разжигает рынок за счет массового приобретения недвижимости, которая перепродается по более высоким ценам через три или четыре года без инвестиций в улучшения. Однако Гарсия Монтальво поставил под сомнение реальное влияние этих фондов, оценив, что так называемые «фонды-скунсы» занимают ничтожную долю рынка, около 5%, и, следовательно, их роль незначительна.
Гарсия Монтальво подчеркнул, что в Испании нет крупных владельцев; большая часть жилья принадлежит мелким собственникам, которые сдают по одному или два дома. Наблюдательный совет по аренде указывает, что около 2,4 миллиона испанцев владеют арендованной недвижимостью.
В последние годы многие из этих домовладельцев начали сдавать свои дома туристам или третьим лицам на короткий срок, что уменьшило доступность единиц для семей, по мнению экспертов. В 2025 году в Испанию прибыло 96,8 миллиона иностранных посетителей, что на 3,2% больше по сравнению с предыдущим годом, сделав страну вторым по посещаемости в мире после Франции, по данным Всемирной туристской организации (UNWTO).
Трилья подчеркнула, что дефицит предложения связан не только с меньшим строительством, но и с тем, что часть недвижимости не предназначена для постоянного проживания, а скорее для сезонной или туристической аренды, что еще больше оказывает давление на рынок в определенных районах.
Что скрывают цифры
Нехватка предложения считается экспертами основной причиной жилищного кризиса в Испании. Однако возникает вопрос о судьбе 3,8 миллиона пустующих жилых помещений, по данным INE. Галиндо отвечает, что они расположены в нежелательных регионах, обычно в муниципалитетах, откуда население переместилось и вряд ли вернется из-за отсутствия рабочих мест и возможностей.
Дело Абаскаль также привлекло внимание к выселениям из-за неплатежей по аренде или ипотеке. Испанская пресса сообщила о 45 ежедневных выселениях в первом квартале 2026 года. Однако этот тип инцидентов постоянно снижается с 2021 года, когда было зарегистрировано 39 096 выселений, упав до 24 520 в 2025 году, по данным Генерального совета судебной власти. Орган также пояснил, что эта статистика включает коммерческие объекты и парковки, а не только жильцов.
Хотя это может показаться положительным знаком, некоторые эксперты утверждают, что статистика скрывает другую сторону кризиса. Гарсия Монтальво нашел эту ситуацию странной, поскольку, хотя условия кажутся лучше, они ухудшаются. Он отметил, что те, кто может снять жилье, в основном являются цифровыми кочевниками, получающими высокие зарплаты от немецких или швейцарских компаний, в то время как последними, кто может снять, являются иммигранты, молодые люди и семьи с одним родителем, которые редко могут снять жилье.
Это явление, по его словам, улучшает статистику, поскольку нет необходимости выселять цифрового кочевника. Гарсия Монтальво также связывает тенденцию аренды комнат вместо целых жилых помещений в крупных испанских городах с сильным давлением рынка.
На фоне волны негодования и протестов, вызванных делом Маркармен, социалистическое правительство премьер-министра Испании Педро Санчеса объявило о различных мерах, включая приостановку некоторых выселений до 2030 года и продление договоров аренды. Однако эти предложения не получили одобрения в Конгрессе.