O aumento do custo de vida exerce uma pressão significativa sobre o mercado imobiliário sul-africano, tornando a compra de imóveis inacessível para compradores de primeira viagem. A inflação demonstra que os aumentos de preços mais rápidos ocorrem nos gastos essenciais relacionados à posse ou aluguel de moradia, minando gradualmente a acessibilidade à habitação.
Expansão do conceito de custo de moradia
François Viruli, economista-chefe da Datazone, afirma que a avaliação da acessibilidade à habitação não pode mais ser feita apenas comparando os preços das casas com as rendas dos agregados familiares. Ele enfatiza que o custo real da moradia deve levar em conta despesas de transporte, contas de eletricidade, taxas municipais, água, seguro e outros custos de vida inevitáveis.
Viruli observa que quando esses custos aumentam simultaneamente, os agregados familiares têm menos rendimento disponível para pagar a habitação, tornando tanto a posse quanto o aluguel cada vez mais proibitivos.
Dados de inflação e transporte
De acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) de junho de 2026, publicado na África do Sul, o aumento do custo de vida está criando uma tensão crescente para os agregados familiares. Segundo a Statistics South Africa (Stats SA), a taxa geral de inflação atingiu 5,0% em junho. Embora este indicador esteja dentro da faixa alvo do Banco da África do Sul (3%–6%), ele continua a se mover em direção ao limite superior dessa faixa.
A inflação no setor de transportes é a maior preocupação. Em um ano, os preços de transporte aumentaram 12,7%, representando a maior contribuição para a taxa geral de inflação. O aumento dos preços dos combustíveis foi de 34,3%, e os serviços de transporte de passageiros aumentaram 12,5%.
Viruli aponta que muitos agregados familiares de baixa renda gastam quase tanto em transporte quanto o recomendado para habitação de acordo com as recomendações padrão de acessibilidade. A Stats SA estima que muitos desses agregados familiares já gastam mais de 20% da sua renda em transporte público, enquanto estudos mais amplos na África do Sul sugerem que os custos de transporte podem absorver de 30% a 40% da renda dos passageiros mais pobres.
Ele conclui que o transporte tornou-se parte integrante da acessibilidade à habitação, reforçando os argumentos a favor da construção de densidade, bairros de uso misto e localização de habitações mais próximas dos locais de trabalho.
Aumento dos custos de serviços públicos e administrativos
Além disso, o custo associado à habitação também está aumentando. O economista-chefe relata que a inflação anual no setor de habitação e serviços públicos foi de 5,5%, contribuindo com 1,3 pontos percentuais para a inflação geral. O custo da eletricidade, gás e outros combustíveis aumentou 9,9%, enquanto água e serviços municipais subiram 6,9%. Apesar do aumento relativamente moderado da inflação do aluguel, o aumento das tarifas de serviços públicos continua a elevar os custos gerais de vida.
Viruli considera a tendência mais preocupante o rápido aumento dos preços administrados, que cresceram 15,5% no último ano — mais de três vezes acima da taxa de inflação geral. Os preços administrados incluem eletricidade, água, coleta de lixo, taxas de avaliação e tarifas de transporte público, que são em grande parte determinados ou regulamentados pelo governo.
O efeito cumulativo do aumento dos custos de transporte, tarifas municipais e serviços públicos está constantemente diminuindo o poder de compra dos agregados familiares e enfraquecendo a acessibilidade à habitação. Além disso, os altos custos de vida reduzem o montante que os agregados familiares podem tomar emprestado, limitando a procura por habitação mesmo com a redução das taxas de juro.
Redução da procura de habitação entre os jovens
Segundo a TransUnion, os agregados familiares na África do Sul continuam sob pressão financeira, e não há sinais claros de recuperação no último ano. A proporção daqueles que relataram resultados financeiros melhores do que o planeado diminuiu para 43%, enquanto a proporção daqueles que se encontraram em pior situação aumentou para 40%.
Samuel Niburg, diretor de vendas e desenvolvimento de negócios, observou que as estatísticas mostram que os jovens sul-africanos deixaram de comprar imóveis. Ele cita um exemplo: em 2005, 108.000 pessoas com menos de 35 anos adquiriram propriedades, e em 2025, apenas 45.000, o que representa uma perda de mais da metade do mercado para compradores de primeira viagem em 20 anos.
Os detalhes mostram que os compradores com menos de 30 anos caíram de 58.600 para 21.300 (queda de 64%), e os compradores entre 31 e 35 anos caíram de 49.000 para 24.200 (queda de 51%). A proporção de compradores com menos de 35 anos em todas as compras caiu de 44% para 30%.
Niburg observa que os jovens representam 37% da população, mas possuem apenas 7% dos imóveis, enquanto pessoas com mais de 50 anos representam 29% da população, mas possuem 68% da propriedade. Segundo ele, os salários e rendimentos reais não acompanham o nível dos preços dos imóveis. Além disso, o aperto dos critérios e o aumento das taxas de juro dos empréstimos hipotecários estão expulsando os jovens do mercado. A isso soma-se a redução do número de desempregados entre os jovens.
Niburg questiona quem sustentará o mercado daqui a 10 anos se gerações inteiras estiverem sendo excluídas desde o início. Ele acrescenta que este fenômeno não é exclusivo da África do Sul, mas representa uma mudança global, embora as causas possam variar ligeiramente dependendo da região.
