O proprietário de um imóvel em Dubai que possui um empréstimo hipotecário não quitado e planeja vender a propriedade antes de retornar ao seu país de origem precisa conhecer as regras aplicáveis. Surge a questão: o comprador pode assumir a dívida hipotecária restante? É necessária aprovação do banco? E qual é o procedimento legal para a transferência da propriedade e a liquidação ou transferência do crédito?
De acordo com a legislação de Dubai, como o imóvel está localizado em Dubai, aplica-se a lei hipotecária de Dubai. O vendedor (mutuário) só pode vender, doar ou dispor de outra forma do bem dado em garantia, ou criar quaisquer direitos sobre ele, mediante obtenção do consentimento do credor hipotecário (mutuante) e desde que o comprador concorde em assumir todas as obrigações do vendedor no contrato de hipoteca. O credor hipotecário também tem o direito de estipular que o vendedor e o comprador serão solidariamente responsáveis por essas obrigações. Isso está de acordo com o Artigo 10 da Lei de Dubai nº 14 de 2008 sobre Hipotecas no Emirado de Dubai.
Existem duas opções principais a serem consideradas.
Opção 1: Venda do imóvel com quitação da hipoteca existente
É possível vender o imóvel e usar os fundos obtidos para liquidar totalmente o empréstimo hipotecário em vigor. A sequência geral de passos práticos é a seguinte:
- Obter carta de compromisso do banco: É necessário solicitar um documento que confirme o valor do crédito não pago e o montante necessário para encerrar a hipoteca, incluindo quaisquer taxas aplicáveis por amortização antecipada ou outras despesas.
- Acordar os termos da venda: Assinar o contrato de compra e venda com o comprador, levando em conta a existência da hipoteca, e organizar o pagamento do valor do crédito.
- Registro da transação no Departamento de Recursos Terrenos de Dubai (DLD): O DLD oferece um serviço chamado 'Registro de Venda de Propriedade Hipotecada'. Neste serviço, o vendedor e o comprador visitam o escritório do Centro de Registro de Imóveis com os documentos necessários. A transação é primeiro registrada para proteger os interesses de ambas as partes enquanto o processo de quitação da hipoteca está em andamento.
- Quitação do crédito pendente: O procedimento do DLD prevê o uso de cheques de gerente, incluindo um cheque ao banco pelo valor da dívida e um cheque ao vendedor pelo saldo restante da venda, se houver. Após isso, é obtida uma carta do banco de levantamento da hipoteca.
- Conclusão da transferência de propriedade: Após a apresentação da carta de levantamento da hipoteca, o DLD conclui os procedimentos de registro da venda e levantamento da hipoteca. Se o comprador estiver contratando uma nova hipoteca, os procedimentos de financiamento e registro da hipoteca correspondentes devem ser cumpridos.
Este procedimento é especialmente relevante se o comprador pagar pela compra com recursos próprios ou receber financiamento separado, e o crédito existente do vendedor for liquidado com os fundos da venda. Os documentos exatos e as condições de pagamento devem ser acordados com o banco e o Centro de Registro de Imóveis antes da conclusão da transação.
Opção 2: Transferência das obrigações hipotecárias existentes para o comprador
Alternativamente, pode-se solicitar permissão ao banco para que o comprador assuma as obrigações hipotecárias atuais, caso esteja disposto a fazê-lo. Nesse caso, é necessário entrar em contato com o banco com uma proposta de transação e solicitar confirmação de que isso permitirá ao comprador assumir o crédito existente. O banco pode avaliar a situação financeira do comprador e exigir documentação de financiamento atualizada ou substituta. Qualquer transferência de propriedade e obrigações hipotecárias associadas deve ser documentada e registrada de acordo com a aprovação do banco e os requisitos do DLD.
Com base nas disposições e procedimentos acima mencionados, pode-se considerar a possibilidade de vender o imóvel antes de retornar ao país de origem. O caminho mais adequado dependerá se o banco permitirá que o comprador assuma o crédito existente ou exigirá a liquidação do crédito com os fundos da venda. Deve-se obter uma confirmação por escrito do banco sobre o procedimento proposto e coordenar as ações com o DLD ou o Centro de Registro de Imóveis para concluir a transação.
Para esclarecimentos adicionais, recomenda-se entrar em contato com seu credor hipotecário e com o DLD.
Disposição aplicável: Lei de Dubai nº 14 de 2008 sobre Hipotecas no Emirado de Dubai.