O regulador IBBI aprovou emendas aos seus atos normativos, visando acelerar o processo de liquidação de insolvência no setor imobiliário. Estas mudanças preveem uma abordagem individualizada para cada projeto, aumento do nível de divulgação de informações, maior participação dos compradores de imóveis e avaliação detalhada de custos para atrair propostas mais realistas.
Estas alterações foram introduzidas em meio a problemas, dificuldades e atrasos enfrentados por projetos problemáticos no setor imobiliário, o que afeta negativamente os compradores de imóveis. A IBBI, atuando como órgão regulador, ajustou as regras relativas ao processo de liquidação de insolvência para entidades corporativas.
A IBBI é uma instituição chave na implementação do Código de Falências (IBC), que estabelece as diretrizes para a resolução de ativos problemáticos de forma orientada para o mercado e com prazo definido. Em um comunicado no sábado, a IBBI observou que o objetivo das emendas é promover uma resolução de projetos imobiliários mais informada e viável, aumentar a transparência e a responsabilidade, bem como fortalecer os interesses dos compradores de imóveis e de outras partes interessadas no processo de liquidação de insolvência.
Com estas mudanças, a IBBI pretende fortalecer a gestão financeira e o monitoramento em nível de projetos individuais, implementar avaliações técnicas e estimativas de custo de conclusão de projetos imobiliários, além de melhorar a divulgação de informações sobre esses projetos.
Além disso, as emendas visam estimular a participação dos compradores de imóveis, reforçar a supervisão durante o processo de liquidação de insolvência e prever requisitos para cada plano de liquidação em nível de projeto.
De acordo com dados da IBBI, as normas alteradas facilitarão o processo de identificação e exclusão de projetos dentro do processo de liquidação, além de simplificar a transferência de propriedade aos compradores de imóveis. Foram também feitas algumas outras alterações para melhorar os procedimentos.
No âmbito do IBC, o processo de insolvência é supervisionado por um Profissional de Resolução ou Profissional Temporário de Resolução (IRP), e a decisão sobre o plano de liquidação é tomada pelo Comitê de Credores (CoC). Este plano deve ser aprovado pelo Tribunal de Leis de Empresas (NCLT), que atua como árbitro.
Principais emendas às regras relativas ao processo de liquidação corporativa (CIRP) com múltiplos projetos imobiliários
Disciplina Financeira
Para cada projeto imobiliário de devedor corporativo em estado de insolvência, deve haver uma conta bancária separada. O Profissional de Resolução deve apresentar ao Comitê de Credores informações financeiras sobre cada projeto, e o requisito de uso de fundos de acordo com a Lei RERA deve ser cumprido durante o processo de liquidação. Isso garantirá que os fundos destinados ao projeto sejam usados especificamente para esse projeto, aumentando assim a disciplina financeira e fortalecendo a confiança dos compradores de imóveis e credores no uso dos fundos do projeto.
Minimização de Interrupções
Na primeira reunião, o Profissional de Resolução deve apresentar ao Comitê de Credores todas as informações sobre os projetos, incluindo o estágio de conclusão e o status de posse e ocupação. Isso ajudará o Comitê de Credores a determinar se algum projeto precisa ser excluído do processo de liquidação, e tal decisão deve ser aprovada pelo Árbitro. Tal sistema permitirá a liquidação individual de insolvências imobiliárias, minimizando interrupções em projetos concluídos e ocupados e focando os esforços de resolução nos projetos que realmente necessitam de intervenção.
Garantia de Propostas Realistas
Com aprovação prévia do Comitê de Credores, o Profissional de Resolução deve nomear especialistas independentes para realizar avaliações técnicas e estimativas de custo de conclusão do projeto em nível de cada projeto antes de convidar manifestações de interesse. Esta avaliação deve ser incluída no memorando do projeto e disponibilizada aos potenciais compradores. Os novos requisitos ajudarão a reduzir a assimetria de informação entre as partes interessadas e garantirão propostas mais qualificadas e realistas.
Para garantir uma divulgação ampliada de informações, o memorando do projeto deve conter detalhes minuciosos sobre cada projeto, incluindo informações sobre unidades concluídas e em construção.
Compradores de Imóveis
Os representantes autorizados dos compradores de imóveis devem fornecer ao Profissional de Resolução atas de suas reuniões com credores, que serão então apresentadas ao Comitê de Credores. As atas das reuniões do Comitê de Credores devem registrar opiniões, preocupações e pontos de vista expressos pelos representantes autorizados em nome dos respectivos credores. Essas medidas visam aumentar a transparência e garantir que os problemas dos compradores de imóveis e de outras classes de credores sejam apresentados ao Comitê de Credores.
Supervisão e Necessidades em Nível de Projeto nos Planos de Liquidação
O comitê de monitoramento da implementação do plano de liquidação deve ter representantes dos representantes autorizados dos compradores de imóveis, bem como um representante do respectivo RERA, mediante consentimento do órgão. A IBBI declarou que a participação dos compradores de imóveis e dos órgãos reguladores ajudará a resolver questões relacionadas a licenças, conformidade regulatória e estágios de construção em tempo hábil, reduzindo atrasos na implementação e disputas. Cada plano de liquidação deve conter detalhes exaustivos, incluindo prazos de conclusão e transferência de propriedade para cada projeto, por fases ou por torres, dependendo da aplicabilidade. Além disso, um relatório periódico do progresso dos trabalhos deve ser fornecido ao comitê de monitoramento. A IBBI enfatizou que compromissos e prazos claros em nível de projeto darão maior segurança aos compradores de imóveis e reduzirão disputas sobre a implementação da decisão aprovada.
