Несмотря на то, что жители Южной Африки платят арендную плату, их пенсионные фонды остаются в стороне от этого рынка. Этот парадокс проявляется в том, что члены пенсионных фондов поддерживают один из самых устойчивых источников дохода в местной недвижимости в качестве арендаторов, в то время как их пенсионный капитал в значительной степени отсутствует в этой сфере возможностей.
По мнению Шайлы Десаи, руководителя Фонда жилищного воздействия Old Mutual, сектора многоквартирного жилья недостаточно представлены в институциональных портфелях. Она отмечает, что в Южной Африке, где не хватает более трех миллионов подходящих домов, сегменты доступного жилья нацелены на чистую доходность в размере 9% или выше с индексацией, принося общую доходность на уровне ИПЦ плюс восемь, а также обеспечивая измеримое социальное воздействие.
Десаи приводит пример, когда молодой профессионал в Йоханнесбурге платит аренду в управляемом жилом комплексе, в то время как его пенсионный фонд имеет минимальное участие в классе активов, который он помогает поддерживать. Согласно данным MSCI South Africa, розничный сектор составляет 61% от примерно 410 миллиардов рандов в институционально владеемой недвижимости, тогда как многоквартирное жилье занимает всего 6%.
Руководитель фонда подчеркивает, что в таких странах, как Нидерланды, США и большая часть развитой Европы, многоквартирное жилье входит в число крупнейших институциональных инвестиций, превышая 13% от ликвидных активов в некоторых рынках. Во время пандемии Covid-19 глобальный институциональный капитал перемещался именно в квартиры, поскольку этот класс активов считается защитным. Однако южноафриканские аллокаторы сосредоточены на секторах, наиболее подверженных низкому росту экономики: розничной торговле и промышленном секторе, связанном с ней.
Мюррей Кларк, соучредитель и генеральный директор Neighbourgood, ранее отмечал, что, хотя рынок жилой недвижимости в стране оценивается в 6 триллионов рандов, менее 2% из пула институционального капитала в 150 миллиардов рандов выделяется на этот сектор.
Фонд, ориентированный на развитие и управление доступным качественным жильем для аренды и студентов, утверждает, что проблема больше не связана с недостатком информации. Данные MSCI за девять лет однозначно показывают, что доходность от арендной платы составляет около 8,5%, что сопоставимо с другими секторами недвижимости. При этом рост чистого дохода стабильно превышает инфляцию, достигая 4%–6%.
Во время пика Covid-19 ведущие институциональные портфели поддерживали уровень занятости выше 90%, а плохие долги оставались ниже 3,5%. Листингованные инструменты продолжали выплачивать дивиденды во время локдаунов, в то время как офисы опустели. Как отмечает Десаи, «Во время беспорядков в июле 2021 года торговые центры горели; никто не сжигал собственный дом. Урок, который десятилетие повторяют операторы: что бы ни происходило в экономике, арендная плата оплачивается первой».
Она добавляет, что «Жилье — это последняя статья расходов, которую отказывается от семейный бюджет, что делает диверсифицированный реестр арендаторов из тысяч людей структурно более устойчивым, чем договор аренды, основанный на горстке корпоративных арендаторов».
Десаи утверждает, что возражения, удерживавшие институты в стороне, были опровергнуты. Ранее считалось, что краткосрочные договоры аренды означают волатильность доходов; однако тысячи ежемесячных договоров в различных диапазонах доходов и отраслей занятости выступают смягчающим фактором риска, а не его источником, при этом ценообразование может скорректироваться в течение одной ночи. Это гибкость, недоступная другим секторам недвижимости.
Кроме того, предполагаемая неконтролируемость текучести кадров опровергнута: крупнейшие операторы страны регулярно обрабатывают от 300 до 500 объектов в месяц, с выездом до полудня и заселением после него, при этом совокупная вакантность и плохие долги держатся на уровне до 2%. Арендаторы, которые должны были быть временными, теперь имеют средний срок аренды, увеличившийся с 18 месяцев до трех лет, что сравнимо с офисным портфелем. Кредиторы, которые должны были быть скептичны, теперь рассматривают старший долг с кредитным плечом 75%–80% как стандартный продукт, а банки, которые раньше требовали доказательств, теперь конкурируют за финансирование сектора.
Остается вопрос оператора, и здесь аллокаторы правы, требуя тщательного подхода. Десаи настаивает, что это бизнес, ориентированный на потребителя, а не пассивное владение недвижимостью. Доход генерируется благодаря механизму аренды активов, дисциплине сбора платежей, опыту арендаторов и контролю затрат, что означает, что два идентичных здания на одной улице могут дать совершенно разные результаты.
Она подчеркивает, что «Игроком является инвестиция. Но это аргумент в пользу тщательного выбора менеджера, а не избегания сектора». Десаи добавляет, что южноафриканские институциональные операторы потратили двадцать лет на развитие этих способностей, и те, кто изучал многоквартирный продукт в Великобритании, Германии и США, сходятся во мнении: местный продукт и его управление не отстают от мировых стандартов, а во многих случаях их превосходят.
Профиль доходности отвечает на вопросы инвесторов. Фонды в доступном сегменте нацелены на чистую доходность в размере 9% или выше с индексацией, что обеспечивает общую доходность на уровне ИПЦ плюс восемь на фоне решения национальной проблемы — нехватки более чем трех миллионов подходящих домов. Десаи подчеркивает, что «Это не льготный капитал. Это коммерческая доходность, которая случайно решает национальную проблему, в классе активов, где спрос намного опережает предложение, и ограничением роста являются земля, зонирование и муниципальные разрешения, а не арендаторы».
Эксперты отмечают, что ведущие операторы сектора планируют удвоить свои портфели к 2027 году. Этот дисбаланс спроса и предложения является сигналом для долгосрочного капитала. Сектор покрывает примерно 23% арендной платы южноафриканцев, при этом большинство все еще арендуют у частных владельцев, а не у институтов. Поскольку жилой фонд переходит на профессионально управляемые платформы с безопасностью, удобствами и качеством обслуживания, которые не могут обеспечить частные арендодатели, универсальный рынок многоквартирного жилья будет расти независимо от того, кто его финансирует.
Десаи указывает, что пенсионные обязательства являются долгосрочными и привязаны к инфляции, что идеально соответствует долгосрочному и инфляционно-ориентированному доходу от многоквартирного жилья. Это соответствие почти механическое, поэтому отсутствие сектора в балансах институтов становится все труднее оправдать. Она заключает: «Данные существуют, операторы проверены, кредиторы вошли, и первые крупные листингованные и государственные инвесторы уже пришли. То, что было границей десять лет назад, теперь просто решение о распределении, и каждый год оно не принимается, в результате чего члены несут концентрационный риск портфелей, созданных для экономики, которой больше не существует».
Независимый консультант Дианн Дэвис отмечает, что разговор сместился от простого строительства большего количества домов к созданию хорошо расположенных, доступных сообществ. С 1994 года миллионы домохозяйств получили доступ к формальному жилью, и сегодня почти девять из десяти домохозяйств живут в формальных жилищах. Однако, по ее словам, фокус сместился на создание таких сообществ, которые обеспечивают доступ к рабочим местам, транспорту, школам и основным услугам.
Дэвис предупреждает, что быстрая урбанизация, рост строительных затрат и растущий спрос со стороны развивающегося среднего класса оказывают давление на города, особенно Гаутенг и Западный Кейп, в то время как сельские провинции сталкиваются с иными проблемами, связанными с инфраструктурой, общинным землевладением и экономическими возможностями. Она считает, что будущее жилищное благополучие Южной Африки будет зависеть не только от количества построенных домов, но и от создания устойчивых, инклюзивных районов, где совместными усилиями работают владение, надежные варианты аренды, надежные муниципальные услуги и экономические возможности для повышения качества жизни.
Несмотря на расширение доступа к банковским услугам, почти половина жителей Южной Африки продолжает хранить свои сбережения в виде наличных дома, подвергая себя рискам кражи, пожара и упущенной выгоды. Эксперты указывают, что основными препятствиями к использованию формальных сберегательных инструментов остаются проблемы доверия, доступности и сложившиеся финансовые привычки.
Согласно данным опроса FinScope South Africa от FinMark Trust и базе данных World Bank Global Findex, около 7,3 миллиона взрослых в Южной Африке остаются не охваченными банковскими услугами. Одновременно с этим, почти половина потребителей предпочитает держать свои накопления наличными, что отражает сочетание ограниченного доступа, опасений по поводу доверия и устоявшихся моделей поведения в сфере сбережений, а не просто личное предпочтение.
Ключевой проблемой остается угроза безопасности. В Южной Африке между 2024 и 2025 годами было зарегистрировано около 1,5 миллиона случаев взломов (по данным Stats SA, 2025), что демонстрирует уязвимость физических денег вне официальных систем. Наличные, хранящиеся дома, также рискуют пострадать от пожара, наводнения или просто быть потерянными, при этом отсутствует возможность их восстановления.
Помимо физических угроз, существуют и долгосрочные финансовые последствия. Наличные сбережения, хранимые дома, не приносят процентов и часто тратятся легче, что снижает способность домохозяйств формировать стабильные накопления или противостоять экономическим потрясениям в условиях ограниченной экономики.
Продолжающаяся зависимость от наличных сбережений указывает на более глубокую проблему в самой финансовой системе — необходимость в решениях для сбережений, которые были бы одновременно гибкими, доступными и позволяли бы использовать средства немедленно при возникновении необходимости. Там, где эти потребности не удовлетворяются, неформальные методы продолжают заполнять эту нишу.
Хотя хранение денег дома часто продиктовано реальными заботами о доступе, доверии и контроле, это также ставит людей под угрозу и ограничивает потенциал роста их средств. Возникает потребность в том, чтобы формальные сберегательные инструменты лучше соответствовали повседневным реалиям людей.
Банки предлагают различные продукты, предоставляющие потребителям преимущества в области сбережений, такие как гибкий доступ к средствам без штрафов за досрочное снятие и конкурентные процентные ставки, способствующие укреплению долгосрочных сберегательных привычек. Однако внедрение этих решений происходит неравномерно.
Основная цель компании заключается в помощи жителям Южной Африки изменить свое отношение к деньгам и переосмыслить их роль в повседневной жизни. Поэтому компания продолжает совершенствовать сберегательные решения, которые балансируют между легким доступом к средствам и возможностью приумножения сбережений с течением времени, включая отсутствие ежемесячных или сервисных сборов и немедленный доступ к сбережениям без штрафов.
По мере того как больше жителей Южной Африки сталкиваются с этими вопросами, становится очевидной более широкая проблема: что потребуется, чтобы формальные сбережения ощущались такими же немедленными, доступными и безопасными, как хранение денег дома? Смогут ли инструменты формального сбережения полностью заменить неформальные привычки, основанные на наличных, которые доминируют во многих сообществах?
