Совместная покупка жилья с братом или сестрой может упростить реализацию жилищной мечты, поскольку объединение доходов двух людей увеличивает шансы на получение ипотечного кредита и расширяет бюджет на приобретение дома. Однако совместное владение недвижимостью и кредитом требует согласия обоих братьев и сестер по всем крупным решениям. Поэтому перед покупкой следует обдумать, как изменится ситуация с этим общим вложением, если обстоятельства или планы одного из участников изменятся в будущем.
Атул Монга, генеральный директор и соучредитель Basic Home Loan, отмечает, что в целом нет юридических запретов на покупку недвижимости совместно с братом или сестрой. Тем не менее, возможность получения ипотечного кредита обоими братьями и сестрами зависит от политики соответствующего банка или кредитора и структуры самого кредита. Некоторые кредиторы могут разрешить братьям и сестрам выступать в качестве созаемщиков при соблюдении определенных условий.
Рассмотрим пример: если покупается дом стоимостью 10 миллионов рупий, оба брата и сестры могут внести первоначальный взнос в размере 2 миллионов рупий, взяв ипотечный кредит на оставшиеся 8 миллионов рупий. В начале такая схема может работать хорошо, если они оба вносят равные платежи по EMI. Но через пять лет ситуация может измениться, если один из них переедет в другой город, женится, понадобится деньги для других инвестиций или он захочет выйти из этой договоренности.
Поэтому крайне желательно заранее определить, какая доля в собственности будет принадлежать каждому, кто и в каком размере будет участвовать в первоначальном взносе и выплатах EMI, а также какой будет процедура выхода из этой схемы в случае необходимости. Рассмотрение этих вопросов на начальном этапе гораздо разумнее, чем после возникновения споров.
Важно понимать, что совладелец и созаемщик — это не всегда один и тот же человек. Право собственности определяется документами на недвижимость, тогда как ответственность созаемщика заключается в погашении суммы кредита. Во многих схемах кредитования требуется, чтобы все совладельцы недвижимости также являлись заявителями (Co-Applicant).
Ни один из братьев или сестер не может единолично принять решение о продаже всей общей собственности, поскольку права другого владельца также имеют значение. Поэтому заранее полезно решить, сможет ли другой владелец выкупить долю, если один из них решит выйти, как будет определяться стоимость недвижимости и какова процедура выхода, если на момент продажи еще остался ипотечный кредит.
Необходимо согласие обоих владельцев относительно сдачи недвижимости в аренду. Также следует заранее согласовать, в каком соотношении будут распределяться доход от аренды и расходы на обслуживание, кто будет отвечать за обязанности, связанные с арендатором, и что будет происходить в ситуации, когда один из братьев или сестер хочет жить в доме, в то время как другой желает сдать его в аренду.
Это может стать самым серьезным риском, связанным с совместной ипотекой. Если оба брата и сестры являются созаемщиками, невыплата EMI одним человеком не снимает с него ответственности за погашение кредита. При пропуске платежа другому заемщику может потребоваться покрыть всю задолженность. Постоянные просрочки платежей могут негативно сказаться на кредитной истории обоих заемщиков.
Кроме того, необходимо подготовиться к другим сценариям. Например, что произойдет, если один из братьев или сестер скончается, столкнется с финансовыми трудностями или захочет выйти из этого совместного соглашения в период действия кредита?
Поэтому лучше включить в четкое соглашение такие моменты, как доля в собственности, вклад в первоначальный взнос и EMI, расходы на обслуживание, доход от аренды, страхование, права, связанные с наследством, и процедура выхода из сделки.