В Южной Африке наблюдается бум развития земельных участков, и инвесторы, девелоперы, институты и частные покупатели стремятся приобрести свободные участки по текущим ценам, чтобы обеспечить себе будущие возможности.
В Южной Африке наблюдается бум развития земельных участков, и инвесторы, девелоперы, институты и частные покупатели стремятся приобрести свободные участки по текущим ценам, чтобы обеспечить себе будущие возможности.
По мнению Грега Дарта, директора компании The High Street Auction Co., хорошо расположенные земли становятся крайне востребованными. Он отмечает, что девелоперская земля является одним из немногих типов активов, где происходит создание ценности, а не просто ее приобретение. Эти участки представляют собой чистейшую возможность для формирования новых промышленных парков, логистических центров, жилых комплексов, многофункциональных зон или торговых объектов.
Грет Дарт подчеркивает: «Самые значительные проекты начинаются с правильного участка земли. Самые крупные сделки с землей начинаются на правильном рынке. Аукцион объединяет оба этих элемента — связывает видение с возможностью и превращает потенциал в реализованную стоимость».
Тем временем, вторник ознаменовался заявлением от Development Bank of Southern Africa (DBSA). Банк сообщил, что благодаря поддержке программы проживания для студентов Университета Свободного штата, было предоставлено 520 мест для студентов в Bloemfontein и Qwaqwa при инвестициях в размере 119,6 миллионов рандов. Эта инициатива способствовала расширению доступа к высшему образованию и созданию благоприятной среды для учебы.
DBSA указал, что положительное влияние выходит за рамки просто инфраструктуры: студенты ежемесячно экономят в среднем 534 ранда на транспортных расходах и возвращают около 8 часов 40 минут, которые иначе тратились бы на дорогу. Кроме того, безопасное, специально построенное жилье способствует улучшению успеваемости, благополучия и общего успеха студентов. Представители DBSA заявили: «В DBSA мы инвестируем в инфраструктуру, которая открывает возможности, потому что процветание Африки начинается с инвестиций в людей».
Параллельно с этим, компания WMPB Land Surveyors опубликовала в среду пост в LinkedIn, объясняя, что муниципалитеты часто устанавливают более высокие ставки на пустующие участки по комбинации финансовых, планировочных и политических причин. Хотя подход различается в зависимости от муниципалитета, основные мотивы включают:
Согласно WMPB Land Surveyors, в Южной Африке Закон о муниципальных ставках на недвижимость 2004 года (Закон 6 от 2004 года) дает муниципалитетам право устанавливать различные категории ставок (например, жилая, коммерческая, сельскохозяйственная, пустующая) и взимать разные ставки для каждой категории при соблюдении своей Политики ставок и Закона. Это позволяет муниципалитетам законно взимать более высокую плату за пустующую землю по сравнению с застроенной, при условии обоснования в принятой политике.
Консалтинговая компания добавила, что владельцы имеют право оспаривать повышенные ставки на пустующие участки, если они считают, что их собственность была неправильно классифицирована или ставка является необоснованной. Для этого они могут изучить годовую Политику и Тарифы муниципалитета, проверить категорию собственности в муниципальном реестре оценки, а также подать возражение в период обжалования реестра или апелляцию, если это разрешено.
Недавние данные, проанализированные на основе сделок с сельскохозяйственной недвижимостью в девяти провинциях, показывают, что обеспечение водной безопасности стало ключевым фактором, влияющим на стоимость фермерских угодий.
Традиционно стоимость сельскохозяйственных земель определялась такими параметрами, как качество почвы, количество осадков и потенциал производства. Однако рынок все чаще вознаграждает устойчивость, предсказуемость доходов и долгосрочную экологическую состоятельность.
По словам Сахумзи Мэя, главного аграрного экономиста Банка развития земель и сельского хозяйства Южной Африки (Land Bank), земля теперь оценивается не только по тому, что она способна производить, но и по тому, насколько стабильно она сможет это делать в условиях растущей неопределенности.
Анализ транзакций по сельскохозяйственной недвижимости во всех девяти провинциях подтверждает, что водная безопасность стала одним из самых сильных факторов, определяющих стоимость этих активов. Мэй отмечает, что орошаемые земли, надежные права на воду и функционирующая ирригационная инфраструктура продолжают обеспечивать значительную надбавку, поскольку производители стремятся минимизировать риски, связанные с изменением климата. В эпоху дефицита воды вода превратилась из простого производственного ресурса в стратегический актив.
Кроме того, растет ценность развитой фермерской инфраструктуры. Главный аграрный экономист подчеркивает, что современные системы орошения, защитные сетки для садов, упаковочные цеха, солнечные установки и общая развитая инфраструктура повышают операционную эффективность, снижают риски и укрепляют стабильность денежных потоков. Рынок поощряет инвестиции, направленные на повышение устойчивости, а не просто на расширение производственных мощностей.
Специалист по сельскохозяйственному финансированию указывает на еще один важный сдвиг: инвесторы отдают предпочтение активам, генерирующим стабильный доход. Фермы с плодоносящими садами, налаженными ирригационными системами и хорошо отлаженными коммерческими операциями стабильно превосходят активы, требующие значительных первоначальных вложений или несущие большую производственную неопределенность. Климатический риск теперь напрямую отражается в стоимости земель: объекты, предлагающие гибкость в производстве, надежное водоснабжение и устойчивые системы ведения хозяйства, дорожают быстрее, чем те, которые подвержены высоким климатическим и операционным рискам. Это демонстрирует, что адаптация к климату стала финансовой, а не только экологической необходимостью.
Сахумзи Мэй также упоминает, что на инвестиционные решения все больше влияют нетрадиционные факторы, такие как уровень преступности, кражи скота, надежность инфраструктуры и близость к жилым поселениям, что негативно сказывается как на прибыльности ферм, так и на стоимости активов. Он заключает, что единого рынка сельскохозяйственных земель в Южной Африке не существует; каждая провинция имеет уникальные экономические движущие силы, обусловленные ее системами производства, доступностью воды, инфраструктурой, рыночным доступом и климатическими условиями, поэтому национальные средние показатели скрывают локализованную динамику инвестиций.
Land Bank считает, что эти тенденции имеют серьезные последствия для финансистов, инвесторов и лиц, формирующих политику. Необходимо, чтобы оценка и финансирование сельскохозяйственной недвижимости все больше учитывали устойчивость, продуктивную инфраструктуру, водную безопасность и генерацию устойчивого дохода, вместо того чтобы полагаться исключительно на исторические сравнительные продажи. Мэй утверждает, что будущее значение сельскохозяйственных угодий будет зависеть не только от их производственного потенциала, но и от способности оставаться продуктивными в условиях постоянно меняющейся операционной среды: «фермы, которые обладают устойчивостью, будут теми фермами, которые сохранят и приумножат свою стоимость».
В прошлом месяце Питер Сетоу, генеральный директор Vumelana Advisory Fund, заявил, что переосмысление земельной реформы среди молодежи заключается не в изменении восприятия самой земли, а в изменении реалий на местах. Он отметил, что, несмотря на фокус общественного дискурса на восстановлении и праве собственности на землю, многие молодые люди сталкиваются с трудностями в интеграции в систему и получении возможностей для улучшения своего социального и экономического положения.
Благотворительная организация, занимающаяся поддержкой сообществ бенефициаров земельной реформы, сообщила, что хотя некоторые сообщества добились успехов в привлечении молодежи, во многих других требуется большая работа. Молодые люди сталкиваются с серьезными структурными барьерами, включая отсутствие надежного землевладения, недостаток капитала и послужного списка для удовлетворения требований коммерческих банков по обеспечению кредита, а также ограниченный доступ к налаженным цепочкам поставок. Организация настаивает, что для полноценной интеграции следующего поколения в сельскую экономику необходимо намеренно перепроектировать экосистему после заселения земель, превратив перераспределенную землю в рабочий инструмент подлинной экономической инклюзивности.
Vumelana подчеркивает, что значимая земельная реформа должна выйти за рамки административного оформления передачи прав собственности, сосредоточившись на долгосрочной активации активов для стимулирования продуктивного использования земли и активного вовлечения молодежи в цепочку создания стоимости. По мнению компании Excellerate JHI, хотя традиционные факторы, такие как расположение, состав арендаторов и рост арендной платы, остаются важными, быстро появляются новые элементы: энергетическая устойчивость, водоэффективность, технологии «умного» строительства, опыт пользователя и операционный интеллект. Будущее принадлежит объектам, которые являются адаптивными, устойчивыми и грамотно управляемыми.
