Восстановление жилищного фонда в Южной Африке столкнется с трудностями, если крупнейший экономический центр страны продолжит утверждать крайне мало новых проектов жилой застройки.
Экономическое значение Джонсбурга
Джонсбург является экономической силой Южной Африки и центром притяжения для людей, ищущих возможности. Согласно независимому экономисту Сандре Гордон, этот город обеспечивает около 15% национального ВВП и населен примерно 10% населения страны.
Низкий процент одобренных планов
Однако за последние пять лет Джонсбург отвечал всего 3,8% от всех утвержденных по всей стране планов по жилой застройке. Этот показатель лишь незначительно превышает показатели района Нельсона Манделы, который насчитывает всего 2% населения Южной Африки и составляет около 2,6% ее экономики.
Состояние местного рынка жилья
Покупатели жилья в ЮАР могли войти во второй квартал 2026 года с повышенной осторожностью из-за геополитической напряженности, однако местный рынок недвижимости сохранил устойчивость. Данные ooba Home Loans за второй квартал 2026 года отражают положительный рост средних цен на покупку, одобренных размеров кредитов и готовности банков к кредитованию, несмотря на сложный экономический фон.
Этот квартал совпал с резким повышением цен на топливо, ростом инфляционного давления и первым повышением процентной ставки за несколько лет, после того как Южноафриканский резервный банк поднял базовую ставку на 25 базисных пунктов в мае. Хотя давление на бюджеты домохозяйств предполагало некоторое замедление активности, данные указывают скорее на паузу, а не на откат.
Анализ данных о займах
Рийс Дайер, генеральный директор ooba Group, отметил, что хотя объем заявок за период снизился на 1,5% по сравнению с годом ранее, общая стоимость заявок выросла на 4,7% за тот же период. Это свидетельствует о том, что, даже если спрос немного снизился, цены на приобретаемые объекты остаются неизменными.
Долгосрочная тенденция подчеркивает тесную связь между стоимостью заимствований и активностью по ипотечным кредитам: объемы заявок обычно ослабевают при росте базовой ставки и укрепляются, когда ставки стабилизируются и начинают снижаться. По мнению Дайера, замедление во втором квартале 2026 года отражает возросшую чувствительность к доступности, а не потерю желания владеть жильем. Он прогнозирует, что после снижения инфляционного давления и прояснения перспектив процентных ставок уверенность покупателей и активность заявок возрастут.
Рост цен и кредитных линий
Несмотря на умеренность в активности по ипотечным кредитам в течение квартала, данные ooba Home Loans за второй квартал 2026 года демонстрируют продолжающуюся силу цен на недвижимость. Средняя цена покупки увеличилась на 4,2% в годовом исчислении и на 1,6% в квартальном исчислении, достигнув R1 766 796, что означает, что цены на недвижимость опережают потребительскую инфляцию. Первоначальные покупатели также заплатили больше: средняя цена покупки выросла на 6,1% в годовом исчислении и на 3,9% в квартальном исчислении, составив R1 315 396.
Годовой рост среднего размера одобренного кредита следовал схожей модели, увеличившись на 5% по всем одобренным заявкам на ипотечные кредиты во втором квартале 2026 года. При этом заявки первоначальных покупателей показали впечатляющий рост среднего размера кредита на 7,9% в годовом исчислении. Дайер подчеркнул, что рост одобренного размера кредита опережает рост цен на недвижимость, сигнализируя о том, что банки продолжают поддерживать квалифицированных покупателей более привлекательными условиями кредитования на фоне роста стоимости объектов.
Региональные тенденции и макроэкономика
Среди региональных трендов Джонсбург продемонстрировал самый сильный общий рост цен на жилье — 10,1%, за ним последовал Лимпопо с ростом на 9,6% в первой половине года. Фри-Стейт, будучи одним из самых доступных рынков в стране, вышел из общего тренда: цены для первоначальных покупателей выросли на 6,7% по сравнению с общим ростом в 0,4%. Регионы Гаутенг Юг и Восток показали схожий рост как для первоначальных покупателей, так и для общей категории.
Согласно отчету FNB Commercial Property Insight за 2 квартал 2026 года, внутренняя макроэкономическая обстановка в краткосрочной перспективе остается сложной. Тем не менее, ожидается, что в среднесрочной перспективе ситуация станет более благоприятной по мере замедления инфляции, снижения заемных средств и постепенного повышения деловой уверенности и инвестиций благодаря структурным реформам.
Прогнозируется, что рост реального ВВП умеренно улучшится с 1,1% в 2025 году до примерно 1,2% в 2026 году, затем усилится до 1,3% в 2027 году и приблизится к 2,0% к 2028/29 годам. Сипхамандала Мкхванази, экономист FNB, отметил, что хотя экономические последствия конфликта на Ближнем Востоке ослабили краткосрочные прогнозы относительно довоенных ожиданий, он считает этот шок временным и в значительной степени внешним.
Он добавил, что снижение стоимости заимствований, замедление инфляции и продолжающиеся структурные реформы должны поддержать постепенное восстановление деловой уверенности, инвестиций и занятости в среднесрочной перспективе, создавая более прочную основу для постепенного укрепления экономической активности. Однако, по его словам, инвестиционный фон остается ключевой слабостью, поскольку фиксированные инвестиции как в жилую, так и в нежилую недвижимость остаются значительно ниже допандемийных норм, что говорит о том, что уверенность еще не восстановилась достаточно для поддержки широкого расширения деятельности по развитию.