Вопрос о том, что именно означает «доступное» жилье, является сложным в Южной Африке, поскольку определение может зависеть от дохода домохозяйства, ежемесячных платежей или самой цены жилья. Каждый подход дает различную картину того, кто фактически пользуется услугами «доступного жилья».
Одним из распространенных методов является определение доступности через доход домохозяйства. Универсальный ориентир гласит, что расходы домохозяйства на жилье (будь то аренда или погашение ипотеки) не должны превышать 30% от валового месячного дохода. Однако возникает проблема: состоятельное домохозяйство, тратящее 30% своего дохода на ипотеку в размере R50 000 в месяц, технически соответствует этому правилу, но никто не назовет дом стоимостью R6 миллионов доступным.
Поэтому политика доступного жилья должна учитывать как правило 30% от дохода, так и установленный потолок дохода. В Южной Африке Кодекс финансового сектора (FSC) устанавливает верхний порог дохода для доступного жилья на уровне R34 400 валового дохода домохозяйства в месяц. Применение правила 30% означает, что домохозяйство с доходом R34 400 может тратить до R10 320 в месяц на жилье.
Но что на самом деле покупает R34 400?
При расчете ипотеки с процентной ставкой 11,5% (Prime + 1%), сроком кредита 20 лет и коэффициентом соотношения кредита к стоимости 100%, домохозяйство, выплачивающее R10 320 в месяц, может получить кредит примерно на R968 000. Согласно определению FSC, это попадает в рынок доступного жилья. Тем не менее, другое часто используемое определение дает совершенно иной результат. Центр финансирования доступного жилья в Африке (CAHF) исторически определял доступное жилье по цене как дома стоимостью менее R600 000.
Уже существует значительный разрыв между этими определениями «доступного». Проблема становится еще более очевидной при сравнении этих порогов с тем, сколько на самом деле зарабатывают домохозяйства Южной Африки. Обследование доходов и расходов Stats SA за 2023 год показывает средний доход домохозяйства примерно в R17 030 в месяц. Применение того же ориентира в 30% приводит к платежу за доступное жилье всего в R5 109 в месяц. При тех же ипотечных предположениях такое домохозяйство могло бы позволить себе дом стоимостью около R479 000, что менее половины стоимости недвижимости, связанной с порогом дохода FSC в R34 400.
Даже средний показатель в R17 030 следует рассматривать с осторожностью. В стране с крайней степенью неравенства доходов, как в Южной Африке, средние значения могут вводить в заблуждение, поскольку домохозяйства с высокими доходами завышают средний показатель, искажая представление о том, сколько зарабатывает типичное домохозяйство.
Медиана рассказывает иную историю
Обследование доходов и расходов Южной Африки за 2023 год (IES) сообщает о медианном ежемесячном доходе домохозяйства в размере R7 981. При применении того же принципа 30% это домохозяйство могло бы позволить себе около R2 394 в месяц на аренду или погашение ипотеки. При тех же ипотечных предположениях теоретическая покупательная способность составила бы R225 000.
Это явно не отражает реалистичную картину всего рынка жилья. Многие домохозяйства с доходом ниже медианы нуждаются в жилищном фонде, субсидируемом государством, а не в частном доступном жилье. Тем не менее, это сравнение выявляет неудобную реальность: R34 400 является порогом доступного жилья, который выходит за рамки возможностей типичного домохозяйства Южной Африки.
Однако существует справедливый контраргумент. IES учитывает все домохозяйства, включая те, у кого нет дохода. Если вопрос о доступности сосредоточен конкретно на домохозяйствах, участвующих в формальном жилищном рынке, заработная плата работников может предоставить более подходящее сравнение. Ежеквартальная статистика занятости Stats SA показывает средний валовой ежемесячный заработок в формальном несельскохозяйственном секторе примерно в R29 997 в 2026 году. Эта сумма гораздо ближе к порогу FSC в R34 400, хотя QES сообщает средние, а не медианные заработки.
Могут ли 1000 «доступных» домов изменить круг жителей Грейнджер-Бэй? Атлантический побережье, Сити-Боул и Вэнс и А Вотерфронт являются одними из самых востребованных и дорогих рынков жилья в Кейптауне, где высокий спрос и ограниченность земли вывели жилье за пределы досягаемости обычных домохозяйств. На Атлантическом побережье медианная цена продажи жилья достигла примерно R8,35 миллиона в первой половине 2026 года. Цены на аренду столь же исключающи: односпальные квартиры сдаются примерно за R18 000–R25 000 в месяц на Атлантическом побережье.
На фоне этого предложения 1000 домов для домохозяйств с доходом до R34 000 в месяц нельзя просто игнорировать только потому, что R34 000 само по себе является исключающим по национальным стандартам. В Грейнджер-Бэй ключевой вопрос заключается не в том, представляет ли R34 000 доступный доход для Южной Африки в целом. Вопрос в том, могут ли эти 1000 домов существенно расширить доступ к одному из самых эксклюзивных районов Кейптауна.
Тысяча доступных домов не решит жилищный кризис Кейптауна и не сделает Грейнджер-Бэй доступным для большинства домохозяйств. Но на рынке, где дома стоят миллионы, создание доступного жилья является значимым началом. Хотя R34 000 может не быть самым инклюзивным определением доступности, 1000 домохозяйств, которые иначе были бы исключены из Грейнджер-Бэй, получат доступ к части Кейптауна, которая долгое время была им недоступна. Настоящее испытание состоит в том, смогут ли эти дома превратить доступность в значимое пространственное включение.
