Существует неочевидный пробел в системе кредитования Великобритании, который часто упускают из виду инвесторы из Южной Африки. Хотя южноафриканцы традиционно рассматривали британскую недвижимость как безопасное убежище благодаря твердой валюте, глубокому рынку и функционирующим судам, последний аспект этой системы сейчас подвергается необычно публичному испытанию.
Этот вопрос обостряется в свете дела, которое осветила газета The South African: судья Высокого суда заморозил продажу двух отелей под брендом Hilton в Лондоне и Йорке. Суд рассматривает, имело ли право Cohort Lendco II, структура кредитора Park Lane Cohort Capital, назначать администраторов компании, стоящей за этим, после предоставления финансирования на сумму более R2.1 млрд (94 млн фунтов стерлингов).
Компания Cohort оспаривает это решение. Ускоренный судебный процесс начнется 1 октября, во время которого будут допрашиваться свидетели с обеих сторон, и до вынесения вердикта администраторы могут не дать согласия на продажу каких-либо активов компании.
Cohort Capital
За этим отдельным случаем скрывается фундаментальный факт о британском рынке. Примерно 1200 кредиторов, брокеров и лизинговых фирм работают там как предприятия «Приложение 1» (Annex 1), согласно терминологии регулятора. Этот ярлык не имеет значения для посторонних, поскольку он происходит из графика, включенного в правила борьбы с отмыванием денег Великобритании. Фактически, это означает, что эти фирмы должны регистрироваться в реестре, который ведет Управление по финансовому регулированию и надзору (Financial Conduct Authority) — финансовый надзорный орган Британии и своего рода аналог FSCA. Однако контроль заканчивается на этом.
Эти фирмы не авторизованы или не контролируются так, как банки. Не существует правил поведения, регулирующих, как они относятся к компаниям, которым предоставляют займы, и у заемщиков нет омбудсмена. По сути, весь объем защиты содержится исключительно в договоре займа.
Последствия и особенности рынка
Из этого положения следуют два следствия, которые иллюстрирует и дело об отеле. Во-первых, скорость: когда заем имеет квалифицированную плавающую залоговую претензию, как это называется в английском праве, кредитору не требуется разрешения ни от кого для принудительного исполнения. Он сам назначает администраторов, выбирая специалистов по несостоятельности, которые берут под контроль бизнес заемщика, и назначение вступает в силу при подаче документов. Эти специалисты являются лицензированными профессионалами, которые несут обязанности перед всеми кредиторами, и сторонники системы утверждают, что ее скорость сохраняет стоимость.
Однако никто независимый не проверяет это назначение в момент его совершения. Во-вторых, стоимость: единственный способ оспорить решение — это обратиться в Высокий суд, что является быстрым, но очень дорогим процессом, как и сделала собственница отелей. Великобритания ранее сталкивалась с вопросами справедливости этой схемы. В 2002 году Парламент отменил старый режим административного управляющего, при котором выбранный кредитором управляющий руководил провальным бизнесом, неся обязанности, по сути, только этому кредитору, из опасения, что остальные заинтересованные стороны останутся незащищенными.
То, что заменило эту систему, сохранило часть полномочий: кредитор с правом обеспечения все еще может самостоятельно выбирать и назначать администраторов вне суда. Тем не менее, теперь должностные лица несут свои обязанности перед всеми кредиторами в целом. Никакое правило никогда не затрагивало сам процесс выбора. Нет требования о наличии независимого голоса при выборе специалистов, нет проверки назначения в момент его принятия и нет теста на предмет того, не имеет ли выбор, сделанный принуждающим кредитором, встроенного предубеждения, независимо от профессионализма назначенных лиц.
Этот вопрос, обсуждавшийся в Британии четверть века, теперь выходит на открытый судебный процесс. Читатели из Южной Африки могут заметить контраст с их собственной системой, где назначения ликвидации проходят через Мастера Высокого суда — государственное учреждение, а не через кредитора, осуществляющего принуждение.
Существует и более тонкий вопрос, который звучит как парадокс, пока не проследишь за денежными потоками: что произойдет, если заемщик захочет погасить долг, а возврат средств не соответствует финансовым интересам кредитора?
Краткосрочное обеспеченное кредитование не приносит доход от долгосрочных отношений; оно зарабатывает его на процентах и комиссиях за сжатый период. Как только такой заем истекает, ежемесячная ставка обычно резко возрастает, часто удваиваясь, а выходные сборы часто рассчитываются на основе конечной суммы погашения, что означает, что общая сумма долга увеличивается с каждым прошедшим месяцем.
Добавьте еще одну стандартную для этого рынка договорную особенность, и картина становится полной: кредитор обычно сохраняет права на согласие в отношении любой продажи или рефинансирования актива, то есть в отношении тех самых транзакций, которые могли бы его погасить. Кредитор в такой позиции контролирует темп собственного погашения, в то время как счетчик работает по повышенной ставке.
В такой конфигурации нет ничего, что заставляло бы интересы кредитора и заемщика совпадать. Коммерческое право Англии не налагает общей обязанности добросовестности между сторонами договора, поэтому кредитор, реализующий свои договорные права, в широком смысле свободен реализовывать их в своих собственных интересах.
Право собственности веками утверждало, что заемщику, который предоставляет все причитающееся, должно быть позволено погасить долг, но отстаивание этого принципа против сопротивляющейся стороны требует обращения в суд, что влечет за собой расходы и задержки, в то время как долг накапливается.
Ничто из этого не описывает поведение какого-либо конкретного кредитора; это описывает структуру стимулов, которую свод правил в настоящее время оставляет полностью неконтролируемой. Именно эта конфигурация — готовый плательщик, работающий счетчик и молчаливый свод правил — делает дебаты о надзоре более чем академическими для любого, чей актив обеспечивает такой заем.
Регуляторная обстановка меняется, и Financial Times Великобритании проследила этот сдвиг. После краха брокерского кредитора Market Financial Solutions на сумму R29 млрд (1.3 млрд фунтов стерлингов), который оставил кредиторов с дефицитом в размере 1.3 млрд фунтов стерлингов, из которых около 250 млн фунтов стерлингов не учтены, FCA планирует запросить информацию о бизнес-моделях и рисках финансовой преступности примерно у 900 фирм «Приложение 1», которые она еще не проверила, уже собрав ее у 300, с заявленной целью выявления и пресечения рисков финансовой преступности в секторе.
Ее глава по правоприменению, Стив Смарт, прямо заявил о значении этого для вовлеченных фирм: независимо от того, зарегистрирована ли фирма или подает заявление на регистрацию, она «должна ожидать от нас вопросов о том, как она ведет свой бизнес, где лежат ее риски и как эти риски управляются».
Две конкретные проблемы регулятора требуют внимания инвестора. FT сообщает о беспокойстве FCA по поводу того, что некоторые из этих нерегулируемых компаний полагаются на меры контроля финансовой преступности материнской компании или на стандартные процедуры, разработанные для совершенно других видов бизнеса. Также отмечается беспокойство регулятора по поводу того, что людей побуждают создавать собственные компании для доступа к нерегулируемому мостовому финансированию, что делает их более уязвимыми в случае возникновения проблем. Любой, кому когда-либо предлагали такой путь получения кредита на недвижимость в Великобритании, должен услышать тревожный сигнал в этом предложении.
Тем временем новым заявителям на регистрацию «Приложение 1» сообщили, что им следует ожидать более медленного и скептического процесса. То, приведет ли все это к полноценному режиму надзора, остается вопросом, на который британская политика ответит в течение следующего года.
Читатели из Южной Африки узнают форму этого пробела. Закон о потребительском кредитовании Южной Африки строго регулирует потребительское кредитование, но кредитование компаний с активами или оборотом выше R1 млн полностью выходит за его рамки. Британский аналог этого пробела просто действует в гораздо большем масштабе, причем ранд, инвестированный из Йоханнесбурга и Кейптауна, находится внутри него.
Так что же должен делать инвестор с экспозицией в Великобритании или тот, кто планирует ее получить? Шесть вопросов должны быть в каждом разговоре перед подписанием договора. Авторизован ли кредитор FCA или просто зарегистрирован как «Приложение 1», потому что разница заключается в различии между сводом правил и договором. Что именно запускает дефолт и какая ставка применяется после этого, поскольку ступенчатые ставки дефолта могут трансформировать экономику займа в течение нескольких месяцев? Какие права на согласие сохраняет кредитор в отношении продажи или рефинансирования актива? Что произойдет в день погашения займа, если рефинансирование близко, но не завершено? Какие выходные сборы применяются и какова полная сумма погашения в худший день, а не в лучший? И если когда-либо наступит принудительное исполнение, кого назначит кредитор и сколько будет стоить оспорить их?
Ничто из этого не подразумевает неправомерных действий со стороны кого-либо в деле об отеле: никто не утверждает, что Cohort Capital или назначенные администраторы действовали неправомерно, и октябрьский суд решит только то, соответствовали ли юридические условия для назначения.
Дело важно по другой причине. Это первый раз, когда этот процесс принудительного исполнения будет рассмотрен шаг за шагом в открытом суде, и вердикт будет прочитан каждым кредитором, заемщиком и консультантом на рынке. Инвестор с другой стороны этого процесса занимает необычную позицию в дебатах. Бутрус Эль Хури, который сейчас борется в Высоком суде за сохранение контроля над отелями, не является противником отрасли, которая им занималась: за несколько месяцев до введения администрации он публично заявлял в британской финансовой прессе, что кредиторы, работающие в таком масштабе, должны приветствовать пропорциональный надзор на основе того, что достоверная проверка укрепляет доверие к тому, что стало важной частью британской финансовой системы.
Он публично заявлял только о том, что вопрос находится на рассмотрении Суда, что отели работают в обычном режиме, и что его приоритетом является их персонал и гости. Но сочетание, которое он теперь представляет — инвестор, который требовал правил, а затем оказался в ситуации проверки того, что происходит в их отсутствие, — вероятно, удержит его в центре этих дебатов далеко за пределами октября.
До тех пор практическая позиция для южноафриканского капитала в британской недвижимости проста и неприятна: суды превосходны, регулятор только начинает прибывать, а договор, который вы подписываете, является единственным щитом, который у вас есть.