С 5 сентября жители Ташкента начали получать уведомления через портал MyGov.uz о пересмотре кадастровой стоимости их недвижимости. Многие собственники обнаружили, что новая сумма существенно отличается от той, что была зафиксирована в документах. Им предоставляется возможность либо принять эту оценку, либо выразить несогласие. Отсутствие четких разъяснений относительно последствий выбора и влияния новой стоимости на размер налога на имущество вызвало широкий резонанс и активные дискуссии в социальных сетях.
7 сентября представители Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру, а также Министерство экономики и финансов провели пресс-конференцию, где ответили на вопросы представителей СМИ.
Необходимость проведения массовой оценки недвижимости
Кадастровая стоимость, которая используется для целей налогообложения в Узбекистане, была введена в 2018 году. Однако, по словам директора Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру Мухиддина Холмуродова, рынок недвижимости претерпел значительные изменения, включая рост строительных объемов и усиление урбанизации, что не отражалось в существующей системе оценки.
Холмуродов пояснил, что первоначальная система не позволяла найти корректное распределение стоимостей. Массовая оценка представляет собой анализ обширных данных по унифицированной методике, целью которой является определение стоимости недвижимости, максимально приближенной к рыночной. Это позволяет создать единую цифровую базу данных для различных нужд, включая налогообложение и оформление сделок.
Правовой основой для данного проекта послужил указ президента от 5 марта 2025 года о внедрении системы массовой оценки недвижимого имущества. Этот документ предусматривал создание Национального центра по массовой оценке недвижимого имущества при Агентстве по кадастру и поэтапное проведение оценки: в период 2025–2026 годов — в Ташкенте, затем в 2026–2027 годах — в Нукусе и областных центрах, а с 2027 года — на остальных территориях.
Единая методика массовой оценки была утверждена приказом директора Агентства по кадастру №74−10 от 18 мая 2026 года и зарегистрирована в Минюсте 25 июня (№3858). Она регламентирует порядок определения стоимости как жилых, так и нежилых объектов, приближенной к рыночной. Холмуродов добавил, что цель — привести действующую стоимость к реальной рыночной, и что эта стоимость может быть полезна не только для налогов, но и для получения ипотеки, а также для расчета компенсации при изъятии имущества для государственных нужд.
Директор центра также обратил внимание на проблему недобросовестных риелторов, которые могут убеждать владельцев продавать объекты значительно дешевле их реальной стоимости. В таких случаях массовая оценка может стать полезным ориентиром для собственников.
Причины существенного расхождения старых и новых оценок
Наибольшее беспокойство среди собственников вызвала новая стоимость, которая в некоторых случаях многократно превышает кадастровую, указанную в документах. Сам Холмуродов привел примеры: две квартиры схожей площади в многоквартирных домах — одна в Янгихаётском, другая в Юнусабадском — имели кадастровую стоимость 112 млн и 132 млн сумов соответственно, а по результатам массовой оценки их стоимость достигла 574 млн и более 1 млрд сумов.
Аналогичная ситуация наблюдается с частными домами. В Бектемирском и Юнусабадском районах кадастровая стоимость могла не сильно различаться, несмотря на различия в расположении, инфраструктуре и других факторах. Специалисты продемонстрировали, что новая оценка объекта в Бектемире оказалась в 13 раз выше прежней, а на Юнусабаде — в 36 раз.
По данным Холмуродова, средняя кадастровая стоимость 1 кв. м жилья в Ташкенте составляет около 1 млн сумов, тогда как рыночная цена жилья в Янгихаётском районе, расположенном вдали от центра, достигает 4–8 млн сумов за квадратный метр. Таким образом, массовая оценка показывает, что кадастровая стоимость в среднем почти в пять раз ниже нижней границы рыночных цен.
В целом, совокупная кадастровая стоимость более 600 тысяч квартир в Ташкенте оценивается в 57,7 трлн сумов, тогда как по результатам массовой оценки эта сумма составляет 426,7 трлн сумов, что означает, что оценочная стоимость квартир почти в 7,4 раза выше кадастровой. Для более чем 213 тысяч частных домовладений с участками разница составляет почти в 15 раз (39 трлн против 587 трлн сумов).
Важно отметить, что рассчитанная стоимость не является абсолютной рыночной ценой конкретного объекта. Представители центра подчеркнули, что методика предусматривает результат на 20–30% ниже рыночного уровня, что соответствует рекомендациям Международного валютного фонда и Всемирного банка и позволяет учесть статистическую погрешность массовых расчетов. Например, квартира площадью 94 кв. м на массиве Ахмада Югнаки была продана за 1,2 млрд сумов, в то время как по результатам массовой оценки аналогичный объект получил стоимость 1,01 млрд сумов.
Методология расчета новой кадастровой стоимости
Центр акцентировал внимание, что при проведении массовой оценки объекты не оцениваются индивидуально, поскольку такой подход невозможен для всей недвижимости страны. Вместо этого территория делится на ценовые зоны — группы участков с сопоставимыми характеристиками недвижимости.
Для каждой зоны определяются эталонные объекты, представляющие наиболее типичные и часто продаваемые варианты. На основании этих эталонов рассчитывается базовая стоимость квадратного метра. Холмуродов сообщил, что для Ташкента эталонным объектом стали двухкомнатные квартиры площадью до 60–70 кв. м как самый распространенный тип жилья, а для индивидуальных домов — земельные участки площадью до 200 кв. м.
Базовая стоимость эталонного объекта затем корректируется для конкретного объекта с использованием поправочных коэффициентов. При этом учитываются такие параметры, как год постройки здания, местоположение, площадь участка, общая площадь и материал стен, а также этаж. Например, увеличение площади квартиры свыше 70 кв. м может привести к некоторому снижению итоговой стоимости квадратного метра.
Формула расчета и примененные коэффициенты доступны на платформе davreestr.uz в личном кабинете. Для расчетов были использованы данные о рыночных предложениях и сделках, совершенных с начала 2026 года по 1 июля текущего года, включая около 100 тысяч предложений и более 85 тысяч нотариально оформленных договоров купли-продажи.
По вопросу объектов незавершенного строительства Холмуродов пояснил, что для каждой ценовой зоны уже установлена эталонная стоимость. Агентство по кадастру ежеквартально предоставляет списки новых объектов, к которым автоматически применяется формула расчета для соответствующей зоны, исключая необходимость ручной оценки каждого нового объекта.
Значение кнопок «Согласен» и «Не согласен»
Две опции, представленные собственникам в уведомлении о новой стоимости, позволяют выразить свое отношение к результатам массовой оценки — согласиться или заявить о несогласии. На данный момент ни один из этих вариантов не влечет за собой юридических последствий. Мухиддин Холмуродов уточнил, что даже при нажатии кнопки «согласен», собственник сохраняет право оспорить эту стоимость в будущем, если она получит юридическую силу, согласно порядку, описанному в законопроекте «О массовой оценке», общественное обсуждение которого завершилось 7 сентября.
Он также отметил, что если собственник не реагирует на уведомление, сумма, указанная по результатам оценки, остается неизменной, что подразумевает согласие по умолчанию. При выявлении ошибок в кадастровых данных, таких как некорректная площадь или количество комнат, их можно исправить через специальную форму «Неправильно указанные кадастровые данные». Кроме того, если собственник считает, что рассчитанная стоимость не соответствует характеристикам объекта, он может указать свою сумму с обоснованием, приложив фотографии, используя как MyGov.uz, так и davreestr.uz.
Заместитель директора центра Феруз Султанов предупредил, что не каждое обращение ведет к пересмотру оценки; решение зависит от обоснованности претензии. Он пояснил, что иногда претензия может быть лишь личным желанием собственника, не подтвержденным рынком. Однако, если обращение подтверждается, например, коллективным заявлением жителей целой махалли о занижении стоимости, специалисты выезжают на место и при необходимости пересматривают стоимость не для одного объекта, а для всей зоны или махалли.
Жители, испытывающие трудности с доступом к MyGov.uz или davreestr.uz, могут обратиться в свои махаллинские комитеты. Холмуродов сообщил, что разъяснительные встречи были проведены во всех 585 махаллях Ташкента.
К 7 сентября около 5000 человек выразили свое мнение по поводу новой оценки: 78% согласились с результатами, а среди 22% несогласных большинство просило не снижать, а, напротив, увеличить стоимость, полагая, что их недвижимость была оценена слишком низко.
Влияние оценки на налог на имущество
Мухиддин Холмуродов заверил, что согласно действующему законодательству, сама по себе массовая оценка не создает для граждан налоговых обязательств и не приводит к автоматическому увеличению размера налога. Он подчеркнул, что факт повышения стоимости жилья по итогам оценки не означает автоматического роста налога, поскольку вопросы налоговых ставок и порядка налогообложения регулируются отдельным налоговым законодательством.
