Несмотря на то, что жители Южной Африки платят арендную плату, их пенсионные фонды остаются в стороне от этого рынка. Этот парадокс проявляется в том, что члены пенсионных фондов поддерживают один из самых устойчивых источников дохода в местной недвижимости в качестве арендаторов, в то время как их пенсионный капитал в значительной степени отсутствует в этой сфере возможностей.
Недостаточное представительство в портфелях
По мнению Шайлы Десаи, руководителя Фонда жилищного воздействия Old Mutual, сектора многоквартирного жилья недостаточно представлены в институциональных портфелях. Она отмечает, что в Южной Африке, где не хватает более трех миллионов подходящих домов, сегменты доступного жилья нацелены на чистую доходность в размере 9% или выше с индексацией, принося общую доходность на уровне ИПЦ плюс восемь, а также обеспечивая измеримое социальное воздействие.
Десаи приводит пример, когда молодой профессионал в Йоханнесбурге платит аренду в управляемом жилом комплексе, в то время как его пенсионный фонд имеет минимальное участие в классе активов, который он помогает поддерживать. Согласно данным MSCI South Africa, розничный сектор составляет 61% от примерно 410 миллиардов рандов в институционально владеемой недвижимости, тогда как многоквартирное жилье занимает всего 6%.
Сравнение с развитыми рынками
Руководитель фонда подчеркивает, что в таких странах, как Нидерланды, США и большая часть развитой Европы, многоквартирное жилье входит в число крупнейших институциональных инвестиций, превышая 13% от ликвидных активов в некоторых рынках. Во время пандемии Covid-19 глобальный институциональный капитал перемещался именно в квартиры, поскольку этот класс активов считается защитным. Однако южноафриканские аллокаторы сосредоточены на секторах, наиболее подверженных низкому росту экономики: розничной торговле и промышленном секторе, связанном с ней.
Мюррей Кларк, соучредитель и генеральный директор Neighbourgood, ранее отмечал, что, хотя рынок жилой недвижимости в стране оценивается в 6 триллионов рандов, менее 2% из пула институционального капитала в 150 миллиардов рандов выделяется на этот сектор.
Доказанная устойчивость сектора
Фонд, ориентированный на развитие и управление доступным качественным жильем для аренды и студентов, утверждает, что проблема больше не связана с недостатком информации. Данные MSCI за девять лет однозначно показывают, что доходность от арендной платы составляет около 8,5%, что сопоставимо с другими секторами недвижимости. При этом рост чистого дохода стабильно превышает инфляцию, достигая 4%–6%.
Во время пика Covid-19 ведущие институциональные портфели поддерживали уровень занятости выше 90%, а плохие долги оставались ниже 3,5%. Листингованные инструменты продолжали выплачивать дивиденды во время локдаунов, в то время как офисы опустели. Как отмечает Десаи, «Во время беспорядков в июле 2021 года торговые центры горели; никто не сжигал собственный дом. Урок, который десятилетие повторяют операторы: что бы ни происходило в экономике, арендная плата оплачивается первой».
Она добавляет, что «Жилье — это последняя статья расходов, которую отказывается от семейный бюджет, что делает диверсифицированный реестр арендаторов из тысяч людей структурно более устойчивым, чем договор аренды, основанный на горстке корпоративных арендаторов».
Преодоление прежних возражений
Десаи утверждает, что возражения, удерживавшие институты в стороне, были опровергнуты. Ранее считалось, что краткосрочные договоры аренды означают волатильность доходов; однако тысячи ежемесячных договоров в различных диапазонах доходов и отраслей занятости выступают смягчающим фактором риска, а не его источником, при этом ценообразование может скорректироваться в течение одной ночи. Это гибкость, недоступная другим секторам недвижимости.
Кроме того, предполагаемая неконтролируемость текучести кадров опровергнута: крупнейшие операторы страны регулярно обрабатывают от 300 до 500 объектов в месяц, с выездом до полудня и заселением после него, при этом совокупная вакантность и плохие долги держатся на уровне до 2%. Арендаторы, которые должны были быть временными, теперь имеют средний срок аренды, увеличившийся с 18 месяцев до трех лет, что сравнимо с офисным портфелем. Кредиторы, которые должны были быть скептичны, теперь рассматривают старший долг с кредитным плечом 75%–80% как стандартный продукт, а банки, которые раньше требовали доказательств, теперь конкурируют за финансирование сектора.
Операторский аспект и коммерческая выгода
Остается вопрос оператора, и здесь аллокаторы правы, требуя тщательного подхода. Десаи настаивает, что это бизнес, ориентированный на потребителя, а не пассивное владение недвижимостью. Доход генерируется благодаря механизму аренды активов, дисциплине сбора платежей, опыту арендаторов и контролю затрат, что означает, что два идентичных здания на одной улице могут дать совершенно разные результаты.
Она подчеркивает, что «Игроком является инвестиция. Но это аргумент в пользу тщательного выбора менеджера, а не избегания сектора». Десаи добавляет, что южноафриканские институциональные операторы потратили двадцать лет на развитие этих способностей, и те, кто изучал многоквартирный продукт в Великобритании, Германии и США, сходятся во мнении: местный продукт и его управление не отстают от мировых стандартов, а во многих случаях их превосходят.
Социальная польза и спрос
Профиль доходности отвечает на вопросы инвесторов. Фонды в доступном сегменте нацелены на чистую доходность в размере 9% или выше с индексацией, что обеспечивает общую доходность на уровне ИПЦ плюс восемь на фоне решения национальной проблемы — нехватки более чем трех миллионов подходящих домов. Десаи подчеркивает, что «Это не льготный капитал. Это коммерческая доходность, которая случайно решает национальную проблему, в классе активов, где спрос намного опережает предложение, и ограничением роста являются земля, зонирование и муниципальные разрешения, а не арендаторы».
Эксперты отмечают, что ведущие операторы сектора планируют удвоить свои портфели к 2027 году. Этот дисбаланс спроса и предложения является сигналом для долгосрочного капитала. Сектор покрывает примерно 23% арендной платы южноафриканцев, при этом большинство все еще арендуют у частных владельцев, а не у институтов. Поскольку жилой фонд переходит на профессионально управляемые платформы с безопасностью, удобствами и качеством обслуживания, которые не могут обеспечить частные арендодатели, универсальный рынок многоквартирного жилья будет расти независимо от того, кто его финансирует.
Соответствие долгосрочным потребностям
Десаи указывает, что пенсионные обязательства являются долгосрочными и привязаны к инфляции, что идеально соответствует долгосрочному и инфляционно-ориентированному доходу от многоквартирного жилья. Это соответствие почти механическое, поэтому отсутствие сектора в балансах институтов становится все труднее оправдать. Она заключает: «Данные существуют, операторы проверены, кредиторы вошли, и первые крупные листингованные и государственные инвесторы уже пришли. То, что было границей десять лет назад, теперь просто решение о распределении, и каждый год оно не принимается, в результате чего члены несут концентрационный риск портфелей, созданных для экономики, которой больше не существует».
Будущее жилья в Южной Африке
Независимый консультант Дианн Дэвис отмечает, что разговор сместился от простого строительства большего количества домов к созданию хорошо расположенных, доступных сообществ. С 1994 года миллионы домохозяйств получили доступ к формальному жилью, и сегодня почти девять из десяти домохозяйств живут в формальных жилищах. Однако, по ее словам, фокус сместился на создание таких сообществ, которые обеспечивают доступ к рабочим местам, транспорту, школам и основным услугам.
Дэвис предупреждает, что быстрая урбанизация, рост строительных затрат и растущий спрос со стороны развивающегося среднего класса оказывают давление на города, особенно Гаутенг и Западный Кейп, в то время как сельские провинции сталкиваются с иными проблемами, связанными с инфраструктурой, общинным землевладением и экономическими возможностями. Она считает, что будущее жилищное благополучие Южной Африки будет зависеть не только от количества построенных домов, но и от создания устойчивых, инклюзивных районов, где совместными усилиями работают владение, надежные варианты аренды, надежные муниципальные услуги и экономические возможности для повышения качества жизни.
