Сектор недвижимости Южной Африки положительно воспринял решение Совета по денежно-кредитной политике (MPC) Южноафриканского резервного банка (SARB) сохранить процентную ставку неизменной. Это решение было принято на фоне продолжающихся высоких затрат на заимствования и сложной экономической обстановки.
В четверг глава SARB, Лесетжа Кганьяго, объявил, что MPC приняло решение оставить политическую ставку на уровне 7%, а базовую ставку (prime) — на уровне 10.50%. По мнению Мафефо Сипулы, руководителя отдела исследований и воздействия в Property Point, это решение SARB найти баланс между управлением инфляционными рисками и поддержкой экономики, которая продолжает сталкиваться с медленным ростом.
Сипула отметила, что хотя инфляция ускорилась до 5.0% в июне, сохранение текущей ставки дает домохозяйствам, бизнесу и сектору недвижимости необходимую уверенность после повышения, которое произошло в мае. Однако она предупредила, что это не означает, что цикл изменения процентных ставок завершен, поскольку MPC остается зависимым от данных, а будущие решения будут определяться тенденциями инфляции, глобальными экономическими событиями и внутренними условиями роста.
Согласно данным Property Point, сохранение ставки репо обеспечивает стабильность для сектора недвижимости. Собственники жилья с переменными ипотечными платежами избегут очередного увеличения ежемесячных выплат, а потенциальные покупатели смогут принимать решения о покупке с большей ясностью относительно стоимости заимствований. Для застройщиков и предприятий недвижимости это решение предоставляет некоторое облегчение после нескольких месяцев повышенных расходов на финансирование.
Тем не менее, затраты на заимствования остаются высокими по сравнению с историческими показателями, что требует тщательного управления при оценке осуществимости проектов, инвестиционных решений и доступа к финансированию. Эксперты подчеркивают, что восстановление сектора будет зависеть от множества факторов, помимо процентных ставок.
Сипула считает, что для достижения устойчивого роста необходимо снижение уровня инфляции, усиление экономического роста, улучшение надежности инфраструктуры, повышение доверия инвесторов и увеличение доходов домохозяйств. Хотя сохранение ставки положительно влияет на уверенность рынка, проблемы с доступностью жилья сохраняются. Property Point предостерегает, что решение MPC в июле приносит стабильность, но не должно порождать самоуспокоенность, поскольку ставки остаются высокими.
Компания советует домохозяйствам и предприятиям продолжать принимать финансовые решения, основываясь на возможности оплаты, а не на ожиданиях скорого снижения ставок. Потенциальным домовладельцам следует убедиться в наличии достаточных финансовых резервов перед взятием новых долгов, а существующим владельцам — продолжать уделять первостепенное внимание грамотному финансовому планированию и управлению долгом. Инвесторам в недвижимость рекомендуется придерживаться долгосрочной перспективы, фокусируясь на хорошо расположенных активах с устойчивым спросом на аренду, а застройщикам — проявлять осмотрительность в финансовом управлении и дисциплинированно оценивать жизнеспособность проектов.
Ричард Малион, генеральный директор Fine & Country South Africa, отметил, что решение об отсутствии изменений процентных ставок привносит в рынок недвижимости высоко ценимый элемент — стабильность. Он утверждает, что эта определенность помогает покупателям чувствовать себя уверенно при планировании, а продавцам — входить на рынок, зная, что ситуация остается знакомой.
Малион подчеркнул, что лучшие решения в сфере недвижимости никогда не диктуются одним объявлением MPC. Он добавил, что такие решения обусловлены своевременностью, подготовкой и профессиональным руководством. Он призвал людей сосредоточиться на личных целях, а не реагировать на краткосрочные заголовки, напоминая, что рынки развиваются, возможности остаются, и при наличии правильного совета следует уверенность.
Южноафриканский резервный банк (SARB) принял решение сохранить ставку репо на уровне 7%, а ставку по кредитам составляет 10.5%. Это решение было принято Комитетом по денежно-кредитной политике (MPC) в четверг.
MPC, которое провело заседание в четверг, заявило в заявлении, выпущенном главой SARB Лесетжо Кганьяго, что перед принятием решения были проанализированы различные сценарии относительно ожиданий инфляции, а также цены на топливо.
Данное решение последовало за тем, как Статистическое управление Южной Африки (Stats SA) в среду сообщило об ускорении годовой потребительской инфляции до 5% в июне, что выше показателя в 4.5% в мае и превысило рыночные ожидания в 4.7%.
Что касается экономического роста Южной Африки, MPC отметило, что рост в первом квартале оказался сильнее прогнозов, приблизившись к 2% в годовом исчислении. Однако этот рост был обусловлен увеличением чистого экспорта, а не внутренним спросом.
Комитет прогнозирует замедление роста во втором и третьем кварталах текущего года. Он отметил резкое падение потребительской уверенности и ослабление деловой уверенности. По данным секторальных исследований, наблюдается общее снижение активности с начала войны. Кроме того, упали цены на экспортные товары, хотя условия торговли улучшились благодаря снижению цен на импорт.
MPC добавило, что в начале года наблюдался хороший импульс, однако домохозяйства пострадали из-за роста цен на топливо, а неопределенность негативно сказалась на инвестициях. Базовый прогноз заключается в том, что экономика начнет восстанавливаться во второй половине года по мере ослабления шока, хотя общий прогноз остается неопределенным.
По вопросу инфляции комитет сообщил, что согласно последнему опросу Бюро экономических исследований, инфляционные ожидания выросли, причем изменения в краткосрочной перспективе оказались более значительными, чем в долгосрочной. Все группы опрошенных ожидали повышения инфляции, при этом наибольшее изменение зафиксировано среди профсоюзов. Рыночные ожидания по точке безубыточности смягчились с мая, но остаются выше, чем в начале года, и существует риск повышения инфляции.
В голосовании четыре члена предпочли сохранение ставки, в то время как двое выступали за повышение на 25 базисных пунктов. Комитет согласился с тем, что ситуация неопределенная, и считает, что текущая политика с учетом предыдущего повышения ставки является подходящей, поскольку ставки остаются несколько ограничительными.
Тис ван Зил, генеральный директор Everest Advisory Services, финансового поставщика услуг, предположил, что это решение указывает на мнение Резервного банка о том, что текущее инфляционное давление в основном вызвано внешними факторами. Он отметил, что недавний рост инфляции в значительной степени связан с внешними причинами, такими как повышение цен на топливо и последующее влияние этого на транспортные расходы и стоимость других товаров и услуг.
По мнению Ван Зила, в такой обстановке повышение процентной ставки могло бы оказать лишь ограниченное воздействие на текущее инфляционное давление, одновременно создавая дополнительную нагрузку на уже испытывающую трудности экономику. Он также подчеркнул, что данное решение принесет приветственное облегчение многим жителям Южной Африки, предоставляя домохозяйствам, находящимся под финансовым давлением, возможность стабилизировать свое положение без увеличения долговых платежей, а также обеспечивая бизнесу большую уверенность при принятии решений об инвестициях и расширении.
Ожидается, что глава Резервного банка (SARB) Лесетджа Кганьяго объявит о решении по процентной ставке на июль вскоре после 15:00 в четверг. Экономисты расходятся во мнениях относительно направления этого решения. Банки America, Goldman Sachs и Nedbank делают ставку на повышение ставки, тогда как Investec и PSG Financial Services прогнозируют сохранение текущего уровня процентной ставки Комитетом по денежно-кредитной политике (MPC).
Основным фактором давления является повышение репо-ставки на 25 базисных пунктов в мае до 7,00%, что привело к увеличению основной ставки кредитования до 10,50%. Это повышение наиболее сильно отразилось на основном жилом рынке, где доступность жилья и способность брать кредиты напрямую зависят от процентных ставок.
В результате, рынок недвижимости Южной Африки фактически разделился на два сегмента. Киган Стейн, основатель подразделения Forbes Global Properties для Южной Африки, отмечает, что элитный сегмент ведет себя иначе.
По словам Стейна, клиенты в верхней части рынка — это преимущественно состоятельные местные и международные покупатели, чьи решения в меньшей степени зависят от изменения репо-ставки в конкретном месяце, а гораздо больше — от качества и редкости приобретаемого актива. Он добавляет, что некоторые ультра-премиум покупатели рассматривают неопределенность как возможность для покупки, особенно если актив достаточно редкий.
На Атлантическом побережье дома премиум-класса продаются примерно за 170 000 рандов за квадратный метр. Forbes Global Properties утверждает, что на этом уровне Южная Африка выглядит дешевле, чем Монако, Лондон и Нью-Йорк.
Рене Мунсами, председатель Национальной ассоциации консультирования по долгам, сообщил IOL, что покупатели могут получить одобрение на меньшие суммы кредитов, а существующие домовладельцы сталкиваются с более высокими платежами. При этом застройщики работают в условиях снижения спроса и роста затрат на финансирование.
Мунсами предупредил, что для домовладельцев, которые и так находились в финансовом напряжении, даже небольшое повышение ставки может стать решающим моментом между поддержанием платежей, попаданием в просрочку и потенциальным чрезмерным задолженностью.
Неудобство ситуации усугубляется инфляционным фоном. Согласно данным Statistics South Africa, годовая потребительская инфляция в июне выросла до 5,0% с 4,5% в мае, что стало самым высоким показателем с июня 2024 года. Значительный вклад в это внесли транспортные расходы. Годовая инфляция в сфере транспорта ускорилась до 12,7%, при этом цены на топливо выросли на 34,3%, дизельное топливо — на 50,8%, а бензин — на 31,7% за год, согласно тому же отчету.
Езра Расетхе, президент и генеральный директор investRand, заявил IOL, что держатели облигаций с плавающей ставкой немедленно почувствовали повышение ставки в мае через увеличение ежемесячных платежей, в то время как покупатели, приобретающие жилье впервые и работающие с небольшим запасом средств, могут получить меньше.
Таким образом, покупатели с большим количеством наличных ищут дефицит, в то время как держатели облигаций испытывают беспокойство. Если SARB снова повысит ставку, демонстрационные дома в среднем ценовом сегменте могут просто стать тише, прежде чем станут дешевле.
Перспективы остаются крайне нестабильными, поскольку лица, принимающие решения, взвешивают свой следующий шаг. При этом инфляция находится на верхней границе целевого диапазона, а рэнд испытывает постоянное давление из-за глобальной неопределенности. Кроме того, Комитет по денежно-кредитной политике (MPC) уже завершил трехмесячную паузу в мае.
По мнению компании Prizm Property Partners, самый низкий процент в поколении не означал самые дешевые деньги. В сентябре 2020 года ставка prime составляла 7%, что было самым низким показателем за десятилетия. При уровне инфляции в 3,2% реальная стоимость этого долга составляла всего 3,8%.
Компания, базирующаяся в Дурбане, отмечает, что к июлю 2022 года ставка prime поднялась до 9% и продолжала расти. Однако при инфляции в 8% реальная стоимость заимствования снизилась до всего 1% — самого низкого за весь период, охваченный графиком.
Далее, к февралю 2026 года ставка prime снизилась до 10,25% от своего недавнего пика, что воспринималось как облегчение. Тем не менее, когда инфляция снова достигла 3,2%, реальная стоимость долга составила 7,1%, что является одним из самых высоких показателей в серии.
Prizm утверждает, что это указывает на три поворотные точки, в которых номинальная ставка и реальная стоимость заимствования двигались в противоположных направлениях. Компания добавляет, что использование ставки в условиях договора как фактической ставки оплаты является одной из самых затратных привычек в финансовом секторе недвижимости Южной Африки.
Наиболее яркий пример относится к началу серии: в январе 2004 года ставка prime составляла 11,5%, в то время как общая инфляция упала до 0,4%, что подразумевало реальную стоимость долга выше 11%, самого высокого показателя на графике. Однако этот показатель инфляции был искажен.
Рэнд более чем удвоился по сравнению с минимумом кризиса 2001 года, что подавило инфляцию импортных товаров и топлива. Кроме того, в том периоде ИПЦ все еще включал проценты по ипотечным облигациям, которые недавно были снижены ставками Резервного банка, что механически тянуло показатель к нулю. По данным Prizm, если исключить эту меру, на которую ориентировался банк, инфляция была ближе к 4%, а реальная стоимость долга — к 7% или 8%, что все еще высоко, но не 11%.
При анализе полного спектра данных — ставок prime, инфляции, валютных колебаний, экономики арендаторов и условий акционерного капитала за период с 2004 года до настоящего времени, собранных из SARB, Stats SA и JSE, становится очевидным расхождение. Возникает вопрос: что больше беспокоит андеррайтеров сейчас — «дешевые деньги» 2020 года, которыми они не обладали, или текущий цикл смягчения, который кажется дешевле, чем есть на самом деле?
Давид Ингл, главный специалист по недвижимости в Seeff Bedfordview, Edenvale & Modderfontein, отметил, что большинство людей будут следить за результатом после заседания SARB 23 июля, однако те, кто принимает разумные решения, обращают внимание на события, происходящие до этого.
Он подчеркнул, что сам процесс подготовки к решению дает почти столько же информации, сколько и само решение. Учитывая высокую инфляцию, давление на рэнд из-за глобальной неопределенности и то, что MPC уже приостановил свою трехлетнюю паузу в мае, перспективы остаются очень сбалансированными, пока политики решают, какой шаг предпринять. Ингл добавил, что его не удивит ни сохранение текущей ставки, ни небольшое повышение.
Однако он будет внимательно следить за тоном, чтобы понять, сигнализирует ли SARB об однократной реакции на глобальные потрясения или о начале более длительного цикла. По его словам, именно тон окажет гораздо большее влияние на уверенность покупателей, чем само число.
Ранее на этой неделе Бьянка Лакха, аналитик по акциям, заявила, что когда Резервный банк в последний раз встречался в мае, он сделал нечто, чего не делал с 2023 года — повысил процентные ставки до 7%, что застало большую часть рынка врасплох.
Она считает, что на заседании 23 июля решение будет сложнее, чем предполагают заголовки. Хотя на первый взгляд повышение выглядит оправданным из-за роста инфляции в течение трех месяцев подряд и достижения 4,5% в мае (самый высокий уровень за почти два года), при детальном рассмотрении выясняется, что почти весь этот рост обусловлен топливом: цена на бензин выросла почти на 25% за год, а дизельное топливо — более чем на 50%, что связано с ценами на нефть и конфликтом на Ближнем Востоке. Если исключить топливо, инфляция едва изменилась с 3,7% за целый год, в то время как цены на продукты питания фактически снижаются.
По мнению Лакхи, это ставит Банк перед неудобным и знакомым вопросом: следует ли повышать ставки для борьбы с шоком предложения, который он не вызвал и не может устранить? Более высокие ставки не повлияют на цену дизельного топлива, но могут предотвратить распространение единовременного шока на заработную плату и ожидания с течением времени. Это та тонкая грань, по которой идет ГоVERNOR (Lesetja) Kganyago, и именно поэтому он постоянно возвращается к риску вторичных эффектов.
Несмотря на это, аналитик по акциям считает, что ее базовый сценарий — это сохранение ставки, но это будет нервное сохранение, а не комфортное. Она добавила, что для остальных наблюдателей сообщение достаточно обнадеживающее: «Снижение ставки, на которое рассчитывали многие домохозяйства, не исчезло. Оно просто ждет, пока закончится баррель нефти».
