При приобретении жилья покупатели часто фокусируются исключительно на местоположении, оценивая близость метро, школ, колледжей или рынков. Однако наличие хорошего района само по себе не гарантирует, что недвижимость будет выгодным вложением или безопасным домом. Не менее важны юридическое состояние проекта, записи RERA, послужной список застройщика, общая стоимость и будущие удобства. Проверка этих пяти пунктов перед покупкой может помочь избежать дорогостоящих ошибок.
Перед покупкой проекта, который еще строится, обязательно следует проверить его регистрацию в RERA. Согласно Закону о недвижимости 2016 года, регистрация в RERA обязательна для соответствующего проекта, хотя закон предусматривает и некоторые исключения. Не следует полагаться только на номера RERA, указанные в рекламе; вместо этого необходимо изучить историю проекта на официальном веб-сайте RERA соответствующего штата, чтобы сверить информацию о состоянии проекта, данных о промоутере и доступных документах.
Необходимо выйти за рамки простого изучения бумаг о земле и проекте. Наибольший риск при покупке недвижимости связан не только с ценой, но и с титулом и документацией. Поэтому крайне важно проверить, кто является владельцем земли, нет ли на ней каких-либо долгов или судебных претензий, а также имеются ли все необходимые разрешения.
Согласно руководству Индийского резервного банка по ипотечным кредитам, при покупке старого или повторно продаваемого жилья следует тщательно проверить четкое право собственности, свидетельство о праве собственности и обновленные документы о налогах на имущество. Банки также проверяют юридическую документацию, связанную с недвижимостью, прежде чем одобрить ипотечный кредит. Поэтому более надежным и разумным шагом является проведение независимой юридической проверки титула и всех необходимых документов через адвоката по недвижимости, вместо того чтобы полагаться только на документы, предоставленные застройщиком или агентом по недвижимости.
Недостаточно просто смотреть на имя крупного бренда застройщика. Важно оценить, как застройщик справлялся с ранее построенными проектами. Была ли передача объектов вовремя, соответствует ли качество стандартам, и не поступали ли жалобы от покупателей. Хорошая маркетинговая кампания застройщика не является гарантией будущей сдачи, поэтому полезно посетить как минимум два-три его старых проекта и поговорить с жителями.
При расчете стоимости нельзя учитывать только цену дома. Помимо базовой цены, при покупке жилья могут возникнуть дополнительные расходы, такие как гербовый сбор, регистрационные сборы, НДС (если применимо), плата за парковку, взносы за клуб или другие удобства, депозиты на обслуживание, комиссия брокера и расходы на внутреннюю отделку. Если вы берете ипотечный кредит, вам также могут потребоваться плата за обработку кредита, сборы за оформление документов и другие связанные платежи. Согласно потребительским руководствам Индийского резервного банка, покупателям жилья следует сравнивать полную стоимость кредита, включая сборы, первоначальный взнос и другие расходы, вместо того чтобы сосредотачиваться только на ежемесячном платеже или процентной ставке. Таким образом, перед покупкой жилья необходимо рассчитать общую стоимость, включив в нее все дополнительные расходы, а не только цену самой недвижимости.
Расположение имеет значение, но недостаточно просто знать, как далеко находится метро или рынок сегодня. Следует также анализировать, какие изменения ожидаются в районе в течение следующих нескольких лет, например, планы по новым метро или скоростным автомагистралям, новые центры занятости, школы и больницы, появление новых проектов поблизости, доступность воды и электричества, состояние дорог и дренажа, а также уровень трафика и загрязнения. Также следует учитывать риск наводнений или затопления в этом районе.
Не обязательно брать ипотечный кредит в полном объеме, который готов предоставить банк. Ежемесячный платеж (EMI) должен быть комфортным по сравнению с вашим ежемесячным доходом и другими расходами.