Финансовое обеспечение жильем выходит за рамки простого предоставления кредитов; по сути, оно направлено на формирование среднего класса. Южная Африка нуждается в моделях жилищного финансирования, которые способны совмещать осмотрительное управление рисками с национальной задачей расширения экономической инклюзивности.
Критика модели ценообразования на основе рисков
Компания RB Property Group отметила, что хотя ценообразование, основанное на оценке рисков, играет важную роль в ответственном кредитовании, оно должно учитывать не только прошлые финансовые неудачи, но и положительное финансовое поведение. Компания утверждает, что если местный финансовый сектор поможет большему числу южноафриканцев стать успешными домовладельцами, это приведет к росту не только рынка недвижимости, но и всего общества.
RB Property Group подчеркнула, что ее статья «Reimagining Housing Finance in South Africa: Why Risk-Based Pricing Alone Cannot Build an Inclusive Economy» не является критикой банковского сектора Южной Африки, который остается одним из самых сильных и уважаемых в мире. Вместо этого, компания призывает к инновациям, указывая на то, что Южная Африка обладает одной из наиболее развитых банковских систем в развивающемся мире, которая ценится за осмотрительность, надежное регулирование и достаточный капитал.
Парадокс ценообразования на основе рисков
Одной из основ современного банкинга является ценообразование, зависящее от риска: клиентам с отличной кредитной историей предлагаются более низкие процентные ставки, тогда как заемщики, представляющие больший кредитный риск, платят более высокие ставки. С точки зрения финансового риска, такой подход кажется логичным и справедливым. Однако, рассматривая его через призму экономического развития, финансовой инклюзивности и социальной мобильности, возникает вопрос: действительно ли повышение процентных ставок для финансово уязвимых домохозяйств снижает риск, или это непреднамеренно создает дополнительные риски?
Компания считает, что пришло время пересмотреть, приводит ли текущая модель к тем долгосрочным результатам, в которых остро нуждается Южная Африка. Парадокс заключается в том, что банки вознаграждают клиентов с хорошей кредитной историей льготными ставками, в то время как клиенты с плохой историей часто несут значительно более высокие расходы на заимствование. Это происходит из-за более высокой предполагаемой вероятности дефолта, необходимости большего распределения капитала банками, увеличения кредитных потерь и роста административных расходов.
Несмотря на то, что это понятно с банковской точки зрения, группа отмечает значительный парадокс: клиент, который уже испытывает финансовые трудности, вынужден платить более высокие ежемесячные платежи, больше процентов за весь срок кредита и несет значительно большую долговую нагрузку по сравнению с более финансово устойчивым заемщиком. Вместо того чтобы помогать людям восстановиться финансово, система зачастую затрудняет этот процесс.
Влияние кредитного рейтинга на заемщиков
Пример показывает, что покупатель первого жилья с отличным кредитным рейтингом получает ставку, которая на 10% ниже по выплатам, тогда как заемщик с плохим кредитом сталкивается с повышением платежа на 14%. Заемщик с более слабым финансовым положением теперь сталкивается с увеличенными ежемесячными платежами, снижением располагаемого дохода, меньшей способностью поглощать финансовые потрясения, более высокой вероятностью просрочек и повышенной вероятностью дефолта. RB Property Group указывает, что механизм ценообразования, созданный для компенсации риска, сам может способствовать возникновению дополнительного стресса при погашении.
Компания уточняет, что это не означает, что каждый заемщик с низким кредитным баллом допустит дефолт. Скорее, это говорит о том, что существенно более высокие затраты на заимствование могут усилить давление на домохозяйства, которые уже находятся в уязвимом финансовом положении. RB Property Group признает, что кредитный балл важен, но он «в значительной степени отражает прошлое». Многие южноафриканцы пережили увольнения, потери дохода из-за Covid-19, разводы, медицинские чрезвычайные ситуации, закрытие бизнеса и временную безработицу, и сейчас они восстанавливают свою финансовую жизнь. Компания настаивает, что клиента, который два года ответственно восстанавливал свой кредитный профиль, следует рассматривать иначе, чем того, кто продолжает демонстрировать плохое поведение при погашении, поскольку «финансовое восстановление заслуживает признания».
Экономическая задача Южной Африки
RB Property Group подчеркивает, что жилищное финансирование — это не просто выдача денег, а строительство среднего класса. Страны с крупным и растущим средним классом обычно демонстрируют более высокий внутренний спрос, поскольку домохозяйства со средним доходом тратят средства в широком спектре секторов. Средний класс инвестирует в жилье, образование, здравоохранение, транспортные средства, страхование, телекоммуникации, розничную торговлю, финансовые услуги, а также в сбережения и инвестиции. Каждая новая семья среднего класса стимулирует множество секторов экономики, причем жилье часто становится первой крупной акцией, запускающей этот путь накопления богатства.
Значение расширения среднего класса
RB Property Group отмечает, что, несмотря на некоторые недавние улучшения, Всемирный банк продолжает классифицировать Южную Африку как одно из самых неравных обществ в мире. Экономический рост за последнее десятилетие был слишком слабым, чтобы существенно улучшить занятость и уровень жизни, в то время как уровень безработицы остается исключительно высоким. Исследования также показывают, что укрепление среднего класса увеличивает потребление домохозяйств, инвестиции и долгосрочную экономическую устойчивость. Расширение среднего класса способствует увеличению налоговых поступлений, росту благосостояния домохозяйств, укреплению рынков недвижимости, увеличению частных инвестиций, повышению потребительской уверенности и улучшению финансовой инклюзивности.
В противоположность этому, компания предупреждает, что если экономический рост постоянно отстает от роста населения, средний уровень жизни стагнирует или снижается, что затрудняет накопление богатства домохозяйствами. Собственность в жилье остается одним из наиболее эффективных механизмов межпоколенческого создания богатства, поскольку домовладелец накапливает собственный капитал, финансовую дисциплину, сбережения, безопасность и пенсионные активы. Финансируя покупателей первого жилья, банки финансируют будущих налогоплательщиков, предпринимателей, инвесторов и потребителей. Поэтому, возможно, разговор должен выйти за рамки вопроса: «Каков сегодняшний кредитный балл клиента?» Вместо этого кредиторы могли бы спрашивать: «Насколько улучшился этот клиент?» Поведенческое улучшение может быть так же важно, как и историческая производительность. Примеры таких показателей включают последовательное снижение долга, поддержание двенадцати месяцев идеальных платежей, прохождение признанных программ финансовой грамотности, демонстрацию стабильной занятости, увеличение сбережений и улучшение платежеспособности. RB Property Group считает, что такие индикаторы могут дополнять традиционный кредитный скоринг, не заменяя при этом осмотрительную андеррайтинговую проверку.
Возможные решения для Южной Африки
Возможные решения для Южной Африки включают внедрение прогрессивных процентных ставок, программы ипотечного кредитования для финансового восстановления, стимулы к улучшению кредитного рейтинга, государственное разделение рисков, расширенные модели оценки кредитоспособности, обучение финансовой грамотности до одобрения и совместную ответственность.
Проблемы в строительном секторе
Тем временем, в то время как растущие цены на цемент продолжают создавать давление на малые строительные предприятия, новая программа предпринимательства с использованием циркулярного цемента позволяет молодым строителям и кирпичникам снижать производственные затраты, укреплять свои предприятия и внедрять более устойчивые методы строительства. Девятимесячная Программа молодежного предпринимательства с циркулярным цементом призвана поддержать 100 предпринимателей в создании более сильных и прибыльных предприятий, одновременно помогая Южной Африке перейти к более циклической строительной экономике. Программа предназначена для кандидатов B-BBEE в возрасте до 35 лет, которые уже ведут строительный или кирпичный бизнес, и сочетает практическое техническое обучение, поддержку оптимизации бизнеса и доступ к инновационным методам строительства, разработанным в результате исследований Stellenbosch University.
Разработанная Fix Forward и Impact Hub Cape Winelands в сотрудничестве со Stellenbosch University, эта программа финансируется Президентским вмешательством в занятость молодежи (PYEI), администрируется через Корпорацию промышленного развития (IDC) и поддерживается Министерством занятости и труда. Она отвечает на ряд острых проблем строительного сектора Южной Африки, включая рост стоимости материалов, молодежную безработицу и необходимость более устойчивых методов строительства.
