Объем сделок с недвижимостью в Дубае вырос на 46,8% в месяц, достигнув самого сильного роста за три года

Рынок недвижимости на набережных Дубая зарекомендовал себя как одна из самых успешных историй в сфере недвижимости эмирата. Растущий разрыв между спросом и предложением подталкивает цены к рекордным отметкам, укрепляя привлекательность жизни у моря как образа жизни и долгосрочной инвестиции, согласно исследованию.

Рост стоимости и премиальность

Согласно отчету «The Future of Seafront Being», подготовленному White Paper Media Consulting для Shamal Holding, жилье на набережной в Дубае в 2021 году стоило на 90 процентов дороже, чем аналогичные объекты в глубине материка. Эта разница увеличилась до 128 процентов к первому кварталу 2026 года, поскольку покупатели боролись за ограниченное количество прибрежных домов. Отчет также отмечает, что первоклассная недвижимость на набережной в эмирате выросла более чем на 140 процентов за последние пять лет, значительно опередив общий рынок жилья.

Причины рыночного дисбаланса

Основной причиной этого премиального ценообразования является классический дисбаланс спроса и предложения. Поскольку пригодные для застройки прибрежные земли становятся все более дефицитными, ожидается резкое сокращение числа элитных домов на набережной: с 4261 единицы в 2026 году до всего 848 к 2031 году, по данным исследования White Paper Media. Тем временем спрос продолжает расти благодаря увеличению численности населения, притоку состоятельных лиц и растущей репутации Дубая как мирового центра богатства и инвестиций.

Показатели рынка в 2025 году

Сила рынка была очевидна в 2025 году, когда было продано рекордное количество в 68 домов стоимостью свыше 25 миллионов долларов в Дубае. Общая стоимость сделок в сегменте элитного жилья достигла 9,05 миллиарда долларов, что на 27,7 процента больше, чем в 2024 году. Четыре из пяти наиболее успешных районов города в четвертом квартале 2025 года оказались прибрежными сообществами, обеспечив 79 транзакций, а 55,6 процента всех домов в Дубае, проданных за период дороже 10 миллионов долларов, находились в прибрежных районах.

Образ жизни и восприятие покупателями

Привлекательность жизни у воды выходит далеко за рамки простого прироста капитала. Опрос YouGov показал, что 82 процента жителей ОАЭ рассматривают возможность переезда в дом у моря или у марины в течение следующих двух-трех лет, а 93 процента заявили, что готовы платить премию за жизнь у воды. Почти все респонденты — 99 процентов — считают, что близость к воде повышает долгосрочную ценность недвижимости.

Видение застройщиков и тренды

Концепция также трансформируется в глазах застройщиков. Абдулла Бинхабтоор, генеральный директор Shamal Holding, отметил, что связь Дубая с морем выходит за рамки местоположения и владения собственностью, охватывая ежедневное благополучие и формирование сообщества. Он заявил: «Мы считаем, что Seafront Being — это эволюция жизни на набережной, от простого проживания у воды до переживания набережной как неотъемлемой части повседневной жизни, работы, отдыха, благополучия и принадлежности». Он добавил: «В Shamal мы рассматриваем это как ответственность дизайна, а не преимущество положения».

Инвестиции как образ жизни

Результаты опроса свидетельствуют о том, что покупатели все чаще воспринимают дома на набережной как инвестицию в образ жизни, а не просто как предмет роскоши. Среди опрошенных 96 процентов заявили, что близость к воде влияет на их ежедневные решения, от занятий спортом до выбора мест для отдыха, в то время как 88 процентов полагают, что жизнь рядом с морем улучшает как психическое, так и физическое состояние.

Мнения экспертов о рынке

Шехазад Джамал, партнер по стратегии и консалтингу в Knight Frank Mena, считает, что эта привлекательность отражает более широкие изменения в запросах состоятельных покупателей. Он отметил: «Спрос на прибрежную недвижимость резко возрос». Покупатели все чаще ищут полные экосистемы образа жизни, а не отдельные резиденции. Джамал подчеркнул: «Состоятельные покупатели больше не просто покупают дом у воды, они покупают образ жизни».

Будущее развития и устойчивость

Джамал также сообщил, что рынок первоклассной недвижимости на набережной Дубая продолжает приносить значительную премию, причем первоклассные объекты на набережной привлекают среднюю премию около 68 процентов. Он прогнозирует: «Следующая фаза роста будет определяться не столько объемом, сколько качеством, дифференциацией и опытом». Покупатели, по его словам, все больше отдают приоритет конфиденциальности, прямому доступу к пляжу, оздоровительным услугам и малоэтажной застройке, а не просто масштабу.

Городское планирование и благополучие

Эксперт по городскому планированию доктор Хаула Алькааби из Университета ОАЭ считает, что объекты на набережной играют уникальную роль в стратегиях городского строительства. Она отметила, что «набережные часто функционируют как высокоценные якоря для недвижимости и туризма». Однако она предупредила, что успех таких районов зависит от гораздо большего, чем просто элитные дома, настаивая на том, что «связность зависит от общественного доступа к берегу, интегрированных транспортных связей и активного использования на первом этаже».

Wellness как движущая сила

Аспект благополучия становится столь же важным драйвером роста сектора. Отчет White Paper Media обнаружил, что 91 процент жителей ОАЭ чувствуют заметное расслабление рядом с водой, а треть описали эмоциональное воздействие как глубокое. Прогулки на закате, посещение марин и ужин у моря вошли в число самых ценных впечатлений, связанных с жизнью на побережье, которые респонденты связывали со снижением стресса, укреплением общинных связей и улучшением качества жизни.

Архитектурный подход к побережью

Для архитектора Стивена Дениера, директора глобальной проектной практики U+A, привлекательность коренится в многовековой человеческой связи с прибрежными зонами. Он утверждает, что успешные проекты должны создавать осмысленное взаимодействие с побережьем, а не просто предлагать виды. Дениер подчеркнул, что набережная является природным общественным ресурсом, который можно использовать, и что прибрежные сообщества должны поощрять взаимодействие, отдых и чувство принадлежности.

Сдвиг к человекоцентричности

Ландшафтный архитектор Данкан Денли, основатель Desert INK, полагает, что индустрия постепенно смещается от знаковых проектов к более ориентированным на человека местам. Он утверждает: «Принадлежность, а не здания, определяет успешные прибрежные сообщества». Денли подчеркнул, что ежедневное взаимодействие с побережьем часто важнее, чем вид, указывая на роль пляжей, троп и удобств на набережной в создании пригодных для жизни сообществ.

Гармония с природой

С точки зрения архитектуры, доктор Жорж Качаами из Американского университета в Дубае считает, что успешный прибрежный дизайн гармонирует с природой. Он полагает, что здания должны усиливать сенсорный опыт воды, ветра, света и открытого пространства, чтобы поддерживать благополучие и эмоциональный баланс, вместо того чтобы конкурировать с морем.

Новое определение роскоши

Бинхабтоор считает, что эти тенденции станут еще более важными по мере того, как прибрежные земли становятся все более редкими. Исследование показало, что 48 процентов респондентов теперь считают близость к морю самым важным признаком современной роскоши, опережая престиж и дизайнерские тенденции. По мере расширения Дубая своих пляжей, марин, парков и общественных набережных доступ к морю все чаще рассматривается не просто как премиальная удобная функция, а как краеугольный камень качества жизни и долгосрочной ценности, делая прибрежную недвижимость одним из самых востребованных активов Дубая.

В течение второго квартала 2026 года в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) зафиксировано значительное снижение арендных ставок в некоторых районах Абу-Даби и Шарджи, однако в Аджамане цены продемонстрировали резкий рост.

Динамика рынка Абу-Даби

Наибольшее падение арендной платы в ОАЭ во втором квартале 2026 года было отмечено в сообществах Al Reem Island и Yas Island в Абу-Даби, а также в районах Al Taawun и Al Khan в Шардже. Эти районы показали двузначное снижение ставок по сравнению с предыдущим кварталом.

Согласно данным Property Finder, в период Q2 2026 по сравнению с Q1 2026, на островах Reem и Yas наблюдалось падение аренды на 13,3% и 10,5% соответственно. В Абу-Даби также зафиксировано снижение: односпальные квартиры в Corniche и Al Raha Beach упали примерно на 8,4%, а в Al Khalidiya и Al Musaffah ставки снизились на 5,6% – 6% в квартальном исчислении.

Комментарии эксперта по Абу-Даби

Чериф Слейман, директор по доходам в Property Finder, отметил явное ослабление цен на аренду в Абу-Даби в первом полугодии, особенно в премиальных зонах, таких как Yas Island и Al Reem Island. Он объяснил это тем, что новый приток предложения предоставил арендаторам больше вариантов, что привело к снижению ставок на единицы и двойные цифры по сравнению с Q1 и Q2. При этом жилые районы материковой части, например Al Musaffah, остались стабильными, демонстрируя устойчивость доступных районов к снижению цен. Слейман прогнозирует, что если эта тенденция сохранится во второй половине года, рынок Абу-Даби останется чувствительным к ценам.

Ситуация на рынке Шарджи

Рынок аренды в Шардже показал более неоднозначную картину, где стоимость сильно зависит от конкретного района и размера недвижимости. В районе Al Khan односпальные квартиры испытали самое большое падение — 15,6%, поскольку арендная плата снизилась на фоне замедления экономики из-за регионального военного конфликта. За ним последовал район Al Taawun, где аренда уменьшилась на 11,8%, а в Al Qasimia — на 8,5%. В остальных сообществах эмирата цены оставались неизменными в период с апреля по июнь 2026 года.

Различия в спросе в Шардже

Слейман добавил, что в то время как прибрежные зоны вроде Al Khan столкнулись с понижательным давлением и падением цен на небольшие квартиры, устоявшиеся транспортные узлы, такие как Al Nahda и Al Qasimia, продемонстрировали умеренный и стабильный рост цен благодаря постоянному спросу со стороны специалистов. Он также предположил, что если такое районированное разделение сохранится во втором полугодии, премиальные сообщества продолжат испытывать снижение ставок, в то время как доступные, хорошо связанные районы сохранят текущий спрос и стабильность цен.

Резкий рост цен в Аджамане

Аджаман выделяется как центр доступного жилья в первом полугодии, привлекая арендаторов, ищущих лучшую стоимость. Этот повышенный спрос вызвал резкий скачок арендной платы в студиях в центрально расположенных районах, таких как Al Rashidiya и Al Nuaimiya. При этом цены на более крупные квартиры — одно- и двухкомнатные — в основном оставались стабильными, с незначительными колебаниями вверх и вниз, особенно в сегменте двухкомнатных. Эксперт считает, что если нынешняя траектория сохранится, быстрый рост цен в сегменте студий начнет стабилизироваться, достигнув пределов доступности, а Аджаман в целом продолжит оставаться надежным и бюджетным вариантом для арендаторов в Северных Эмиратах.

Рынок аренды Аджамана вышел из общего тренда, поскольку арендная плата выросла почти во всех сообществах, возглавляемых Al Rashidiya (на 57%), Al Nuaimiya (на 25,5%) и Al Rawda (на 7,5%).

В сегменте доступного жилья Дубая наблюдается постепенный рост числа запросов после того, как эмират отменил требование о минимальном размере инвестиций для двухлетней визы, привязанной к владению недвижимостью, по данным лидеров рынка недвижимости.

Рост интереса к доступному жилью

Фарук Саед, генеральный директор Springfield Properties, отметил постепенное увеличение запросов на объекты стоимостью ниже 750 000 дирхамов. Этот рост наблюдается как среди покупателей из-за рубежа, стремящихся получить вид на жительство через владение собственностью, так и среди местных жителей, приобретающих свое первое жилье.

По его словам, студии продолжают пользоваться наибольшим спросом, поскольку они предлагают самый широкий выбор в данном ценовом диапазоне, в то время как предложение конкурентоспособных односпальных квартир остается относительно ограниченным.

География и факторы спроса

Саед указал на устойчивый спрос в доступных районах, таких как Dubailand, Marjan, Dubai Production City и International City. Покупатели находят там жилье по конкурентным ценам, которое поддерживается развитой инфраструктурой, удобствами для жизни и сильной долгосрочной ценностью.

В апреле Дубай обновил правила для двухлетней визы, связанной с недвижимостью, устранив требование о минимальной стоимости недвижимости для индивидуальных владельцев и смягчив условия для совместно принадлежащей собственности. Ранее минимальный порог в 750 000 дирхамов для частных инвесторов был упразднен, однако заявитель должен быть единственным владельцем. Если собственность принадлежит нескольким лицам, каждый инвестор обязан иметь долю стоимостью не менее 400 000 дирхамов, чтобы претендовать на визу.

Новые возможности для покупателей

Рохит Бачани, соучредитель Merlin Real Estate, согласился с этой тенденцией, отметив явное усиление интереса к начальному уровню — студиям и односпальным квартирам — в таких сообществах, как Jumeirah Village Circle (JVC), Jumeirah Village Triangle (JVT), Dubai South, Arjan, Dubai Silicon Oasis, International City, Dubailand и Nshama Townsquare.

Бачани подчеркнул, что ранее эти объекты были фактически «невидимы для визы»; теперь любая завершенная, полностью принадлежащая единица соответствует требованиям. Он добавил, что этот всплеск спроса в значительной степени обусловлен первыми и зарубежными покупателями из Индии, Великобритании и Юго-Восточной Азии, которые ищут «легкую основу для проживания» перед тем, как перейти к более дорогой Золотой визе.

Влияние на рынок

Тем не менее, Бачани предостерег от чрезмерных выводов, уточнив, что это скорее катализатор спроса и настроений, нежели ценовой феномен, поскольку общий рынок все еще охлаждается. Он считает это положительным результатом, так как это поддерживает объем продаж и поглощение на нижних уровнях, а не провоцирует спекуляции.

Оба руководителя отметили, что снятие порога в 750 000 дирхамов для индивидуальных владельцев при получении двухлетней визы для инвестора в недвижимость, оформляемой через программу Taskeen Департамента земельных ресурсов Дубая, расширяет доступ к рынку недвижимости Дубая. Саед добавил, что устранение минимального порога позволяет покупателям выбирать недвижимость, соответствующую их бюджету и долгосрочным целям, вместо того чтобы строить покупку вокруг требования визы.

Бачани охарактеризовал текущее влияние как «в первую очередь касающееся уверенности и доступа, а не внезапного скачка цен». Он также отметил, что, учитывая ожидаемое в Дубае в 2026 году более 50 000 объектов, готовых к передаче, расширение пула потенциальных покупателей помогает рынку поглотить этот объем предложения, а не замедлиться. Бачани также указал, что объекты стоимостью ниже 750 000 дирхамов составляли около четверти всех сделок с готовым жильем в первом квартале, что означает, что целый сегмент, ранее не имевший пути получения вида на жительство, теперь включен в оборот.