Рынок розничной недвижимости в Южной Африке предоставляет арендаторам больше возможностей для ведения переговоров, поскольку арендодатели сталкиваются с трудностями в развитии новых объектов и обеспечении заполненности площадей.
По словам Сэмюэла Теу, национального менеджера по недвижимости в Atlas Finance, который работал с обеими сторонами отношений между арендодателями и арендаторами, компании, понимающие потребности владельцев недвижимости, могут использовать текущую рыночную ситуацию для заключения более выгодных сделок.
Теу отметил, что «пространства, которых многие предприятия избегают сегодня, часто являются местами с самыми большими возможностями». Он добавил, что знание того, как думают арендодатели и что им нужно от качественного арендатора, кардинально меняет подход к переговорам.
Более широкий рынок недвижимости продолжает испытывать давление. Согласно последней статистике Statistics South Africa, реальная стоимость завершенных зданий в первой половине 2026 года снизилась на 7,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Значительную часть этого спада составили нежилые здания, чья стоимость упала на 26,4% в реальном выражении.
Под давлением
Экономист Investec Лара Ходес сообщила, что стоимость зданий, построенных крупными муниципалитетами, снизилась на 10,2% в сезоне скорректированном показателе во втором квартале по сравнению с первым. При этом жилые объекты показали снижение на 10,9%, а нежилые — на 1,7%.
Однако перспективы развития выглядят несколько более обнадеживающими. Statistics South Africa отчиталась о том, что реальная стоимость утвержденных планов строительства увеличилась на 1,3% в первой половине 2026 года в годовом исчислении, причем планы на нежилые объекты выросли на 10,7%, а жилищные — на 2,9%.
Ходес также указала на снижение уверенности в строительстве: Индекс уверенности в строительстве FNB/BER упал с 42 в первом квартале до 38 во втором. Она подчеркнула, что недостаточный новый спрос остается серьезным ограничением для бизнеса.
Теу объяснил, что растущий запас незанятых розничных и коммерческих площадей изменил динамику переговоров между арендодателями и арендаторами. Арендодатели, столкнувшиеся с вакантными помещениями, могут быть более склонны идти на уступки не только по ставкам аренды, но и по условиям аренды, вкладам в оформление, гибкости и срокам обязательств.
По мнению Теу, возможность заключается в том, чтобы арендаторы понимали коммерческую реальность арендодателя, а не подходили к переговорам исключительно с целью получения самой низкой арендной платы. Он заявил, что арендаторы, способные продемонстрировать устойчивый бизнес, сильную клиентскую базу и долгосрочные обязательства, будут более привлекательными для арендодателей.
Лучшая среда
Теу считает, что улучшение условий аренды — это лишь часть потенциальной выгоды. Он полагает, что предприятия должны рассмотреть возможность направления части сэкономленных средств на снижение расходов по аренде обратно в улучшение клиентского опыта, включая более качественное оформление магазинов, создание более комфортных условий и улучшение климат-контроля.
Повторно подчеркивая свою мысль, Теу сказал: «Если вы понимаете, как думают арендодатели и что им нужно от качественного арендатора, вы подходите к переговорам совершенно иначе». Он добавил, что для предприятий, ориентированных на клиентов, физическая обстановка может влиять на доверие, уверенность и, в конечном итоге, на результаты бизнеса.
Теу также видит потенциальную пользу для арендодателей. Хорошо спроектированный и профессионально оборудованный арендатор может повысить привлекательность всего розничного узла, что потенциально сделает соседние площади более интересными для других потенциальных арендаторов.
Важность местоположения
Теу отметил, что традиционные оценки недвижимости, фокусирующиеся на демографии, посещаемости и уровне дохода, не всегда отражают полную картину. Доступность, по его словам, теперь определяется не только расстоянием, поскольку транспортные расходы, время в пути и затраты на мобильный интернет могут влиять на то, посетит ли клиент филиал.
Это открывает возможности в местах, которые могут казаться слабыми при использовании традиционных метрик недвижимости, но которые хорошо работают, поскольку они естественно вписываются в ежедневные маршруты клиентов, как пояснил Теу. Этот подход особенно актуален для финансовых услуг, поскольку учреждения консолидируют филиалы, сохраняя при этом необходимость поддерживать доступ к клиентам в недостаточно обслуживаемых сообществах.
Последовательность создает ценность
Теу заявил, что видимое и постоянное физическое присутствие играет важную роль в формировании знакомства и доверия, особенно в секторах, где доверие является центральным элементом отношений с клиентами. Постоянное наблюдение клиентами одного и того же брендированного филиала в одном и том же месте помогает сформировать уверенность в бизнесе.
Для владельцев недвижимости Теу подчеркнул, что долгосрочные, хорошо обслуживаемые арендаторы могут помочь стабилизировать розничные узлы, укрепить спрос со стороны соседних арендаторов и повысить привлекательность прилегающих пространств.
Он предположил, что следующий этап роста розничной недвижимости может прийти не из традиционных торговых центров. Магазины меньшего формата, спутниковые локации и модульные здания могут создать возможности в сообществах, где традиционное розничное пространство ограничено или отсутствует. Теу заключил, что «кирпично-монолитное строительство — это не устаревшая инфраструктура. Стратегически используемое, оно остается одним из самых недооцененных двигателей роста на рынке».