Повышение стоимости жизни оказывает значительное влияние на покупателей жилья впервые в Южной Африке, изменяя представления о том, что означает владение собственным домом.
Новый подход к оценке доступности жилья
Франсуа Вирули, главный экономист Datazone, утверждает, что оценивать доступность жилья теперь нельзя, просто сравнивая цены на дома с доходами домохозяйств. Он подчеркивает, что истинная стоимость жилья должна учитывать такие расходы, как транспорт, электричество, муниципальные платежи, вода и страховка, а также другие неизбежные жизненные траты.
Вирули отмечает, что когда эти затраты растут одновременно, у домохозяйств остается меньше свободных средств для жилья, что делает как аренду, так и покупку недвижимости все менее доступными.
Инфляция и транспортные расходы
Согласно Индексу потребительских цен (CPI) за июнь 2026 года, опубликованному в Южной Африке, рост стоимости жизни создает возрастающее давление на домохозяйства. По данным Statistics South Africa (Stats SA), общий уровень инфляции достиг 5,0% в июне. Хотя этот показатель находится в пределах целевого диапазона Южноафриканского резервного банка (3%–6%), он продолжает двигаться к верхней границе этого диапазона.
Наиболее тревожным моментом в июньском CPI, по мнению Вирули, является инфляция в сфере транспорта. Цены на транспорт выросли на 12,7% за год, став крупнейшим фактором роста общей инфляции. Рост цен на топливо составил 34,3%, а услуги пассажирского транспорта увеличились на 12,5%.
Многие домохозяйства с низкими доходами тратят почти столько же на транспорт, сколько и на жилье. Statistics South Africa оценивает, что многие из этих домохозяйств уже расходуют более 20% своего дохода на общественный транспорт, тогда как более широкие исследования в Южной Африке показывают, что для самых бедных пассажиров транспортные расходы могут составлять от 30% до 40% от общего дохода.
Последствия для рынка недвижимости
Вирули заключает, что транспорт стал неотъемлемой частью доступности жилья, что усиливает аргументы в пользу строительства плотной застройки, районов смешанного использования и размещения жилья ближе к рабочим местам. Кроме того, растет и стоимость, связанная с жильем: годовая инфляция на жилье и коммунальные услуги составила 5,5%, что добавило 1,3 процентных пункта к общей инфляции. Расходы на электроэнергию, газ и другие виды топлива выросли на 9,9%, а на воду и муниципальные услуги — на 6,9%.
Несмотря на относительно умеренный рост арендной инфляции, увеличение расходов на коммунальные услуги продолжает повышать общую стоимость проживания. Наибольшее беспокойство вызывает резкий рост административных цен, которые за последний год увеличились на 15,5% — более чем в три раза выше уровня общей инфляции. Административные цены включают тарифы на электроэнергию, воду, вывоз мусора, налоги на оценку и проезд в общественном транспорте, которые в значительной степени определяются или регулируются правительством.
Совокупный эффект роста транспортных расходов, муниципальных тарифов и коммунальных услуг постепенно снижает покупательную способность домохозяйств и ослабляет доступность жилья. Более высокие расходы на жизнь также ограничивают сумму, которую люди могут взять в долг, тем самым сдерживая спрос на жилье даже при снижении процентных ставок.
Снижение числа молодых покупателей
По данным TransUnion, домохозяйства в Южной Африке продолжают испытывать финансовое давление в течение последнего года, и признаков восстановления мало. Доля тех, кто сообщает о лучших, чем планировалось, финансах, снизилась до 43%, в то время как доля тех, кто оказался в худшем положении, возросла до 40%.
Самуэль Нибург, руководитель отдела продаж и развития бизнеса, отметил, что статистика показывает, что молодые южноафриканцы перестали покупать жилье. Он приводит пример: в 2005 году 108 000 человек младше 35 лет приобрели недвижимость, а в 2025 году — всего 45 000. Это означает, что более половины рынка для покупателей впервые за 20 лет исчезло.
Детализация показывает, что покупатели моложе 30 лет сократились с 58 600 до 21 300 (снижение на 64%), а покупатели в возрасте 31–35 лет — с 49 000 до 24 200 (снижение на 51%). Доля покупателей моложе 35 лет среди всех покупателей упала с 44% до 30%. При этом молодежь составляет 37% населения, но владеет лишь 7% недвижимости, в то время как люди старше 50 лет составляют 29% населения, но владеют 68% недвижимости.
По словам Нибурга, зарплаты и реальные доходы не успевают за уровнем цен на недвижимость. Он также указывает, что ужесточение критериев и повышение процентных ставок по ипотечному кредитованию в течение времени вытесняли молодежь с рынка. К этому добавился существенный спад в области молодежной безработицы. Нибург задается вопросом, кто будет стимулировать рынок через 10 лет, если целое поколение исключено с начального этапа. Он добавляет, что это явление не уникально для Южной Африки, а представляет собой глобальный сдвиг, хотя причины могут незначительно различаться в зависимости от региона.