Согласно отчету JLL, арендодатели в Дубае и Абу-Даби удержали свои ценовые позиции во втором квартале, предлагая лишь выборочные стимулы, даже несмотря на то, что арендаторы спешили занять площади на все более напряженном рынке офисов. Хотя некоторые арендаторы временно приостановили планы расширения из-за существующих неопределенностей, активность по сокращению площадей оставалась минимальной. Устойчивый спрос как со стороны новых, так и действующих арендаторов привел к быстрому поглощению доступных площадей другими пользователями, что обеспечило стабильность арендной платы и сохранило переговорную силу арендодателей на рынке офисов ОАЭ.
Несмотря на осторожное принятие решений в краткосрочной перспективе, корпорации продолжали продвигать свои долгосрочные стратегии в области недвижимости, что свидетельствует об уверенности в фундаментальных основах рынков. Эта динамика отразилась в резком увеличении регистраций договоров аренды.
В Дубае общее количество регистраций выросло на 24,6% в годовом исчислении и на 15,1% в квартальном исчислении. Этот рост в значительной степени обусловлен всплеском новых контрактов, который, по данным JLL, отражает усиление деловой уверенности и устойчивость города к региональным неопределенностям. Абу-Даби продемонстрировал более умеренный и стабильный рост: регистрации увеличились на 5,4% ежегодно и остались примерно на прежнем уровне в квартальном исчислении, чему способствовал рост продлений контрактов на 7,1% в годовом исчислении. JLL отмечает, что это указывает на уверенность существующих арендаторов в фундаментальных аспектах рынка офисов столицы, даже при поиске возможностей новыми игроками.
Рыночная активность в обоих городах улучшилась по сравнению с более осторожной позицией первого квартала, особенно в части новых запросов. Хотя некоторые потенциальные арендаторы проявляли нерешительность в немедленном заключении договоров, они продолжали активно изучать доступные площади и следить за развитием рынка, пересматривая свои стратегии.
Доступность площадей на рекордно низком уровне
В течение второго квартала оба города поддерживали крайне низкие уровни вакантности. Средний показатель вакантности по всему городу в Дубае снизился до 6,1%, по сравнению с 7,7% годом ранее. Ограниченное предложение премиальных офисных площадей вынуждало пользователей рассматривать здания класса B и даже класса C. Вакантность в классе B уменьшилась с 10,9% до 8%, а в классе C — с 12,7% до 10,9%. Доступность первоклассных площадей оставалась стабильной на уровне 0,7% в квартальном исчислении, в то время как вакантность класса А незначительно возросла до 4,2%.
Ситуация в Абу-Даби была еще более напряженной: общий уровень вакантности составил всего 1,4%, а доступность первоклассных площадей — 0,1%. Вакантность в классе А достигла 1,4%, а в классе B — 2,7%, что отражает стабильные рыночные основы с минимальными изменениями как в годовом, так и в квартальном периодах, по данным JLL.
Рост ставок аренды
В Дубае рост арендной платы лидировали объекты класса B, показав увеличение на 31,5% в годовом исчислении и на 8,7% в квартальном. Недалеко за ними следовал класс А, который продемонстрировал прирост на 26,2% в годовом исчислении и на 8,8% в квартальном. Премиальная арендная плата выросла на 13,6% по сравнению с прошлым годом. Рыночная ситуация в Абу-Даби оказалась более неоднозначной. Премиальные ставки выросли на 11,7% в год, однако в квартальном исчислении они снизились на 0,3%. Арендная плата классов А и В оставалась в основном стабильной в квартальном плане, но показала годовой прирост в размере 5,1% и 4,2% соответственно. JLL отметила, что новое постановление «Замораживание арендной платы», введенное в конце второго квартала, должно ограничить дальнейший рост арендной платы в столице в кратко- и среднесрочной перспективе.
Давление на производственный план предложения
Второй квартал принес Абу-Даби добавление около 38 000 квадратных метров общей арендуемой площади класса А, доведя общий офисный запас до примерно 4,2 миллиона квадратных метров. В Дубае крупных завершений не было зафиксировано, и общий офисный фонд оставался на уровне 101,4 миллиона квадратных футов. Планируется, что во второй половине года Абу-Даби добавит около 57 000 квадратных метров офисного пространства, тогда как Дубай ожидает поставку почти 940 000 квадратных футов. JLL сообщила, что ряд ранее функционировавших зданий в Дубае временно закрыты для ремонта в ответ на растущий спрос на более качественные помещения, в то время как застройщики продолжают справляться с проблемами цепочек поставок, влияющими на импорт материалов.
Учитывая дефицит предложения относительно сильного спроса и наличие многочисленных проектов, уже обеспеченных предварительными обязательствами по аренде, арендодатели отдают приоритет своевременной сдаче объектов, несмотря на эти трудности. Застройщики уделяют больше внимания экономической эффективности и обеспечению качества. Сегмент гибкого рабочего пространства продолжил расширяться, поскольку компании искали альтернативы с меньшими рисками, сниженными капитальными затратами и более короткими сроками аренды. Растущая интеграция искусственного интеллекта и автоматизации в бизнес-процессы трансформирует потребности рабочей силы, делая гибкие офисные решения все более привлекательными для организаций, проходящих операционную трансформацию и сталкивающихся с рыночной неопределенностью.
Прогнозы показывают, что регуляторные изменения будут формировать следующую фазу рынка, особенно в Абу-Даби, где политика замораживания арендной платы — ограничивающая рост арендной платы, кроме как в Абу-Даби Глобал Маркет или в недавно завершенных проектах — должна ограничить резкий квартальный рост ставок. Тем не менее, JLL прогнозирует, что годовой рост арендной платы сохранится до конца года в обоих эмиратах.