Согласно положениям регулирования Центрального банка ОАЭ, средства, предназначенные для первоначального взноса при покупке жилья, должны поступать из собственных ресурсов покупателя, а не из других источников заимствований, включая кредитные карты или личные займы.
Центральный банк ОАЭ прямо указал в своем Решении № 96/By Circulation/2019 Amending Circular No. 31/2013, что уровень первоначального взноса должен покрываться средствами самого заемщика. Это требование направлено на обеспечение того, чтобы заемщик имел надлежащий финансовый интерес в заложенном имуществе.
Определение первоначального взноса
В рамках того же Решения № 96/By Circulation/2019 Amending Circular No. 31/2013, пункт 1 (5) определяет первоначальный взнос как «единовременный платеж от покупателя за часть покупной цены, который уменьшает сумму кредита под недвижимость».
Следовательно, если покупатель получает ипотечное финансирование для приобретения недвижимости, часть цены покупки, которую он обязан внести в качестве первоначального взноса, не может быть получена через личный кредит или кредитную карту. Регуляторная база требует, чтобы этот вклад был обеспечен собственными средствами покупателя.
Важно отметить, что это не означает общего запрета на получение личных займов. Регулирование Центрального банка отдельно разрешает лицензированным банкам и финансовым компаниям предоставлять личные кредиты физическим лицам при соблюдении соответствующих требований к соответствию, погашению и долговой нагрузке. Личный кредит определяется как заем, который можно погасить за счет зарплаты, пособий по окончании службы и/или другого проверяемого регулярного дохода из четко определенного источника.
Таким образом, хотя получение личного займа само по себе не запрещено, использование средств от такого займа для покрытия первоначального взноса по ипотеке нарушит требования Центрального банка к выдаче ипотечных кредитов.
Максимальные коэффициенты LTV
Кроме того, статья 3 (2) (B) Решения № 96/By Circulation/2019 Amending Circular No. 31/2013 устанавливает максимальный коэффициент соотношения кредита к стоимости (LTV) следующим образом: для экспатов, приобретающих первый дом/жилье для проживания, максимальный LTV составляет 80% от стоимости недвижимости, если ее стоимость меньше 5 миллионов дирхамов, и 70%, если стоимость превышает 5 миллионов дирхамов. Для второго и последующего дома или инвестиционной недвижимости максимальный LTV составляет 60% от стоимости, независимо от ее размера.
В целом, регуляторные нормы также предписывают максимальные коэффициенты LTV. Например, для экспата, покупающего первый дом для проживания, максимальный LTV составляет 80% для недвижимости стоимостью до 5 млн дирхамов и 70% для недвижимости стоимостью свыше 5 млн дирхамов. Приобретение второго или последующего дома или инвестиционной недвижимости ограничивается максимальным LTV в 60% от стоимости, независимо от ее ценности. Соответственно, покупателю, как правило, придется покрывать оставшуюся часть из собственных средств, в зависимости от конкретных обстоятельств и оценки кредитора.
В случае покупки недвижимости по предварительному заказу (off-plan), максимальный LTV составляет 50% от стоимости недвижимости, независимо от цели покупки, ее стоимости или категории покупателя. Это соответствует статье 3 (2) (C) Решения № 96/By Circulation/2019 Amending Circular No. 31/2013, которая гласит, что для всех категорий, покупающих недвижимость по предварительному заказу, максимальный LTV составляет 50% из-за долгосрочного характера процесса разработки и более высокого риска завершения проекта.
В соответствии с этим положением закона, покупатель не сможет взять сумму, необходимую для первоначального взноса по ипотеке, через отдельный личный кредит, согласно требованиям Центрального банка к ипотечному кредитованию.