Ценность зданий определяется не только их расположением или дизайном, но и сообществами, потребителями и предприятиями, которые ими пользуются. Потребительская активность объясняет, почему экономика сельских и городских районов заслуживает большего внимания, чем получала ранее.
Формализация экономики и спрос
Андрю Кёниг, генеральный директор Redefine Properties, в своей статье с аналитическим содержанием «Почему устойчивость в недвижимости начинается задолго до следующего кризиса» утверждает, что расширение формальных розничных магазинов, банков и поставщиков услуг в этих сообществах обусловлено не просто ростом населения, а более фундаментальным процессом — стабильной формализацией экономической деятельности и увеличением участия потребителей.
По мнению Кёнига, для инвесторов это выходит за рамки поиска следующей розничной возможности. Он подчеркивает необходимость распознавать зарождающийся спрос и смотреть дальше традиционных коммерческих центров, обращая внимание на части экономики, которые исторически были недостаточно представлены в институциональных портфелях недвижимости.
Проблемы в сельских и городских районах
Ранее в этом месяце Национальное агентство по развитию молодежи (NYDA) сообщило, что спустя десятилетия после начала демократии экономические возможности остаются сконцентрированными в мегаполисах. При этом многие сельские и городские общины продолжают сталкиваться с нехваткой инфраструктуры, слабым транспортным сообщением, фрагментированным планированием землепользования и ограниченными производственными инвестициями.
Агентство, созданное для решения проблем молодежи страны, отмечает, что пространственное неравенство влияет практически на все аспекты экономической активности молодых людей. Молодые жители сельских и городских районов часто несут более высокие расходы на транспорт для доступа к работе, имеют более слабое цифровое подключение, сталкиваются с большими препятствиями при получении финансирования и работают на меньших потребительских рынках. Эти недостатки снижают конкурентоспособность бизнеса и ограничивают возможности для расширения предприятий.
Диверсификация за пределами границ
Согласно Redefine Properties, этот принцип применим и географически. Компания, которая занимается владением, разработкой и управлением недвижимостью, заявляет, что диверсификация — это не только инвестирование через границы. Она заключается в создании экспозиции к различным экономическим циклам и профилям риска.
Компания указывает, что хотя Южная Африка остается их основным рынком и самой большой долгосрочной возможностью, Польша обеспечивает стабильность, меньшую волатильность и иной экономический цикл. Они утверждают, что вместе эти рынки формируют более сбалансированный портфель, чем мог бы предложить любой рынок в одиночку. Однако они также отмечают, что построение устойчивости требует сохранения гибкости для принятия стратегических решений при изменении рыночных условий.
Экономическая деятельность как отражение недвижимости
Redefine Properties считает, что недвижимость всегда является отражением экономической активности. Компания утверждает, что здания получают свою ценность не только благодаря местоположению или дизайну, но и благодаря бизнесам, потребителям и сообществам, которые ими пользуются. Розничные центры процветают, когда потребители продолжают тратить деньги, а промышленные и логистические активы выигрывают от расширения цепочек поставок и перемещения товаров по экономике. Спрос на офисы растет, когда компании инвестируют и создают рабочие места.
По мнению владельца, разработчика и управляющего недвижимостью, понимание направления экономической активности так же важно, как и понимание самих активов. Кёниг говорит, что эта философия сформировала эволюцию их собственного портфеля на протяжении многих лет. Он добавляет, что, несмотря на существенные различия между Южной Африкой и Польшей в их экономических структурах и стадиях развития, у них есть общая черта: обе являются по своей сути экономиками, движимыми потреблением.
Финансовая дисциплина и энергия
Компания также подчеркивает, что финансовая дисциплина имеет равное значение. Было неоднократно напоминано, что устойчивость в секторе недвижимости зависит не только от качества активов, но и от прочности баланса. В условиях, когда капитал стал дороже, а рефинансирование сложнее, сохранение финансовой гибкости открывает стратегические возможности. Предприятия с сильными балансами могут инвестировать, когда появляются шансы, в то время как те, кто находится под давлением, часто вынуждены принимать оборонительные решения в неподходящий момент цикла.
Redefine Properties отмечает, что нигде связь между устойчивостью и возможностями не проявляется так явно, как в развивающемся энергетическом ландшафте Южной Африки. Долгое время владельцы недвижимости рассматривали энергию в первую очередь как проблему управления рисками, инвестируя в резервные генераторы и альтернативные источники питания для защиты арендаторов от отключений электроэнергии. Однако эти же инвестиции все чаще порождают совершенно новые коммерческие возможности.
Особенно это видно на примере промышленных и логистических активов. Их обширная крыша делает крупномасштабную солнечную генерацию коммерчески жизнеспособной, а относительно скромный спрос на электроэнергию на месте создает потенциал для участия в соглашениях о покупке электроэнергии и схемах передачи энергии по мере развития энергетического рынка Южной Африки. То, что начиналось как защитная инвестиция, постепенно превращается в новый источник ценности.
Различие между шоками и сдвигами
Кёниг утверждает, что каждый рыночный цикл создает новые поводы для отвлечения внимания. Задача состоит в том, чтобы отличить временные потрясения от постоянных сдвигов в экономике. Он заключает, что долгосрочно преуспевающие предприятия в сфере недвижимости не обязательно будут теми, кто правильно предскажет каждое нарушение. Это будут те, кто вошел в каждый период неопределенности уже подготовленным, имея устойчивые портфели, поддерживая финансовую гибкость и оставаясь сосредоточенными на непреходящих силах, формирующих жизнь, работу, потребление и инвестиции людей.
