Рынок недвижимости Кейптауна трансформировался в круглогодичный, что обусловлено изменением поведения покупателей и цифровизацией

Рынок недвижимости Южной Африки готовится к июльскому решению по процентной ставке, представляя собой двухскоростной рынок. В то время как более широкий жилой сектор испытывает давление с точки зрения реальной доступности, рост стоимости заимствований негативно сказывается на покупателях, зависящих от финансирования, и потребителях, уже столкнувшихся с высокой стоимостью жизни.

Сегменты рынка недвижимости

Киган Стейн, основатель Forbes Global Properties в Южной Африке, отмечает, что давление в основном жилом секторе является реальным и его нельзя недооценивать. Он подчеркивает, что верхний сегмент рынка функционирует иначе: клиенты здесь — это преимущественно состоятельные местные и международные покупатели, чьи решения меньше зависят от уровня репо-ставки в конкретный месяц, а больше — от качества и редкости объекта.

По словам Стейна, эти покупатели осведомлены о широкой экономической картине, однако незначительное изменение ставки редко определяет их решение о покупке исключительной недвижимости. Более того, в ряде случаев периоды неопределенности воспринимаются ими как возможности для приобретения.

Значение предсказуемости политики

Для этой последней группы покупателей наиболее важна не столько направленность одного решения, сколько предсказуемость общей политики. Стейн добавляет, что высокодоходные покупатели смотрят в долгосрочной перспективе, и для их убежденности важнее уверенность в траектории, чем изменение на 25 базисных пунктов в любую сторону. Он считает, что ключевой вопрос для Резервного банка заключается в том, как решение и ясность обоснования этого решения формируют доверие на рынке элитной недвижимости.

В мае Комитет по денежно-кредитной политике (MPC) повысил процентные ставки на 25 базисных пунктов, доведя ставку репо до 7,00% и ставку по кредитам до 10,50%.

Воздействие повышения ставок

Международная сеть эксклюзивных брокерских агентств недвижимости сообщает, что повышение ставки в мае сильнее всего затронуло основной жилой рынок, где доступность и кредитная способность тесно связаны с процентными ставками. Это привело к увеличению ежемесячных платежей и ужесточению требований к сумме, которую могут получить покупатели.

В ультра-премиальном сегменте влияние оказалось гораздо более ограниченным. Спрос на исключительные дома продолжает определяться дефицитом, а не кредитами. Несмотря на то, что застройщики сталкиваются с ростом затрат на финансирование и строительство, состоятельные покупатели остаются активными при появлении подходящей возможности. Компания указывает, что ключевым моментом является ценность: даже в самом высоком сегменте, где трофейные дома на Атлантическом побережье продаются примерно за 170 000 рандов за квадратный метр, глобальный покупатель платит лишь малую часть по сравнению с Монако, Лондоном или Нью-Йорком.

Вызовы для домохозяйств Южной Африки

Тем временем, Эзра Расетхе, президент и генеральный директор investRand, отмечает, что предстоящее решение по процентной ставке происходит в сложный момент для домохозяйств и рынка недвижимости Южной Африки. Он сообщает, что годовая инфляция потребителей выросла с 4,5% в мае до 5,0% в июне, что было вызвано в основном расходами на транспорт, жилье, коммунальные услуги и финансовые услуги.

Это означает, что домохозяйства одновременно сталкиваются с ростом расходов на жизнь и увеличением стоимости обслуживания долга после повышения ставки в мае. Согласно данным investRand, для домовладельцев и инвесторов в недвижимость с переменными ипотечными кредитами это повлекло немедленное увеличение ежемесячных платежей, а также снизило сумму, на которую могут претендовать некоторые потенциальные покупатели, особенно покупатели впервые приобретающего жилье, которые и так находились в условиях жесткого ценового диапазона.

Спрос остается, но ограничена доступность

Однако investRand добавляет, что воздействие не является равномерным по всему рынку. Хотя более высокие затраты на заимствование могут отложить некоторые покупки жилья, фундаментальный спрос на доступное и хорошо расположенное жилье не исчез. Вместо этого некоторые покупатели корректируют свои ожидания, рассматривая меньшие объекты, секционные квартиры и более доступные районы.

Расетхе утверждает, что те, кто пока не может позволить себе владение жильем, вероятно, останутся на рынке аренды дольше. Это поддерживает спрос на доступное арендное жилье, студенческое общежитие и хорошо управляемые многоквартирные дома в районах с устойчивым спросом на арендаторов. Генеральный директор подчеркивает, что важный момент состоит в том, что рынок не испытывает отсутствия спроса, а скорее ограничения доступности.

Он заключает, что это создает давление на покупателей и застройщиков, но также открывает возможности для дисциплинированных инвесторов, сосредоточенных на устойчивом спросе, реалистичном ценообразовании и стабильном денежном потоке. Расетхе считает, что в идеале Комитет по денежно-кредитной политике должен сохранить ставку репо на уровне 7,00%, сохраняя при этом осторожную позицию. Он объясняет, что такой шаг даст SARB больше времени для оценки полного эффекта повышения ставки на 25 базисных пунктов в мае, не оказывая дополнительного давления на задолжнителей, предприятия и владельцев недвижимости. Он предупреждает, что изменения в денежно-кредитной политике требуют времени для прохождения через экономику, и немедленное дальнейшее повышение может еще больше ослабить доступность и экономическую активность.

Несмотря на это, investRand отмечает, что из-за роста инфляции до 5,0%, а также продолжающегося давления цен на топливо и мировых поставок, вероятность дальнейшего повышения ставки на 25 базисных пунктов нельзя исключать. MPC вынужден балансировать между необходимостью контроля инфляции и защиты ранда и риском чрезмерного давления на уже ограниченную внутреннюю экономику.