Арендаторы в Южной Африке сталкиваются с растущим давлением из-за постоянного повышения арендной платы, при этом во втором квартале 2026 года 16,9% арендаторов имели задолженности. Согласно последнему Индексу аренды PayProp, доля таких арендаторов немного выросла по сравнению с первым кварталом (16,7%), хотя остается близкой к историческим минимумам. Арендаторы, имевшие задолженность, в среднем должны были 73,5% месячной арендной платы, что ниже показателя в 74,3% предыдущего квартала.
Средняя жилая арендная плата достигла рекордных R9,715 во втором квартале, что на R133 больше, чем в предыдущем квартале, и на 5,2% выше, чем годом ранее. Однако для арендаторов, которые не могут оплачивать счета, попадание в задолженность не означает, что арендодатель может просто выселить их. Два недавних решения Высокого суда демонстрируют, что невыплата аренды в конечном итоге может привести к выселению, но арендодатели обязаны соблюдать установленную законом процедуру перед тем, как лишить человека жилья.
Рост задолженностей
В решении, вынесенном на прошлой неделе, Высокий суд Квазулу-Натал приказал арендаторам покинуть собственность в Дурбане, которую они занимали более 12 лет, не оплачивая аренду. Спор по делу Strydom N.O и Another против Phili and Others начался еще в 2014 году, после неудачной попытки расторжения договора аренды. В 2019 году Высокий суд постановил, что расторжение было незаконным, поскольку арендодатель не предоставил арендаторам достаточного уведомления для устранения нарушения перед прекращением договора.
Арендаторы продолжали проживать в помещении и не платить аренду. В 2025 году арендодатели снова уведомили о нарушении, предоставив месяц на исправление проблемы, а затем дали арендаторам еще один месяц на выезд. На этот раз суд признал расторжение договора законным. Суд отметил, что арендаторы не представили никаких действительных юридических аргументов, позволяющих им оставаться в собственности без оплаты, и приказал им съехать к 15 октября 2026 года.
Через двенадцать лет
Дело, рассмотренное в Йоханнесбурге 23 июля 2026 года, пришло к схожему результату после того, как арендатор допустил просрочку платежа. В деле RED R7 (Pty) Ltd против Seroka и Another суд Гаутенга рассмотрел, что арендатор допустил неплатеж вскоре после заселения. Последовало предъявление требований и уведомлений о расторжении, и в конечном итоге арендодатель инициировал процесс выселения в июле 2024 года.
К апрелю 2025 года счет арендодателя показывал задолженность в размере R188,579.96, хотя арендатор оспаривал эту сумму, утверждая, что вычеты из предоплаченных покупок электроэнергии были учтены некорректно. Дело также продемонстрировало, что суду по делам о выселении не обязательно разрешать все финансовые споры между арендодателем и арендатором, прежде чем решать, может ли арендатор оставаться в собственности. Суд не выносил заключения о точной сумме долга, заявив, что арендодатель может добиваться погашения долга отдельно, а арендатор может поднять вопрос о вычетах из предоплаченных покупок электроэнергии в рамках этих разбирательств.
Введение в законодательство
Жилые выселения регулируются Законом о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли (Prevention of Illegal Eviction from and Unlawful Occupation of Land Act), известным как PIE, который требует постановления суда, прежде чем незаконно занятый жилец может быть выселен. Конституционный суд рассматривал принципы этого законодательства более двух десятилетий назад в деле Port Elizabeth Municipality против Various Occupiers. Суд установил, что PIE обязывает суды выйти за рамки установления права собственности и незаконного занятия, чтобы рассмотреть, будет ли выселение справедливым и равноправным в данных обстоятельствах.
Если жилец проживает в собственности более шести месяцев, PIE прямо требует от суда учитывать соответствующие обстоятельства, включая возможность разумного предоставления земли или альтернативного жилья для переселения.
Ожидание изменений
Недавние дела показывают, что арендодатели также могут попасть в затруднительное положение, если пытаются обойти судебный процесс. В деле Lukhele and Others против Humayl Properties жильцы были выселены из собственности в Рэндбурге, пока против них рассматривалось заявление о выселении. Суд Гаутенга признал выселение незаконным и приказал немедленно восстановить владение собственностью. Кроме того, было запрещено владельцам недвижимости вмешиваться в владение жильцов путем смены замков, отключения коммунальных услуг, изъятия имущества или запугивания их, пока шли судебные разбирательства.
Это решение четко показало, что заявления о том, что жильцы должны деньги или не имеют права оставаться, не дают владельцу права обходить судебное решение о выселении. Также было установлено, что простое требование к арендатору уйти недостаточно для соблюдения PIE. В деле Dikgwathle против Phetheni, вынесенном 12 июня 2026 года, Высокий суд Северо-Запада отменил выселение, обнаружив, что частное уведомление о выезде не является уведомлением, авторизованным судом, требуемым законодательством.
PIE требует, чтобы жилец и муниципалитет получили письменное и эффективное уведомление о судебном разбирательстве не менее чем за 14 дней до слушания. Среди прочего, уведомление должно указывать время и место проведения разбирательства, излагать основания предполагаемого выселения и информировать жильцов о праве явиться в суд и защищать свое дело, а также подать заявление на получение юридической помощи при необходимости. Суд установил, что эти требования не были выполнены, и отменил постановление о выселении.
Правила, регулирующие выселения, также могут измениться. Кабинет одобрил публикацию проекта поправок к Закону о предотвращении незаконного выселения и незаконного занятия земли для общественного обсуждения на своем заседании 25 марта 2026 года. Предлагаемые изменения призваны решить проблемы незаконного вторжения на землю и прав домовладельцев, сохраняя при этом защиту от произвольного выселения. Они также предусматривают изменения в вопросах, которые суд должен учитывать при принятии решений о выселении, и положения, касающиеся альтернативного жилья.
Для арендаторов, испытывающих трудности с оплатой аренды, недавние судебные решения проводят различие между наличием долга и процессом выселения. Невыплата может привести к аннулированию договора аренды и, в конечном итоге, к судебному приказу о выселении. Однако до завершения этого процесса и получения постановления о выселении арендодатель не может действовать самостоятельно.