Mercado imobiliário de Abu Dhabi demonstra crescimento: transações em nove meses ultrapassaram 171 bilhões de dirhams

De acordo com o último relatório de mercado da Bayut, no terceiro trimestre de 2026, os preços dos apartamentos em algumas comunidades acessíveis e de preço médio de Abu Dhabi aumentaram em até 9,2%. Este aumento ocorreu em meio à demanda constante por moradias mais econômicas, bem como ao interesse persistente em imóveis de luxo.

Baniyas registrou o maior crescimento trimestral, onde o preço médio por pé quadrado para apartamentos de nível médio subiu 9,2%. A comunidade Al Ghadir observou um aumento de 6,2%, enquanto na ilha Al Maryah os preços dos apartamentos cresceram 3,2%. Outros bairros, incluindo Masdar City e Al Shamkha, também demonstraram um crescimento moderado nos preços.

Em uma coletiva de imprensa, Matt Gregory, diretor sênior de estratégia da Dubizzle Group, observou que Abu Dhabi continua a apresentar uma dinâmica positiva nos preços de habitação em vários segmentos. No terceiro trimestre, a Bayut registrou cerca de 2,5 milhões de visitas à plataforma relacionada ao mercado imobiliário de Abu Dhabi, com uma média de anúncios ativos atingindo aproximadamente 20.000.

Esses indicadores refletem o interesse contínuo em procurar tanto em comunidades estabelecidas quanto em novos complexos residenciais. As ilhas Saadiyat, Marina e Marina Villa foram locais populares para a busca de apartamentos ultra-luxuosos. O segmento de apartamentos de elite atraiu a atenção dos bairros Al Raha Beach, Yas Island e Al Maryah Island.

Para apartamentos de nível médio, a ilha Al Reem foi o local de maior atividade de busca, seguida por Masdar City e Baniyas. Entre os compradores que procuram moradia acessível, Al Ghadir, Al Reef e Al Shamkha permaneceram populares. O interesse dos compradores ultra-luxuosos por vilas foi demonstrado pelas ilhas Saadiyat, Nura e Marina.

No segmento de vilas de luxo, Yas Island, Al Raha Beach e Al Batin foram preferidos. O segmento de preço médio é representado pelos bairros Al Raha Gardens, Zayed City e Al Samkha, enquanto para compradores de vilas acessíveis, Al Shamkha, Al Reef e Al Ghadir foram populares.

A análise da Bayut identificou Al Dafra como o principal local em termos de rendimento de aluguel estimado de vilas, mostrando um retorno sobre o investimento (ROI) de 11,5% no segmento médio. Between Two Bridges, também conhecido como Bayn Al Djesrain, registrou um rendimento estimado de 10,1% para vilas acessíveis. Entre os apartamentos, Al Reef ofereceu um rendimento estimado de 7,9% no segmento acessível, e Al Samkha — 7,1% para apartamentos de nível médio.

Na ilha Al Maryah, foi registrado um rendimento estimado de 7% para apartamentos de elite, e Marina ofereceu 5% para apartamentos ultra-luxuosos. Quanto às vilas de luxo, Al Raha Beach apresentou um rendimento estimado de 5,2%, e a ilha Saadiyat — 4,3% na classe ultra-luxuosa. Vale ressaltar que esses números representam o rendimento de aluguel estimado, baseado nos preços imobiliários declarados, e não rendimentos garantidos.

De acordo com a Bayut, o aluguel declarado nas comunidades populares de Abu Dhabi permaneceu geralmente estável ou mostrou apenas pequenas mudanças durante o terceiro trimestre. As ilhas Saadiyat e Al Raha Beach continuaram a ser procuradas por inquilinos em busca de apartamentos de elite e luxuosos. A ilha Al Reem atraiu inquilinos de apartamentos de nível médio, enquanto Khalifa City permaneceu o principal local para aluguel acessível.

Para vilas nas ilhas Saadiyat e Yas Island, permaneceram procuradas nos segmentos premium, enquanto Zayed City e Khalifa City atraíam inquilinos de nível médio e acessível. Haider Ali Khan, CEO da Bayut, afirmou que Abu Dhabi está se tornando cada vez mais competitivo no mercado imobiliário mundial, especialmente no segmento de moradias ultra-luxuosas e residências de marca. Ele acrescentou que a variedade de propriedades em construção oferece aos compradores mais opções e atrai indivíduos particulares ricos e investidores institucionais internacionais.

O relatório baseia-se nos preços declarados e na atividade de busca na Bayut, e não em transações imobiliárias concluídas. O mercado de propriedades em construção em Abu Dhabi continuou a atrair interesse em diferentes categorias de preços. Entre os projetos de apartamentos ultra-luxuosos populares estava o distrito cultural de Saadiyat, e na Yas Island, o projeto Gardenia Bay atraía buscadores de apartamentos de luxo. Shams Abu Dhabi na ilha Al Reem pertencia à categoria de nível médio, enquanto os projetos Al Reeman 1 e Reeman Garden 1 atraíam interesse no segmento acessível. Para vilas, Saadiyat Lagoons e Yas Park Gate permaneceram populares nas classes ultra-luxo e luxo. Bloom Living em Zayed City atraía compradores de nível médio, e Al Reeman 2 em Al Shamkha figurava entre os projetos de vilas acessíveis.

O mercado imobiliário na área de Dubai South demonstrou resultados recordes nos primeiros oito meses de 2026. De acordo com um novo relatório de micromercado da consultoria ANAROCK Research, foram concluídos 12.428 negócios de imóveis residenciais entre janeiro e agosto de 2026. Este número é 27% superior aos 9.788 negócios registrados em 2025, o que significa que o volume de vendas nos oito meses de 2026 já ultrapassou todo o volume de vendas do ano anterior.

Também se observa uma aceleração no volume total de vendas. No período de janeiro a agosto de 2026, o valor total dos imóveis residenciais atingiu 15,9 bilhões de dirhams. Essa quantia representa cerca de 81% do volume total anual de vendas de 19,6 bilhões de dirhams registrado em 2025. Se o ritmo de vendas nos primeiros oito meses for mantido até dezembro, o volume total de vendas em 2026 pode atingir aproximadamente 23,9 bilhões de dirhams; no entanto, deve-se notar que este é apenas um prognóstico baseado na dinâmica atual, e não uma previsão oficial da ANAROCK.

Ao comparar com dados de longo prazo, verifica-se que o volume anual de vendas de imóveis residenciais em Dubai South em 2020 era de apenas 0,72 bilhão de dirhams. Até 2025, esse indicador cresceu para 19,6 bilhões de dirhams, representando um aumento no volume de vendas de aproximadamente 27 vezes em cinco anos. Simultaneamente, o número de transações anuais aumentou de 672 para 9.788.

O relatório também identificou mudanças significativas nas preferências dos compradores de imóveis. Em Dubai South, a proporção de apartamentos menores e mais acessíveis está crescendo. No período de janeiro a agosto de 2026, a participação de apartamentos estúdio no volume total de transações residenciais atingiu 45%, em comparação com 19,5% em 2025. A participação de apartamentos tipo 1-BHK foi de 31%. Assim, estúdios e apartamentos tipo 1-BHK juntos representam cerca de 76% de todas as transações, e a participação de apartamentos no volume total de vendas residenciais atingiu 94,5%, indicando a preferência dos compradores por apartamentos menores nesta área.

O preço médio do imóvel por pé quadrado em Dubai South também aumentou. De acordo com a ANAROCK, de janeiro a agosto de 2026, o preço médio foi de 1.656 dirhams por pé quadrado, enquanto em 2020 era de 650 dirhams, o que representa um aumento médio de preço de cerca de duas vezes e meia neste período. Apesar desse aumento, o valor médio gasto na aquisição de um imóvel diminuiu. Em 2023, o tamanho médio da transação atingiu um pico de 2,57 milhões de dirhams, mas em janeiro a agosto de 2026 caiu para 1,28 milhão de dirhams. A ANAROCK explica isso pelo aumento das vendas de unidades menores, pois o crescimento da participação de estúdios e apartamentos tipo 1-BHK levou à redução do custo médio de compra por imóvel, o que não significa uma queda nos preços de todo o mercado.

A tendência dominante em Dubai South continua sendo a venda de propriedades em construção. Em janeiro a agosto de 2026, 94% de todas as transações residenciais foram de imóveis 'off-plan', ou seja, casas adquiridas antes da conclusão da construção. Em 2020, a participação dessas transações era de 73%. A ANAROCK observa que o mercado de Dubai South está em fase de lançamento de novos projetos e suas vendas, enquanto a participação de imóveis prontos e do mercado secundário ainda é limitada.

O mercado de aluguel em Dubai South também demonstra crescimento. O pagamento médio anual de aluguel em 2020 era de 34.534 dirhams, mas subiu para 82.063 dirhams em janeiro a agosto de 2026. O número de transações relacionadas a aluguel também aumentou quatro vezes em comparação com 2020. De acordo com os dados de 2025, o rendimento bruto de aluguel para apartamentos era de 4,3%, para townhouses de 3,4% e para vilas de 3%. O rendimento bruto médio para todos os tipos de imóveis residenciais foi de 3,9%.

Nos próximos anos, espera-se um aumento na oferta de moradias em Dubai South. O relatório indica que estão planejadas 38.116 unidades para entrega entre 2027 e 2029. Isso é mais de 3,5 vezes maior do que as 10.813 unidades entregues entre 2016 e 2026. O maior número de unidades, 16.094, está planejado para ser entregue em 2028. Entre os imóveis em construção, 85% são apartamentos, enquanto entre os imóveis prontos, essa proporção é de 59%. Ayush Puri, CEO da ANAROCK para imóveis residenciais no Oriente Médio, enfatizou que em oito meses em Dubai South foram concluídos mais negócios do que em todo o ano de 2025, e que a crescente procura por apartamentos pequenos expandiu o círculo de compradores nesta área.

No entanto, o grande número de casas a serem entregues nos próximos três anos pode representar um sério desafio para o mercado. Se a procura se mantiver nos ritmos atuais, será relativamente fácil absorver a nova oferta, mas se a procura desacelerar em relação ao crescimento da oferta, o mercado pode enfrentar pressão. O desenvolvimento de longo prazo da área também está ligado aos planos de expansão do Aeroporto Internacional Al Maktoum e ao desenvolvimento de infraestrutura em grande escala, embora a capacidade proposta do aeroporto não deva ser considerada sua capacidade operacional atual.

De acordo com um relatório da consultoria Anarock, as vendas de imóveis em Dubai South nos primeiros oito meses de 2026 excederam os números de qualquer outro ano, atingindo 12.428 transações. Este número é 27% superior aos 9.788 transações registradas em todo o ano de 2025. O crescimento deve-se ao facto de os compradores preferirem cada vez mais espaços residenciais mais compactos.

Dubai South é uma área urbana e económica planeada de 145 quilómetros quadrados, localizada no corredor sul de Dubai, EAU. O desenvolvimento está centrado no Aeroporto Internacional Al Maktoum e dividido em seis zonas: residencial, logística, aviação, feiras, ouro e negócios.

Análise das tendências de vendas

Ayush Puri, Diretor Executivo de Imobiliário Residencial, Oriente Médio e cofundador da Anarock Channel Partners, observou que Dubai South já ultrapassou o seu volume anual de vendas de imóveis de 2025 em apenas oito meses. Ele salientou que a mudança chave reside no tipo de propriedade adquirida: estúdios e apartamentos de um quarto constituem agora cerca de três quartos de todas as transações. Os apartamentos de baixo custo tornaram-se o principal motor da atividade, expandindo o apelo da área para além das casas maiores que impulsionaram o seu crescimento inicial.

Em termos de valor, as transações imobiliárias na região nos primeiros oito meses de 2026 totalizaram 15,9 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 41.117 crore de rupias indianas), o que equivale a 81% do volume total do ano anterior de 19,6 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 50.686 crore de rupias indianas).

Nos últimos anos, a região demonstrou um crescimento múltiplo: o valor anual das vendas de imóveis aumentou de 0,72 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 1.862 crore de rupias indianas) em 2020 para 19,6 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos em 2025, representando um aumento de 27 vezes. No mesmo período, o número de transações cresceu de 672 para 9.788.

O relatório revelou uma mudança acentuada para apartamentos menores: os estúdios representaram 45% das transações em janeiro a agosto de 2026, mais do dobro da sua quota de 19,5% em 2025. Os apartamentos de um quarto adicionaram mais 31%, elevando a participação combinada para cerca de 76%. No geral, os apartamentos representaram 94,5% do volume de vendas de imóveis, em comparação com 31% em 2020.

O preço médio dos imóveis em janeiro a agosto de 2026 foi de 1.656 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 42.836 rupias indianas) por pé quadrado, enquanto em 2020 era de 650 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 16.809 rupias indianas). No entanto, o tamanho médio da transação diminuiu para 1,28 milhão de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 3,31 crore de rupias indianas) em comparação com o pico de 2,57 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 6,65 crore de rupias indianas) em 2023.

A consultora explicou esta diminuição pela alteração na estrutura dos produtos oferecidos e pelo aumento da procura por unidades mais acessíveis e pequenas, e não por uma ampla correção de preços imobiliários. Puri esclareceu que um tamanho médio de compra mais baixo não significa necessariamente um preço por pé quadrado mais baixo, pois o ponto central é a mudança no sortimento de produtos. Ele acrescentou também que não se deve confundir um tamanho médio de transação mais baixo com uma correção de mercado de preços, observando que o mercado está numa fase de 'lançamento e absorção', e os segmentos de habitação pronta e secundária ainda não amadureceram.

O relatório mostrou que a percentagem de vendas de imóveis 'prontos' (off-plan) nas transações residenciais em janeiro a agosto de 2026 foi de 94%, superior ao indicador de 73% em 2020.

Suporte de infraestrutura e mercado de arrendamento

A procura é sustentada pelo desenvolvimento da infraestrutura. O plano diretor de Dubai South prevê a acomodação de cerca de um milhão de residentes e 500.000 empregos após a conclusão total da construção. Em abril de 2024, foi aprovada a expansão do Aeroporto Internacional Al Maktoum por 128 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos, cuja primeira fase operacional está prevista para 2032. O aeroporto deverá receber 260 milhões de passageiros e 12 milhões de toneladas de carga anualmente.

O mercado de arrendamento na área também se expandiu: o aluguel médio anual aumentou de 34.534 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 8,93 lakh de rupias indianas) em 2020 para 82.063 dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 21,22 lakh de rupias indianas) em janeiro a agosto de 2026. O volume de transações de arrendamento aumentou quatro vezes em comparação com o nível de 2020.

Os dados de venda de terrenos também indicam a resiliência do pipeline de lançamentos. O valor das transações comerciais aumentou de 0,06 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 155 crore de rupias indianas) em 2020 para 5,46 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos em 2025, sendo que o terreno representou 97% do volume total em 2025. Nos primeiros oito meses de 2026, os promotores adquiriram terras adicionais no valor de 2 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 5.172 crore de rupias indianas).

Em perspetiva, o relatório indica 38.116 unidades planeadas para serem entregues entre 2027 e 2029, mais de 3,5 vezes o número de 10.813 unidades entregues de 2016 a 2026. Espera-se que o pico de entrega ocorra em 2028, com 16.094 unidades. Embora a região permaneça um destino atraente para investimentos, Puri alertou que 'o período concentrado de entrega testará a capacidade de absorção do mercado, e será necessária uma procura sustentada para corresponder à oferta'. Com o ritmo atual de vendas de janeiro a agosto, o relatório prevê um volume anual para 2026 de aproximadamente 23,9 mil milhões de dirhams dos Emirados Árabes Unidos (ou 61.805 crore de rupias indianas).