Существует мнение, что Кейптауну больше не нужны жилищные выставки; городу необходимы реальные дома. Сотни тысяч людей остаются в списке ожидания жилья, а работающие семьи сталкиваются с тем, что их вытесняют из рынка недвижимости, а молодежь не может войти на рынок жилья. Люди вынуждены тратить часы на дорогу, поскольку не могут позволить себе жить рядом с рабочими местами.
На этой неделе в Сентури Сити город собирает застройщиков, финансистов и участников жилищного сектора для обсуждения инвестиций и доступного жилья. Признается, что Кейптауну необходимы инвестиции, включая застройщиков, банки, строителей, учреждения социального жилья, инженеров, планировщиков и капитал.
Однако автор подчеркивает, что нельзя отождествлять инвестиции с фактической реализацией проектов. За почти два десятилетия правления партии DA в Кейптауне очевидно, что город не смог предоставить социальное и доступное жилье в необходимом масштабе, скорости, расположении или по цене, способной изменить жизнь обычных жителей Кейптауна.
К середине 2025 года было завершено строительство 4 849 единиц социального жилья, причем лишь 855 из них находились в пределах десяти километров от центра города. Хотя Город неоднократно заявлял о планах по созданию около 12 000 объектов доступного жилья, значительная часть запланированных единиц на определенных участках еще не была окончательно распределена между действительно доступным и жильем более высокого класса.
Автор настаивает: план развития — это не дом, тендер — это не дом, передача земли — это не дом, назначение застройщика — это не дом, а пресс-конференция — это не дом. Домом является семья, получающая ключи. Необходимо считать ключи, а не планы.
С момента начала правления DA в городе в 2006 году, задержки перестали быть оправданием и стали результатом политики. Повторные запуски стратегий превращаются в видимость, а сборы инвесторов — в молчаливое признание провала старой модели. Возникает вопрос: действительно ли можно применять одно и то же решение к одной и той же проблеме и ожидать иного результата?
Годы назад город полагался на передачу земель, частных застройщиков, проекты со смешанным доходом и стимулы для инвестиций. Некоторые проекты были построены, но масштаб жилищного кризиса намного превышает предпринятые меры. Сотни тысяч людей остаются в списках ожидания, работающие семьи вытесняются, молодые люди не могут войти на рынок, а люди тратят много времени на дорогу из-за невозможности жить близко к работе.
Ситуация связана с апартеидной географией, которая продолжает влиять на жизненные шансы. Это касается домашней работницы, которая убирает в районе, где не могла себе позволить жить, медсестры, заканчивающей ночную смену и сталкивающейся с долгой дорогой домой, учителя, охранника, ремесленника, муниципального работника, молодого выпускника и пенсионера. Эти люди — жители Кейптауна, а не те, кто просит попасть в город.
Поэтому решение Конституционного суда по делу Тафельберга имеет огромное значение, поскольку оно закрепляет социальное и доступное жилье в хорошо расположенных районах как конституционное обязательство по устранению пространственной несправедливости.
Необходимо прекратить сводить проблему исключительно к экономике недвижимости. Государственная земля — это не просто актив для монетизации; это инструмент справедливости. Частный капитал не является врагом, но он должен служить общественным целям. Следует приветствовать инвестиции, не приватизируя при этом общественные цели.
Первый вопрос не должен звучать так: какая прибыль нужна застройщику? Он должен звучать так: что может позволить себе домохозяйство Кейптауна? Нужно начинать с домохозяйства, а затем проектировать финансы в обратном порядке. Если семья зарабатывает 10 000, 15 000 или 20 000 рандов в месяц, какую аренду или ипотеку она сможет поддерживать после вычета расходов на еду, электричество, транспорт, школу и базовое достоинство? Это и есть доступность.
Доступность — это не «дешевле рынка», не «ниже цен в Си-Пойнт» и не «скидка». Доступно для кого? Этот вопрос должен стать вопросом, который задает каждый житель Кейптауна. Если ответ исключает обычных работников, то жилье не является по-настоящему доступным. Если Город не может назвать количество единиц, доступных по ценам 3 500, 5 000, 7 500 или 10 000 рандов в месяц, значит, речь все еще идет о брендинге, а не о преобразованиях.
Существует также демократический аспект. Кто присутствует на встречах в Сентури Сити? Должны присутствовать застройщики, банки и инвесторы. Но где обитатели задних дворов? Где арендаторы? Где жители неформальных поселений? Где молодые семьи? Где люди из списков ожидания жилья? Где сообщества, затронутые решениями о передаче земли и развитии? Если они там, следует опубликовать список участников и показать, как они повлияли на повестку дня. Если нет, то это нельзя называть осмысленным участием. Общение с теми, кто финансирует жилье, — это взаимодействие с заинтересованными сторонами; общение с теми, кто нуждается в жилье, — это демократия. Кейптауну нужно и то, и другое.
Требуются изменения, а не очередной план развития, не очередное глянцевое мероприятие и не очередное обещание, что рынок каким-то образом решит проблему, которую сам помог усугубить. Политическая воля означает выбор иного пути. Это означает иное использование государственной земли, и иной подход к измерению успеха. Это означает принятие того факта, что жилищный кризис такого масштаба нельзя решить проект за проектом или пресс-релизом за пресс-релизом.
Альтернативное видение автора четко: Кейптауну необходим «Компакт доступного города». Во-первых, определить доступность исходя из дохода домохозяйства. Во-вторых, опубликовать все крупные участки жилья в единой прозрачной базе данных, включающей владельца земли, количество единиц, группы доходов, аренду, цену покупки, застройщика, субсидию, дату строительства, дату завершения и дату заселения. В-третьих, использовать государственную землю для постоянной общественной ценности, предпочитая долгосрочную аренду продаже. Использовать долгосрочные договоры аренды, общественные земельные трасты, совместное владение акциями, аренду с правом выкупа и кооперативное жилье. В-четвертых, строить в больших масштабах, а не изолированными участками, создавая районы со смешанным доходом рядом с транспортом, работой, школами и услугами. В-пятых, создать объединенный Фонд жилья Кейптауна, объединяющий государственные земли, муниципальную инфраструктуру, национальные субсидии, гранты на социальное жилье, финансирование развития, пенсионный капитал и ответственные частные инвестиции. В-шестых, учредить Ассамблею жителей, чтобы обычные жители Кейптауна помогали определять доступность, расположение и дизайн до того, как сделки будут оформлены для инвесторов. И наконец, установить жесткие целевые показатели по реализации — дома, а не возможности; заселение, а не объявления; ключи, а не обещания.
Кейптаун прекрасен, но красота без чувства принадлежности не является справедливостью. Город не может праздновать рост стоимости недвижимости, пока люди, которые обеспечивают функционирование города, выталкиваются все дальше от возможностей. В конечном итоге, это вопрос политической воли. Слишком долго город рассматривал жилищный кризис как техническую проблему земли, финансов и разрешений, тогда как это также политический выбор. Что мы ставим в приоритет? Для кого мы проектируем? Кто несет риск? Кто получает землю? Кто получает доход? Кто получает ключ?
Если прежнее политическое руководство продолжает приводить к одному и тому же структурному результату, то Кейптаун должен быть готов выбрать перемены. Не нужны дымовая завеса и зеркала, не нужна очередная версия той же формулы, и не нужно слышать, что очередной план развития — это прогресс. Нужен правительство, обладающее мужеством использовать государственную власть, государственную землю и частный капитал иначе. Правительство, готовое заявить, что жилье — это не просто товар на рынке. Правительство, понимающее, что пространственная справедливость — это экономическая политика. Правительство, которое измеряет успех тем, могут ли обычные люди жить с достоинством в городе, который они поддерживают.
Таким образом, да, инвестируйте. Да, соединяйте. Но соединяйте капитал с потребностями, землю со справедливостью, развитие с доступностью, сообщества с решениями, обещания с реализацией, а Кейптаун — с иным будущим. Доказательства уже перед нами; вопрос в том, хватит ли у нас политической воли действовать.