В соответствии с новым законом, регулирующим сегмент рынка недвижимости в эмирате, Дубай представит специализированный индекс аренды для жилых помещений, предназначенных для совместного проживания.
В соответствии с новым законом, регулирующим сегмент рынка недвижимости в эмирате, Дубай представит специализированный индекс аренды для жилых помещений, предназначенных для совместного проживания.
Управление земельных ресурсов Дубая (DLD) будет отвечать за создание и регулярное обновление этого индекса, как указано в Практическом руководстве, опубликованном LexisNexis Middle East относительно недавно принятого закона о совместном жилье (Закон Дубая № 4 от 2026 года).
Этот закон, объявленный в марте, вступит в силу к концу августа. Согласно руководству, индекс будет учитывать технические характеристики и спецификации услуг отдельных единиц жилья для совместного проживания. Однако в документе не уточняется сроки запуска индекса, методы расчета арендной платы или то, будут ли ставки оцениваться по площади, комнате, спальному месту или выделенной зоне для каждого жильца.
Ранее в Дубае уже функционировал индекс аренды, который служил официальным ориентиром для определения допустимого повышения арендной платы при продлении договоров аренды. Новый закон предусматривает индекс, разработанный специально для объектов, лицензированных для совместного проживания.
Консалтинговая фирма Mitchell’s Commercial Real Estate отметила, что данная мера может способствовать стандартизации ценообразования в этом сегменте, снизить практику неофициального установления арендной платы и повысить прозрачность.
Для арендодателей это может означать уменьшение возможностей применять агрессивное ценообразование в нерегулируемых условиях, но при этом обеспечит большую предсказуемость в показателях аренды и более тесное соответствие рыночным бенчмаркам.
Кроме того, DLD подготовит стандартные шаблоны договоров аренды и управления для совместного жилья и опубликует их на своем веб-сайте, согласно руководству LexisNexis. Эти контракты должны содержать ключевую информацию, включая данные арендодателя, количество жильцов, сведения об объекте недвижимости и о выделенном пространстве для совместного проживания.
Департамент будет управлять электронным реестром совместного жилья, в котором будут храниться сведения об одобренных единицах, договорах аренды и жильцах. Этот реестр будет интегрирован с унифицированной цифровой платформой разрешений, управляемой Муниципалитетом Дубая, как указано в руководстве.
Согласно закону, никакому лицу или организации не будет разрешено выделять недвижимость под совместное проживание без предварительного получения разрешения. Разрешения, как правило, действительны в течение одного года и могут быть продлены на аналогичные сроки. Собственники могут запросить разрешение на два года, при этом заявки на продление должны подаваться не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия.
Муниципалитет Дубая сообщил, что заявки будут подаваться через свои цифровые каналы после объявления соответствующих процедур и требований. Разрешения выдаются только после того, как власти подтвердят соответствие объекта требованиям градостроительства, строительства, здравоохранения, пожарной безопасности, санитарии, безопасности и электробезопасности. Также будут учитываться максимальная вместимость, минимальная площадь на жильца и наличие общих удобств, согласно руководству.
Владельцы и предприятия, которые уже эксплуатируют объекты совместного жилья, получат один год на приведение своей недвижимости и деятельности в соответствие. При необходимости Генеральный директор Муниципалитета Дубая может предоставить разовое продление, как указано в примечании LexisNexis.
Нарушения могут повлечь штрафы в размере от 500 до 500 000 дирхамов. Повторные правонарушения в течение года могут привести к удвоению первоначального штрафа, но не более чем до 1 миллиона дирхамов.
Жилой рынок Дубая добавил 24 800 новых единиц жилья в свой фонд в первом полугодии 2026 года. Этот показатель представляет собой рост на 37,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 12,1% выше, чем во втором полугодии 2025 года, согласно последнему отчету Cavendish Maxwell о динамике жилого рынка Дубая.
Этот всплеск завершенных проектов знаменует один из самых сильных периодов сдачи за полгода в истории эмирата. Тысячи проектов, запущенных во время бума 2024–2025 годов, теперь передаются покупателям. Лидерами стали квартиры, получив около 18 900 единиц, что на 43% больше по сравнению с прошлым годом. Дополнительно 5 900 единиц добавили виллы и таунхаусы, показав увеличение на 22,6%.
В целом, 41,3% всех единиц, запланированных к сдаче в первом полугодии 2026 года, были завершены, что соответствует историческим тенденциям, как указано в отчете.
Поток сдаваемых объектов происходит в то время, когда жилой рынок Дубая входит в более устойчивый ритм после двух исключительных лет роста. Общий объем сделок за первое полугодие 2026 года составил 79 300, при этом они принесли доход в размере 221,4 миллиарда дирхамов. Эта сумма все еще превышает уровни активности до бума, зафиксированные в первом полугодии 2024 года.
Рынок продолжал опираться на продажи вне плана, которые составили 74,8% от всех транзакций, охватив 59 300 сделок. Продажи готового жилья достигли 20 000 транзакций. Покупатели продолжали отдавать предпочтение новым застройкам, привлеченные планами платежей от девелоперов, даже несмотря на то, что общий темп активности замедлился по сравнению с рекордными показателями 2025 года.
Несмотря на умеренность в объемах сделок, стоимость недвижимости в Дубае сохранила стабильность. Средняя цена продажи достигла 1 639 дирхамов за квадратный фут к июню 2026 года, что на 1,9% выше по сравнению с предыдущим годом. Арендные ставки выросли до 75,7 дирхамов за квадратный фут ежегодно, демонстрируя прирост в 7,8% в годовом исчислении.
Доходность от аренды остается одной из самых привлекательных среди крупных мировых городов. Квартиры обеспечивают городскую валовую доходность в размере 6,9%, а виллы и таунхаусы — 5,0%. Парк Дубай Инвестментс возглавил все жилые комплексы квартир с доходностью 9,7%, а Международный Город — с 8,9%. Среди жилых комплексов вилл лидером стал Дубай Индастриал Сити с доходностью 6,4%.
Активность ипотечного кредитования также усилилась: 22 500 транзакций на сумму 51,3 миллиарда дирхамов, что на 17,4% больше по сравнению с прошлым годом, отражая сохраняющееся доверие покупателей, финансирующих свои покупки. Рост стоимости ипотеки на виллы был самым быстрым, увеличившись на 35,6% в год до 19,8 миллиарда дирхамов.
Высококлассный сегмент Дубая продолжает привлекать состоятельных покупателей со всего мира. Сегмент ультра-люкса — жилье стоимостью от 50 миллионов дирхамов и выше — зафиксировал 160 сделок в первом полугодии 2026 года, что на 12,7% больше по сравнению с прошлым годом, при этом продажи ультра-люкса вне плана выросли на 25,6%. Более широкий сегмент роскоши (от 20 миллионов дирхамов) зарегистрировал 1 093 сделки, опередив второе полугодие 2025 года на 6,2%.
Популярными местами для покупателей квартир стали Дубай Саут, где было 7 306 сделок вне плана, и Джумейра Виллидж Серкл, который лидировал в сегменте готового жилья с 1 065 продажами. Что касается вилл и таунхаусов, то DAMAC Islands 2 возглавил спрос вне плана с 3 192 транзакциями, а DAMAC Hills 2 лидировал в готовом сегменте.
Ронан Артур, директор по оценке жилья в Cavendish Maxwell, отметил: «Жилой рынок Дубая демонстрирует явные признаки перехода к новому циклу после исключительного уровня активности за последние два года. Фундаментальные факторы, движущие спросом на недвижимость в эмирате, остаются неизменными, однако краткосрочные перспективы формируются комбинацией факторов — включая влияние меньшего числа запусков, региональную неопределенность и общее нормализование активности покупателей, — которые, вероятно, повлияют на уровень транзакций и динамику цен».
Если смотреть дальше, план развития Дубая остается значительным: в втором полугодии 2026 года запланирована сдача примерно 47 000 единиц, а в 2027 году ожидается еще 162 500, а в 2028 году — 128 200. Квартиры должны доминировать в будущем предложении, составляя 82,5% единиц, которые будут сданы во втором полугодии 2026 года, сосредоточенных в таких зонах роста, как Джумейра Виллидж Серкл, Дубай Саут, Дубай Научный Парк и Бизнес Бэй.
Тем временем девелоперы приняли более взвешенный подход к новым запускам, представив 124 проекта, включающих около 28 000 единиц в первом полугодии 2026 года. Это естественная корректировка после рекордных 410 запусков в 2025 году. Аналитики расценивают это как признак зреющего рынка, а не снижения уверенности, поскольку сдача объектов становится все более важным приоритетом по сравнению с новыми анонсами.
Импульс сектора недвижимости поддерживается устойчивой более широкой экономикой. В первом квартале 2026 года ВВП Дубая достиг 232 миллиардов дирхамов, что на 2,4% больше по сравнению с прошлым годом. Недвижимость внесла вклад в 11,2% от общего объема производства и расширялась на 3,1% ежегодно. Благодаря рекордному объему нового жилья, поступающего на рынок, покупатели и арендаторы по всему Дубаю получают больший выбор, чем когда-либо в недавнем прошлом, в то время как фундаментальные показатели эмирата указывают на долгосрочный рост по мере перехода ко второму полугодию 2026 года.
В случае, если арендодатель в Дубае намерен продать арендованную недвижимость, существуют строгие юридические требования к процедуре выселения арендатора, даже если договор аренды еще не истек.
Согласно законодательству Дубая, арендодатель может потребовать освобождения помещения только при наступлении определенных обстоятельств, в частности, при окончании срока действия договора аренды. Однако намерение продавца не аннулирует действующий договор аренды; он остается обязательным для обеих сторон до его окончания, а любой покупатель приобретает объект с учетом прав текущего арендатора.
Если арендодатель желает, чтобы арендатор покинул помещение ради продажи, он обязан уведомить об этой причине выселения не менее чем за двенадцать месяцев до предполагаемой даты выселения. Данное уведомление должно быть вручено через нотариуса или заказным почтовым отправлением. Хотя часто используется курьерская служба Tableegh для доставки нотариально заверенного уведомления, закон требует соблюдения этих формальностей.
Это требование закреплено в Статье 25(2)(d) Измененного земельного закона Дубая. Кроме того, Статья 28 Закона № (26) от 2007 года, регулирующего отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай, гласит, что передача права собственности на арендованное имущество новому владельцу не должна влиять на право арендатора продолжать проживать в объекте в соответствии с договором, заключенным с предыдущим владельцем, при условии, что срок аренды фиксирован.
В случае несоблюдения этих установленных законом требований, арендатор имеет право отстаивать свои права в Центре разрешения споров по аренде Дубая (RDC).
