Когда жилой проект не успевает к заявленной дате сдачи, застройщик обращается с просьбой о дополнительном времени, и регулятор это одобряет. Сам по себе этот процесс не является чем-то необычным, поскольку строительство может затягиваться по множеству причин, некоторые из которых находятся вне контроля застройщика. Иногда проекту требуется всего несколько месяцев, чтобы предоставить покупателям их жилье. Однако сложность возникает, когда ожидание превращается в бесконечную череду переносов дат.
Часто цифры могут обманывать. Возьмем в пример проект Indraprasthanagari Phase 1 в Пуне. В одной из заявок на продление MahaRERA было сообщено, что проект готов на 98%. В другой заявке процент снизился до 95%, а в последующей снова достиг 98%. При этом срок сдачи был изменен с декабря 2022 года на май 2023 года, а затем на июнь 2024 года. Сертификат инженера от января 2023 года оценивал стоимость проекта в 16,62 крора рупий, при этом еще оставалось потратить 1,66 крора рупий. Сертификат архитектора за тот же период указывал, что работы по финишной отделке и сервисам в Здании А выполнены на 80%, а в Зданиях Б и В — на 90%; эти же показатели появились и через год, когда проект был оценен как готовый на 94%. Более поздний приказ ссылался на завершение работ на уровне 76%, используя информацию о ходе строительства, которая была старше двух лет.
Проект, который был готов на 97% в 2020 году
Gajanan Plaza в Боривали, Мумбаи, демонстрирует, насколько длительным может быть промежуток между состоянием «почти готово» и фактической сдачей. В январе 2020 года промоутер сообщил MahaRERA, что на объекте завершено 97% проекта. При этом некоторым покупателям обещали передачу жилья еще с 2012 года.
Основные проблемы
Продления составляют значительную часть системы
Годовые отчеты самого MahaRERA дают представление о том, какой объем работы регулятора теперь приходится на продления. В 2025-26 годах регулятор зарегистрировал 4204 новых регистрации, 2488 исправлений и 3687 продлений сроков. Это составляет почти 88 продлений на каждые 100 новых регистраций. Продления составили 35,5% от этих трех категорий. Это не означает, что 88% новых проектов были задержаны, поскольку продление, выданное в 2025-26 годах, может касаться проекта, зарегистрированного много лет назад.
Когда 100% все еще не означает сдачу
Из 110 проектов, изученных TOI, было выявлено как минимум 12 случаев, когда в заявлении промоутера описывалось, что проект или общее строительство завершено как минимум на 95%, при этом запрашивалось дополнительное время. По крайней мере пять проектов прямо заявляли о 100% завершении. Четыре проекта и более делали заявления о завершении на уровне 95% и выше более одного раза.
Что происходит, когда требуется еще один срок?
TOI также проанализировал 10 постановлений MahaRERA, выданных в 2025 году в соответствии с Разделом 7(3). Этот раздел позволяет органу, вместо аннулирования регистрации проекта, разрешить ему продолжать работу при соблюдении определенных условий. Все 10 зафиксированных случаев показали, что промоутер не смог получить согласие 51% всех собственников, как того требует процедура MahaRERA. Тем не менее, во всех случаях было предоставлено дополнительное время. Само по себе это не является нарушением. Однако во всех этих постановлениях аргументация в основном схожа: отказ в продолжении мог бы остановить проект и навредить покупателям, поэтому «баланс удобства» склоняется в пользу разрешения продолжения при условии выполнения требований.
Закон предусматривает несколько путей
Закон о недвижимости (регулирование и развитие) был принят в 2016 году и вступил в полную силу 1 мая 2017 года после долгих лет требований о создании законодательной базы для регулирования сектора, в котором у покупателей было мало средств защиты от задержек. Это центральный закон, который администрируется на местном уровне: каждый штат и территория формируют свои правила и назначают свои органы. MahaRERA, начавшая свою деятельность в 2017 году, является одним из старейших и наиболее загруженных.
Необходимая база данных
Даже официальные оценки показывают высокий уровень жилищного стресса. Комитет, назначенный правительством и возглавляемый Амитабом Кантом, сослался на оценки Индийской ассоциации банков, которые составляют около 4,12 лакха единиц жилья в состоянии стресса, связанных с устаревшими замороженными проектами стоимостью 4,08 лакха крор рупий. FPCE указывает гораздо большую сумму — 12,44 лакха крор рупий, затрагивающую около 27,6 лакха семей, согласно его оценкам. Эта цифра является модельным расчетом, а не подсчетом по каждому проекту.